Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Новости по тематике

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода.

Продать жилье, собственником которого (или долей в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично - как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом. Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации квартир с несовершеннолетними).

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);
• Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.);
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004);
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

• при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
• в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Существует ряд типичных ситуаций, требующих разной сложности подхода к оформлению сделки:

• квартира приватизирована, при этом дети были включены в число собственников;
• жилье приватизировано, дети на момент приватизации обладали равными с собственником правами, однако они не указаны в соответствующих документах;
• дети являются собственниками по договору купли-продажи, дарения, мены;
• несовершеннолетний - наследник квартиры, и это подтверждено соответствующим свидетельством;
• ребенок не является собственником, однако зарегистрирован в продаваемой квартире.

Перечисленные ситуации различны. Обратите внимание, что необходимо отличать вариант продажи квартиры, собственник которой - несовершеннолетний, от варианта, когда ребенок имеет только право пользования ею.

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Когда приобретение нового жилья - не обязательное условие для продажи квартиры несовершеннолетнего или его выписки?

Как мы отмечали ранее, законодательство в сфере рассматриваемых отношений не совершенно. Нет четкой линии и в вопросе, в каких случаях орган опеки вправе выдать согласие на продажу жилья ребенка, а в каких — нет. При рассмотрении данного вопроса опекунская служба обязана действовать только в интересах ребенка. В связи с этим на практике существуют некоторые отступления от закона. Так, приобретение нового жилья на ребенка не требуется:

• В случае переезда семьи на постоянное место жительства за границу.
• В случае переезда семьи в другой город (при условии, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет несовершеннолетнего и наделения его долей);
• В случае покупки новой квартиры в строящемся доме (при этом степень его готовности должна быть достаточно высокой, а ребенок на время строительства обязан быть где-либо зарегистрирован).

Кроме того, существует ряд ситуаций, когда на практике возможно приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:

• если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
• если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило – действие во благо ребенка.

1. Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
2. Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
3. В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

1. Обязательно уточните, есть ли в семье, у которой вы собираетесь приобретать квартиру, ребенок.
2. При наличии ребенка в семье необходимо обратиться в опекунский орган для того чтобы узнать, не состоит ли она на учете. Если подтвердится, что в семье проблем нет, для законного отчуждения жилья будет достаточно письменного согласия обоих родителей и одобрения органов опеки и попечительства. Если семья неблагополучна, перед совершением сделки необходимо предельно детально разобраться в юридическом статусе ребенка: в противном случае бездумно заключенный договор впоследствии может быть расторгнут.
3. Выясните, включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры.
4. Ни в коем случае доверяйте заверениям продавцов, особенно являющихся дальними родственниками ребенка, в том, что вопросы с органами опеки впоследствии будут решены.
5. Обратите внимание на подлинность разрешения органов опеки.
6. Узнайте в органах опеки, не назначен ли ребенку опекун и не лишены ли родители (или их собираются лишить) родительских прав. В чем состоит опасность? Продавцы могут скрыть факт назначения ребенку опекуна. Тогда предъявленное покупателю разрешение на продажу квартиры, подписанное лицами, лишенными родительских прав, будет недействительно.

Разрешение опеки на продажу и последующую покупку в другом регионе - Форум недвижимости

Грета писал(а): Прошу совета риэлторов, опытных в отношениях с опеками.
Есть квартира в Москве с детьми собственниками. Планирую продать эту квартиру и купить коттедж в Тверской области.
Вопросы.
1. Какой срок действительно разрешение опеки?
2. Я не знаю, когда я смогу найти покупателя на квартиру, учитывая ситуацию на рынке недвижимости. Вдруг к тому моменту, когда квартира будет продана, интересный мне коттедж тоже будет продан. Насколько и чем чревата такая ситуация? Смогу ли я в этой ситуации купить другой коттедж? Или это повод для московской опеки потом начать разборки со мной?
3. Какие методы контроля за продавцом-родителем устанавливает опека после сделки по продаже квартиры? Какие рычаги она имеет?
4. Является ли факт зависимости продавца от опеки быть фактором снижения стоимости недвижимости по сравнению с аналогичной недвижимостью без "заморочек" с опекой?

1. Срок указывается в самом Постановлении Опеки. У нас по умолчанию в течение 3 месяцев, хотя иногда срок определен конкретной датой.
2. Не припомню, чтобы перечисление денег за доли Ребенка на его счет было с условием последующего приобретения УЖЕ одобренного Объекта. Либо перечисление. либо последующее приобретение конкретного Жилья. Может, Вы еще раз уточните?
3. Перечисленные на счет Ребенка деньги будут доступны только с Разрешения Опеки.
Про рычаги - не доводилось их видеть, обычно Постановление ООП исполняется досконально.
4. В целом - нет. Тем более, что у Вас - перечисление на счет Ребенка и никакой задержки для Сделки нет.

У Клиентов была ситуация с Перечислением Суммы на счет Ребенка от продажи Жилья на Русском Острове, а затем, уже приехав и выбрав в Санкт-Петербурге квартиру, Родители заново отправили в ту же Опеку запрос на Разрешение использовать эту Сумму на покупку подходящего варианта.
Пользовались DHL и мобильной связью, поэтому весь процесс получения нового Разрешения занял ровно неделю.

Понравилось сообщение [1]:

Что касается московских опек, то на настоящий момент практика такая.
Основой для разрешения на проведение сделки является (считают долю несовершеннолетнего): общая площадь продаваемого и покупаемого жилья, жилая площадь того и другого, рыночная оценка обоих жилых объектов, на кадастровую стоимость, как правило, не смотрят.
Если рыночная оценка доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире (доме) будет больше, то недостающую сумму придется положить на счет в Сбербанке до достижения им 18 лет.
До достижения этого возраста деньги с этого счета можно будет получить с разрешения опеки, на что конкретно можно будет получить, подскажу.

Профессиональная помощь в операциях с жилой и коммерческой недвижимостью. Продажа, аренда, обмен. И так уже 20 лет. 89031282211, 89037296619

Понравилось сообщение [0]:

Светлана Коновалова писал(а): Что касается московских опек, то на настоящий момент практика такая.
. сумму придется положить на счет в Сбербанке до достижения им 18 лет.
До достижения этого возраста деньги с этого счета можно будет получить с разрешения опеки, на что конкретно можно будет получить, подскажу.

Не подсказывайте. Законы поменялись, появился номинальный счет, с ним уже попроще, Ланалитика проверяла уже в деле.

Понравилось сообщение [0]:

В Москве есть банки в которых со счета несовершеннолетнего деньги без опеки снимаются.
Есть разрешение на продажу и условие деньги на счет. Ок. Кладем, берем выписку, относим в опеку.
Потом снимаем и пользуемся во благо семьи.
Название вслух не скажу.

Понравилось сообщение [0]:

Елена Чижова писал(а): 1. Срок указывается в самом Постановлении Опеки. У нас по умолчанию в течение 3 месяцев, хотя иногда срок определен конкретной датой.
2. Не припомню, чтобы перечисление денег за доли Ребенка на его счет было с условием последующего приобретения УЖЕ одобренного Объекта. Либо перечисление, либо последующее приобретение конкретного Жилья. Может, Вы еще раз уточните?

Всегда разрешение имеет срок действия? Я имею ввиду те разрешения, которые с переездом в другой субъект?

Елена, я общалась с опекой Южного Бутова. Я спросила "можно ли продать квартиру в Москве и вообще ничего не покупать, потому что жить есть где, прописанными быть есть где, уже 8 лет не живем в Москве и возвращаться не планируем, хочу продать квартиру и положить деньги детей на их счета - вырастут, сами распорядятся". Опека мне ответила буквально следующее "ничего не покупать нельзя - только недвижимость на недвижимость. Спрашиваю "а если я куплю взамен в том месте, где фактически живем?". Ответ "Привозите документы на продаваемую квартиру и на покупаемую, сберкнижку на детей. Будем рассматривать". Мой вопрос: "А разрешение будет только на конкретный объект?" Ответ "Да, конечно".

Вот и я в непонимании. Мне казалось что должно быть так, как Вы сказали, что просто перечисление на счет без условий последующего приобретения конкретного объекта. В крайнем случае условие "приобретения площади не хуже, не меньше и не дешевле". Может это блеф со стороны опеки такой и нужно просто принести доки на продаваемую квартиру без указания конкретного объекта и должны будут принять?

Владелец коттеджа уже дал мне копии (незаверенные) права на землю и на строение. Но это все, что он готов дать без задатка. А дать задаток в данном случае - практически гарантировано потерять его. Но, полагаю, если опека будет настаивать на конкретном объекте наверное, этих копий будет недостаточно.

Евгений, а что такое "номинальный счет"?

Понравилось сообщение [0]:

Грета писал(а).
Всегда разрешение имеет срок действия? Я имею ввиду те разрешения, которые с переездом в другой субъект?
.

Всегда.
Это подотчетный Документ, поэтому срок предоставления новой Правоустановки всегда указан.

Все же думаю, что Вы должны в Опеке предложить вариант, когда они дадут первое Постановление о Продаже с перечислением, указывая отложенное условие для приобретения Жилья Ребенку в течение полугода-года (в моей Практике у иногородних Клиентов были указаны два года и три месяца).
Все равно Вам к ним обращаться повторно - за Разрешением на перевод денег Несовершеннолетнего на покупку определенного варианта - тогда они и выдадут второе Постановление.

Понравилось сообщение [0]:

al25 писал(а): В Москве есть банки в которых со счета несовершеннолетнего деньги без опеки снимаются.
Есть разрешение на продажу и условие деньги на счет. Ок. Кладем, берем выписку, относим в опеку.
Потом снимаем и пользуемся во благо семьи.
Название вслух не скажу.

Он и есть - номинальный счет. В пользу бенефициара. Россельхозбанк тестила Ланалитика.

Понравилось сообщение [2]:

Грета писал(а): Владелец коттеджа уже дал мне копии (незаверенные) права на землю и на строение. Но это все, что он готов дать без задатка. А дать задаток в данном случае - практически гарантировано потерять его.

Дать задаток без покупателя на свою квартиру - да.

Но, полагаю, если опека будет настаивать на конкретном объекте наверное, этих копий будет недостаточно.

Понравилось сообщение [0]:

А что разве опека не знает о номинальных счетах? Приходишь в опеку, приносишь выписку из банка об открытии номинального счета на имя ребенка и опека сразу дает отказ просто потому что считает тебя уже заведомо сволочью, мечтающей обокрасть собственного ребенка. Разве опека не будет настаивать на Сбербанке?

Понравилось сообщение [0]:

Сейчас этот форум просматривают: Yandex [bot] и 4 гостя

Создано на основе phpBB ® Forum Software © phpBB Limited, Русская поддержка phpBB

Получение разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства

При продаже квартиры обязательно требуется разрешение от органов опеки несовершеннолетних, поскольку права детей защищаются законом «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», а также семейным кодексом государства. Без соответствующего разрешения продать квартиру не удастся, даже при составлении договора задатка нотариус предварительно потребует все необходимые документы.

Самое сложное – это личный разговор с государственной структурой. Необходимо приложить все усилия, чтобы получить соответствующее разрешение. В ход могут пойти все аргументы, помните, ваша задача – в документе, который должен быть у вас на руках.

Постарайтесь словесно убедить служащих в необходимости приобретения нового жилья и продажи старой квартиры. Можете сделать акцент на том, что в новом месте у ребенка появиться возможность ходит в элитную школу, что там проживают ваши родственники или акцентируйте факт, что в том районе более развита инфраструктура. В любом случае вам понадобится привести веские аргументы в пользу своей позиции.

Почему необходимо убеждать сотрудников в разрешении? Дело в том, что исходя из положений выше означенного закона, ребенок ни в коем случае не должен пострадать от переезда в новый дом. Его доля должна остаться, как минимум, в том же размере, в котором она была до сделки.

Например. если вы проживаете в двухкомнатной квартире и часть квартиры записана на несовершеннолетнего, то при переезде в однокомнатную квартиру та же часть в квадратных метрах должна остаться за ним. По сути, ребенок станет собственником новой квартиры.

Не забываем о документах. которые закреплены актом «О защите жилищных прав несовершеннолетних». Прежде, чем обращаться в органы опеки, подготовьте такой пакет:

• Письменное согласие обеих родителей на продажу доли ребенка-собственника. Такая необходимость возникает, исходя из положений гражданского кодекса, где четко написано, что до совершеннолетия родители распоряжаются имуществом детей.

• Документы на приобретаемую квартиру. Это нужно для удостоверения органов в том, что по квадратуре квартира вполне удовлетворит потребности несовершеннолетнего. Обычно предоставление означенных документов происходит в тот же день, что и проводимая сделка.

• Если у малыша есть медицинские причины, по которым вы вынуждены переехать – обязательно их предоставьте в органы опеки. Такой нюанс только поможет получить необходимое решение. Например, если у ребенка имеется астма как аллергическая реакция на экологические факторы в вашем районе.

Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.

По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.

Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий органы опекунства имеют право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время .

Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Согласно ст. 7 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при продаже квартиры с долей несовершеннолетних сделка должна быть только одномоментной. Так защищаются права детей. То есть фактически вы должны явиться в органы вместе с продавцом квартиры, которую вы будете приобретать и засвидетельствовать документы.

Чтобы изначально приобрести квартиру, многие вынуждены брать ипотечный кредит в банке. Такое решение иногда необходимо, поскольку у продавцов попросту не может быть огромной суммы на руках для покупки новой квартиры. Одномоментная сделка здесь невозможна и такая ситуация перерастает в 3 этапа.

• Сбор документов для приобретения квартиры в ипотеку;

• Продажа собственного жилья и сбор документов в органы опеки;

• Покупка квартиры и получение разрешения от госструктуры.

Часто на последнем этапе от органов опеки следует отказ. В итоге все старания – коту под хвост, сделка попросту считается ничтожной. Следовательно, чтобы проводить подобные операции, необходимо заранее подготовиться и проконсультироваться со всевозможными специалистами в области семейного законодательства.

Договор мены можно не проводить только в двух случаях:

• При переезде в другой город;

• При открытии банковского счета, на который ложатся деньги от продажи имущества несовершеннолетнего.

На эти 2 процедуры необходимо разрешение ООП, также при снятии денег со счета следует иметь на руках согласие от госслужащих.

Подробнее сможете узнать в видео.

НОВЫЙ ПРАВОВОЙ ЦЕНТР: Разрешение на продажу квартиры от органов опеки - как его получить?

Семьям с детьми, которые продают свою квартиру, для совершения сделки необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Родители или лица, их заменяющие, не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а ребенок - давать согласие на совершение сделок по отчуждению его имущества, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст. 37 ГК). Если ребенок является собственником квартиры или доли в ней, при продаже необходимо получить постановление органов опеки и попечительства на отчуждение собственности и согласие на новую покупку, причем эти два момента: продажа и покупка, должны быть одновременными.

Прописать несовершеннолетних к бабушкам-дедушкам – недостаточная мера, т.к. ребенок после перерегистрации будет продолжать оставаться собственником или сособственником продаваемого жилья. Прописка в другое место жительство возможна, если ребенок не является собственником или сособственником квартиры, а просто прописан в ней.

Обращаться за разрешением нужно в органы опеки в управлении социальной защиты населения (УСЗН) своего района.

Если родители (опекуны), совершая сделку, не уведомили органы опеки и попечительства о продаже жилья, собственниками или сособственниками которого являются несовершеннолетние, то орган опеки могут обратиться в суд и признать сделку незаконной, а права опекаемых лиц нарушенными.

Обращение в органы опеки

Первое, что нужно сделать – письменно уведомить органы опеки об отчуждении (т.е. о продаже) жилплощади. Заявление, в котором оба родителя или лицо, их заменяющих, обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица, составляется в присутствии инспектора районного УСЗН по охране прав детства и заверяется им.

Визит в опеку не ограничивается только составлением заявления, инспектор проведет с заявителями собеседование. На встрече должны присутствовать оба родителя или единственный родитель (опекун), а также ребенок. достигший 14-ти лет. В некоторых органах опеки требуют и присутствие собственников приобретаемого жилья, и их письменного согласия о продаже несовершеннолетнему ребенку квартиры или доли в ней.

Вместе с заявлением-уведомлением от родителей (опекунов), в органы опеки нужно подать пакет документов (подлинники и их копии):

1.паспорта (или паспорт, если родитель-одиночка) заявителей;

2.заявление о согласии на отчуждение имущества от несовершеннолетнего, достигшего 14 лет и его паспорт;

3.копии свидетельства о рождении детей и свидетельства о браке или его расторжении;

4.банковский документ (выписка со счета), если на счет детей внесены деньги (в случае, если ребенок поступает под опеку государства);

5.документы на покупаемое жилье (такие же, что и для отчуждаемого);

6.документы на имеющееся (отчуждаемое) жилье:

· свидетельство о собственности на продаваемую квартиру и его ксерокопию;

· копию регистрационного удостоверения и технического паспорта,

· документов о приватизации (если таковая была);

· справки БТИ о стоимости на все жилые помещения;

· поэтажный план;

· справки о задолженности/отсутствии задолжености из ЕИРЦ

· единый жилищный документ (объединяет в себе 13 справок о жильцах, в т.ч. заменяет выписку из домовой книги).

Малолетними являются дети до 14 лет, за которых действуют их законные представители. Дети после 14 летнего возраста считаются несовершеннолетними, они уже имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно с письменного согласия родителей или опекунов (ст. 26 ГК РФ).

Документы на приобретаемое жилье подавать не нужно, если несовершеннолетний собственник (сособственник) жилплощади передается на государственное содержание и обеспечение (например: в дом малютки или в дом ребенка). Если ребенка поместили на гос.содержание, то его родители обязаны открыть счет на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или ее доли и предъявить банковские документы в органы опеки. Поместить деньги на счет необходимо до совершения сделки купли-продажи.

Вряд ли опека согласится на сделку, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также на сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади. Это же касается продажи с одновременным дарением.

Продать квартиру разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.

Предварительное разрешение опеки и попечительства на продажу квартиры выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовит специалист, он же инспектор по охране прав детства, на основании документов, которые были поданы вместе с заявлением. Постановление будет готово приблизительно через две недели после собеседования в РУСЗН.

С методическими рекомендациями по организации работы опеки можно ознакомиться, прочитав Письмо министра образования и науки РФ № АФ-226/06 от 25.06.2007 «Об организации и осуществлении деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних».

После получения постановления вы можете смело совершать на сделку. Продажа старого и покупка нового жилья должны проходить одновременно.

После процесса регистрации и перехода права владения квартирой на нового собственника, начинается процесс по прописке ребенка по новому месту жительства.

И это еще не все. Нужно будет повторно уведомить органы опеки, что несовершеннолетний получил равноценное имущество в собственность. «Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки…» – так говорится в письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Случаи, когда одновременная сделка купли-продажи не обязательна

Приобретение новой квартиры в момент продажи старой не обязательно, если:

1.Семья переезжает, и квартира будет приобретаться в другом городе. В этом случае органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры, если деньги от продажи квартиры будут перечислены на счет несовершеннолетнего. В период, не превышающий трех месяцев, родители обязаны купить квартиру в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. В противном случае сделка будет аннулирована.

2.Квартира покупается в строящемся доме. В этом случае получить разрешение органов опеки сложнее, чем в первом. Высокая степень готовности новостройки – основное требование. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно заключить договор долевого участия с застройщиком. А на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован.

Теги: Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защита в суде

Ипотека. Налоги. Алименты. Семейные жилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.

Закон. Новости. Законы. Новый правовой центр. Московская область.

Реклама : Нотариус. Экспертиза. Саморегулируемая организация строителей. СРО. Охрана. ЧОП. Триколор. ТВ.

O Здесь Вы узнаете о порядке ОНЛАЙН - КОНСУЛЬТАЦИИ по СКАЙПУ (Skype).

OПеревод ЖИЛОГОпомещения в НЕЖИЛОЕ – быстро и без хлопот.

O Сделки с жильем и сопровождение сделок с недвижимостью.

OСвадебная ВИДЕОСЪЕМКА и фото, услуги Тамады,помещение для торжества.

O Помощь при ДТП - Возмещение вреда (обжалование незаконных действий)

O Споры по оценке со страховыми компаниями и помощь в проведении независимой экспертизы

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником, выписка несовершеннолетнего, договор купли продажи, разрешение органов опеки, согласие родителей

Отчуждение жилой собственности регулируется нормативными актами для обеспечения законности гарантирования прав всех граждан, претендующих на данное имущество или в нем проживающих. Если недвижимость является местом пребывания ребенка – процесс регулируется отдельными кодексами, постановлениями и решениями государственных органов.

Продажа квартиры с несовершеннолетним регламентирована ст. 292 ГК РФ (Гражданский кодекс России) и ФЗ №48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. с последними дополнениями и изменениями 28 ноября 2015 г.

Согласно закону основное условие для свободной продажи недвижимости, в которой проживает или прописан несовершеннолетний – удовлетворительное решение экспертной комиссии органа опеки. Если от госучреждения был получен отказ, возможно обжалование в судебном порядке .

При наличии следующих факторов сделка продажи собственности будет запрещена:

• Если ребенок обладает определенной долей имущества и при этом ему не гарантируется восполнение такой части за счет иного объекта имущества;
• Полный собственник приватизированной жилплощади – малолетний гражданин;
• Несовершеннолетний инициирован на полную дееспособность путем эмансипации – официального признания его совершеннолетним до достижения 18 лет .

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в зависимости от статуса ребенка будет проводиться в различном порядке.

Если малолетний является собственником недвижимости, и его опекуны или родители решили продать жилое помещение, они обязаны предоставить фактическому владельцу аналогичное имущество, не уступающее по параметрам отчужденному. При этом приобретаемый объект должен быть оформлен на малолетнего ребенка.

Если несовершеннолетний обладает только пропиской. нужно предоставить информацию о приобретаемой недвижимости в органы опеки и получить соответствующее разрешение на выписку. Если место переезда заранее не определено – оформить официальное убытие несовершеннолетнего не удастся.

В случае обладания ребенком некоторой доли недвижимости. отчуждение собственности разрешается только после оформления вещного права на такую же часть аналогичного имущества на несовершеннолетнего.

Перечень основных действий по продаже квартиры с несовершеннолетним:

1. Подыскать необходимое жилье для переезда ребенка. При этом недвижимость должна соответствовать необходимым критериям, как по санитарным условиям, так и по площади;
2. Посетить региональный отдел органа опеки и попечительства и оформить образец заявления с просьбой предоставить разрешение для выписки несовершеннолетнего или продажи недвижимости. Посмотреть и скачать бланк заявления на выписку можно здесь: [Бланк заявления на выписку ];
3. Если был получен отказ – составить исковое заявление и обратиться в судебные органы. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Исковое заявление о выписке ребенка ];
4. На основании разрешения выписать несовершеннолетнего и осуществить куплю-продажу недвижимости;
5. Уплатить налог за деятельность госслужащих;
6. Зарегистрировать переход вещного права и прописать ребенка по новому месту жительства.

Для получения разрешения от органа опеки необходимо подать соответствующее заявление. Оно оформляется обоими родителями или попечителями. Например, если один из родителей проживает отдельно от ребенка, но в пределах территориального деления – его присутствие и разрешение на переезд обязательно. Если такой родитель, чаще всего отец, находится в ином субъекте Федерации или проживает за рубежом – орган опеки может вынести решение без его согласия.

Письменное прошение подается в региональное отделение органа опеки того района, где прописан несовершеннолетний. На основании заявления государственным агентом будет назначена соответствующая комиссия, которая согласно прошению вынесет постановление с решением. Если права несовершеннолетнего в процессе осуществления сделки продажи недвижимости не будут ущемлены – проситель получит официальное разрешение.

Если ребенок до достижения совершеннолетнего возраста по причинам, указанным в законодательстве, получил статус полной дееспособности. разрешение на продажу недвижимости не нужно.

Случаи, когда ребенок может быть признан дееспособным в полном объеме:

• Несовершеннолетний в любом возрасте зарегистрирован в браке;
• Ребенок в 16 лет работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован как ИП .

Признание полной дееспособности производится в судебном порядке с согласия обоих родителей или опекунов. После объявления такого решения, родители ответственности за своего ребенка официально не несут.

Основные документы для подачи в орган опеки:

• Заполненный бланк или форма заявления с прошением;
• Паспорта заявителей;
• Свидетельство о рождении;
• Документ о разводе, свидетельство о смерти одного из родителей (при необходимости);
• Свидетельство о праве собственности.

Процедура снятия с учета ребенка по месту жительства:

1. Обращение в региональный ФМС (миграционная служба) или МФЦ (многофункциональный центр) отделение паспортного стола для получения выписки о составе семьи и совместно проживающих граждан;
2. Визит в орган опеки для получения соответствующего разрешения;
3. Посещение отделения Регистрационной палаты для оформления сделки купли-продажи или иного договора и получения свидетельства права собственности;
4. Визит в паспортный стол и подача заявления о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего. Если ребенок достиг 14 лет. его личное присутствие обязательно;
5. В недельный срок получение листа убытия .

Необходимая документация для выписки:

• Свидетельство права собственности, куда будет прописан ребенок;
• Документы, удостоверяющие личность просителя и всех прописанных граждан;
• Письменное согласие от органа опеки или судебное постановление.

Вопрос. Здравствуйте. Меня зовут Виталий. Могу ли я продать собственную квартиру без получения дополнительного разрешения, если члены моей семьи, включая несовершеннолетних детей, прописанные в другой квартире?

Ответ. Добрый день. Статья 292 ГК РФ обязывает получать соответствующее согласие от государственной комиссии, назначаемой органами опеки и попечительства. при убытии малолетнего ребенка из квартиры. В вашей ситуации, дети являются наследниками и могут претендовать на часть имущества отца. Но, получать разрешение, если ваша семья прописана в другом месте и там же проживает, не нужно.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним оформляется по общей методике за исключением приложения разрешительного документа от органа опеки и попечительства, свидетельствующего о праве отчуждения такого имущества и выписке детей из жилья.

Основные правила при заключении такого соглашения:

1. Перед посещением государственного органа необходимо подыскать подходящую жилплощадь для переезда семьи с несовершеннолетними;
2. Оформить договор купли-продажи (или иной правоустанавливающий документ) или заключить предварительное соглашение;
3. Посетить отделение соцзащиты для получения разрешения;
4. В течение 10 дней получить письменный ответ.

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• 2 702 Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе Читать статью
• 2 644 Образец справки с места жительства Рано или поздно у любого гражданина возникает потребность в получении справки с места жительства. Такая бумага нужна, чтобы подтвердить сведения о постоянном адресе проживания гражданина, Читать статью
• 1 458 Порядок действий после покупки квартиры Момент покупки квартиры каждый владелец определяет по-своему: в момент заключения договора, передачи денег или официальной регистрации в Росреестре. Законодатель при этом встает на сторону последних: Читать статью
• 1 279 Временная прописка Пропиской является временная либо постоянная регистрация гражданина (физического лица) в постоянном или временном месте обитания. Все вопросы и ситуации, связанные с пропиской, регулируются Законом Российской Читать статью
• 867 Задаток за квартиру Фиксированный платеж, который передается покупателем продавцу в качестве подтверждения его намерений о покупке товара или недвижимости, называется задатком. Задаток за квартиру – это своего рода обеспечительная Читать статью
• 790 Заявление на временную регистрацию Действующее законодательство содержит требования, в соответствии с которыми гражданин РФ обязан встать на временный учет в случае необходимости проживания за пределами своего основного места жительства Читать статью