Как противостоять произволу ГЖИ - выносят предписание к немедленному исполнению

Как противостоять произволу ГЖИ - выносят предписание к немедленному исполнению. Вызывают для дачи объяснений, а сам вызов приходит спустя назначенное время. Протокол составляется без участия УК, на непроверенных доводах. Нет ли практики обжалований действий ГЖИ?

К отношениям по осуществлению жилищного контроля применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ. На основании ч. 12 ст. 16 Федерального закона Вы можете в течение 15 дней обжаловать вынесенное предписание, если не согласны с ним. Если Вы не согласны с иными действиями должностных органов ГЖИ, то на основании п. 17 Постановления Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 Вы можете обжаловать эти действия в административном или судебном порядке. Административный порядок обжалования определяется административным регламентом ГЖИ соответствующего субъекта РФ.

Практика обжалования действий ГЖИ достаточно обширна. Так, можете ознакомиться с успешными примерами обжалования: Решение Навашинского районного суда Нижегородской области № 12-5/2011; Постановление 3ААС 12.11.2013 №№ 03АП-5710/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»

«Статья 16. Порядок оформления результатов проверки

12. Юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, проверка которых проводилась, в случае несогласия с фактами, выводами, предложениями, изложенными в акте проверки, либо с выданным предписанием об устранении выявленных нарушений в течение пятнадцати дней с даты получения акта проверки вправе представить в соответствующие орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля в письменной форме возражения в отношении акта проверки и (или) выданного предписания об устранении выявленных нарушений в целом или его отдельных положений. При этом юридическое лицо, индивидуальный предприниматель вправе приложить к таким возражениям документы, подтверждающие обоснованность таких возражений, или их заверенные копии либо в согласованный срок передать их в орган государственного контроля (надзора), орган муниципального контроля*.»

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 г

Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 2010 г. N 6464/10 Дело о признании недействительным предписания жилищной инспекции об обязании общества с ограниченной ответственностью получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры многоквартирного жилого дома направлено на новое рассмотрение, поскольку суды неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома

Обзор документа

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М. Андреевой Т.К. Валявиной Е.Ю. Вышняк Н.Г. Горячевой Ю.Ю. Завьяловой Т.В. Иванниковой Н.П. Исайчева В.Н. Козловой О.А. Маковской А.А. Першутова А.Г. Сарбаша С.В. Слесарева В.Л. Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление гражданина Тарасова Павла Ивановича о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 по делу N А08-4962/2009-27, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определений Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благострой-С" Уколов А.М.

Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю. а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благострой-С" (далее - управляющая компания "Благострой-С") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Белгородской области (далее - жилищная инспекция) от 09.06.2009 N 296 (далее - предписание) об обязании его получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры N 87 многоквартирного жилого дома N 16 на улице Есенина в городе Белгороде.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 заявленное требование удовлетворено. Суд первой инстанции исходил из того, что управляющая компания должна осуществлять те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила содержания), и договором, заключенным ею с собственниками помещений в доме (домовладельцами). Для внесения в договор работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме, принимаемое двумя третями от общего количества голосов по вопросам капитального ремонта и простым большинством - по остальным вопросам.

В случае отсутствия таких решений управляющая компания не вправе выполнять соответствующие работы и оказывать услуги и не может отвечать за последствия их невыполнения.

Поскольку ни Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, ни заключенные в данном случае договоры между домовладельцами и управляющей компанией "Благострой-С" не предусматривали обязанности последней проводить экспертизы в специализированной организации, суд сделал вывод, что у жилищной инспекции отсутствовали полномочия по выдаче управляющей компании "Благострой-С" оспариваемого предписания.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением от 29.09.2009 суд апелляционной инстанции возвратил апелляционную жалобу гражданина Тарасова П.И. применительно к пункту 2 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как судебные акты по делу вступили в силу и не подлежат обжалованию в апелляционном порядке.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа определением от 17.12.2009 возвратил кассационную жалобу гражданина Тарасова П.И. со ссылкой на то, что положения статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на него не распространяются, поскольку судебные акты по делу приняты не о его правах и обязанностях.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2010 определение от 17.12.2009 оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определений Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 гражданин Тарасов П.И. просит отменить их, ссылаясь на нарушение указанными судебными актами его прав и охраняемых законом интересов, а также единообразия в толковании и применении норм права.

В отзыве на заявление жилищная инспекция просит заявление гражданина Тарасова П.И. удовлетворить.

Управляющая компания "Благострой-С" в отзыве на заявление просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, предписанием жилищной инспекции управляющей компании "Благострой-С" указано на необходимость получить в специализированной организации, имеющей лицензию, заключение по образованию и развитию вертикальных трещин в стеновой панели (наружной) в общей комнате квартиры N 87 дома N 16 на улице Есенина и рекомендации по устранению деформаций. В акте жилищной инспекции от 09.06.2009 N 296 место выявленных повреждений описано иными словами - "в несущей конструкции стены".

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, Кодекс) ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Оспариваемое предписание выдано жилищной инспекцией в отношении несущей внешней стены многоквартирного жилого дома, следовательно, касается общего имущества собственников помещений в этом доме.

Однако в силу конструктивной особенности строительства таких домов его стены обладают не только наружной, но и внутренней поверхностью, являющейся стенами конкретных квартир, имеющих собственников.

В данном случае трещины выявлены в том месте несущей стены дома, которая одновременно является стеной квартиры N 87, о чем прямо указано в оспариваемом предписании.

Гражданин Тарасов П.И. - собственник этой квартиры, что подтверждено свидетельством о регистрации права от 16.05.2002 серия 31-АА N 246658.

Как следует из представленных документов, именно гражданин Тарасов П.И. обращался в жилищную инспекцию, на основании его заявлений этим контролирующим органом проводились проверки и неоднократно выдавались предписания управляющей компании "Благострой-С".

Оспариваемое предписание относительно восстановления надлежащего состояния наружной стены многоквартирного дома направлено в защиту имущественных интересов гражданина Тарасова П.И. и как сособственника общего имущества дома, и как собственника квартиры.

Результат рассмотрения судом спора между жилищной инспекцией и управляющей компанией "Благострой-С" непосредственно влияет на размер и условия несения гражданином Тарасовым П.И. бремени собственника по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, затрагивает его жилищные условия и может отразиться на стоимости квартиры.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Следовательно, гражданин Тарасов П.И. имеет материальный интерес в исходе дела, он же инициировал действия жилищной инспекции, которая дала предписание в его защиту, указав в документе номер его квартиры. При названных обстоятельствах дело об оспаривании упомянутого предписания подлежало рассмотрению в суде с участием этого гражданина в качестве третьего лица на стороне жилищной инспекции.

У суда кассационной инстанции не имелось правовых оснований для возвращения кассационной жалобы гражданина Тарасова П.И. по мотиву принятия судебных актов по делу не о его правах и обязанностях.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 и пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием к отмене этих судебных актов.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций неверно истолкованы положения Жилищного кодекса об объеме и условиях выполнения управляющими компаниями на основании договоров с собственниками помещений в многоквартирных жилых домах функций по содержанию и ремонту общего имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Более того, после рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленного требования принят Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьей 36 которого предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Между тем, рассматривая настоящее дело, суды исходили из противоположного толкования: пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана. При этом не было принято во внимание, что в данном случае между домовладельцами и управляющей компанией "Благострой-С" единого договора не имеется. Договоры заключались в единой стандартизированной форме между названной управляющей компанией и собственниками отдельных помещений по результатам заочного голосования общего собрания, в котором участвовали 104 из 253 домовладельцев (41 процент), из которых 86 человек, обладающих в совокупности 51,1 процента голосов, проголосовали за привлечение управляющей компании.

Суды также не учли, что согласно разделу II Правил эксплуатации техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии его элементов. В силу пункта 4.2.1.1 упомянутых Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), а также устранение по мере выявления повреждения стен, не допуская дальнейшего развития повреждений. При этом на основании пункта 4.2.1.3 Правил деформация и осадка конструкций не допускаются, допустимая ширина раскрытия трещин в панелях составляет 0,3 мм, в стыках - 1 мм, а причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация.

Таким образом, суды неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.07.2009 по делу N А08-4962/2009-27, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2009 и определения Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2009 и от 28.01.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить в Арбитражный суд Белгородской области на новое рассмотрение.

Обжаловано решение суда об оспаривании предписания государственной жилищной инспекции, которым предписано произвести ремонт подъездов многоквартирного

15 декабря 2015 года Третий арбитражный апелляционный суд рассмотрит апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания «Жилье 2003» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «17» сентября 2015 года по делу № А74-6309/2015.

Как следует из материалов дела, 24.06.2015 руководителем жилищной инспекции издано распоряжение № 91/ЛТ о проведении внеплановой (выездной) проверки ООО «ЖЭУК «Жилье 2003» с целью проверки соответствия обязательным требованиям жилищного законодательства и иных нормативных правовых актов, проверки фактов, изложенных в обращении гражданина, проживающего по адресу: г. Абакан, ул. Аскизская, д. 162 (обращение от 18.06.2015). Результаты проверки зафиксированы в акте проверки от 02.07.2015 № 76.

02.07.2015 советником отдела технического надзора ГЖИ РХ на основании акта от 02.07.2015 № 76 выдано предписание № 20, согласно которому общество обязано:

- восстановить целостность поверхности краёв железобетонных козырьков подъездов;

- произвести ремонт подъездов в многоквартирном доме с 1 по 5 этажи включительно;

- произвести проверку кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам – устранить, составить акт.

Общество, посчитав, что указанное предписание не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением суда от 17 сентября 2015 года обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Республики Хакасия от 2 июля 2015 года № 20.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит проверить законность и обоснованность решения суда.

Об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Липецкой области

Решение от 22 марта 2012 года

Принято Советским районным судом г. Липецка (Липецкая область)

1. 22 марта 2012г. Советский районный суд гор.Липецка в составе:
2. председательствующего Соловьевой В.П.
3. при секретаре Галкиной А.С.
4. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ТСЖ «Содружество» об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Липецкой области

• Добавить комментарий
• 0

Проверки жилищной инспекции: регламент взаимодействия - Статьи - Консалтинговая группа - Аюдар

Как известно, проверки качества работ и услуг, выполняемых и оказываемых УК, проводятся регулярно (в том числе с подачи граждан) и в большинстве случаев заканчиваются наложением административного штрафа. Работа по обжалованию постановлений, вынесенных по результатам проверок, проводится УК далеко не всегда, что влечет за собой значительные расходы на уплату штрафов и негативно влияет на хозяйственную деятельность. Таким образом, УК максимально заинтересованы в снижении объема штрафных санкций в условиях неснижаемой «активности» граждан – потребителей услуг и работ и количества проводимых с их подачи проверок и прочих административных процедур.

С одной стороны, обращение с жалобой в ГЖИ о нарушении УК правил содержания и ремонта дома – это право каждого собственника помещения в МКД, посредством реализации которого предпринимается попытка воздействовать на УК с целью повышения качества выполняемых ею работ (оказываемых услуг), своевременного проведения всех необходимых технических процедур и т. д. С другой стороны, в большинстве своем собственники помещений не задумываются, чем в действительности обернется для них привлечение УК к административной ответственности по каждому обращению. По статистике управляющих организаций размер штрафа за одно правонарушение в два-три раза превышает годовую плату за содержание и ремонт с одной квартиры. Таким образом, регулярным наложением штрафов можно достичь и обратного эффекта – снижения качества обслуживания домов. Во всяком случае так утверждают профессиональные участники рынка жилищно-коммунальных услуг: дескать, собранные с собственников деньги пойдут не на ремонт помещений, а на уплату штрафов. С этим утверждением можно поспорить, однако факт есть факт: если штрафы растут, а качество работ и услуг падает, значит, собственникам следует использовать и иные рычаги воздействия, чем ждать помощи со стороны ГЖИ. Кроме того, всем хорошо известно, что наша административная машина имеет множество пороков, и самые распространенные из них – бюрократизм и формализм. Проверками ради проверок, статистики и достижения других целей, никак не связанных с действительным пресечением неправомерных действий хозяйствующих субъектов, никого не удивишь.

Есть и еще один нюанс. Бездействие собственников и несоблюдение РСО технических регламентов также могут послужить причиной неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений в МКД, однако доказать это бывает чрезвычайно сложно, а порой и невозможно. В свою очередь, процедура предъявления регрессных исков к РСО – дело неблагодарное и затратное.

В таких условиях (при проведении массовых проверок и нарастающем недовольстве собственников) для УК чрезвычайно важно добиться сокращения размера штрафов, чтобы высвободить финансы для решения других задач в рамках деятельности по управлению МКД. Для этого нужно четко представлять объем полномочий должностных лиц ГЖИ и порядок проведения ими внеплановых проверок, а также разработать процедуру взаимодействия с ГЖИ.

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение определенных характеристик и требований (как эстетических, так и технических) к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций и т. д.

Если собственники выбрали такой способ управления МКД, как управление управляющей организацией или непосредственное управление, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора (п. 16 Правил содержания общего имущества). Кстати, содержание общего имущества подразумевает проведение внушительного перечня работ, в частности текущий и капитальный ремонт МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества). Таким образом, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают его собственники, а управляющие организации отвечают перед ними за нарушение своих договорных обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества).

Ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД – следствие несоблюдения УК в том числе Правил содержания общего имущества. Данный вид правонарушений в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ является поводом для привлечения хозяйствующего субъекта к административной ответственности. Для должностных лиц размер штрафа колеблется от 4 000 до 5 000 руб.; для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.

Далее обозначим ключевые моменты в том, кто является субъектом правонарушения по данной статье КоАП РФ и в каких случаях управляющая организация не может и не должна привлекаться к административной ответственности по основаниям, перечисленным в ней.

При проведении проверок должностные лица ГЖИ, фиксируя обнаруженные нарушения, не выясняют причины, по которым они возникли. На данном этапе управляющая организация должна четко представлять, есть ли ее вина в том, что содержание и ремонт МКД осуществляются ненадлежащим образом.

Согласно общим правилам (обозначим ключевые моменты) в договоре управления среди прочего должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В дополнение п. 17 Правил содержания общего имущества обязывает собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Вместе с тем на страницах журнала мы неоднократно предостерегали УК, что неуказание в перечне работ и услуг, утвержденном общим собранием собственников, каких-либо работ и услуг, необходимость выполнения (оказания) которых вытекает непосредственно из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, вовсе не освобождает УК от их выполнения (оказания). Данный вывод подтвержден Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

В частности, в данном постановлении указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с этим УК нужно с большой осторожностью применять рекомендации Минрегиона России, содержащиеся в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14, относительно того, что, если для включения в договор управления конкретных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, отсутствие таких решений означает, что УК:

• не вправе выполнять несанкционированные собственниками работы и услуги;

• не должна отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг;

• не может быть привлечена к административной ответственности за их невыполнение, а органы ГЖИ не вправе давать предписания об их выполнении.

Кстати, анализ судебной практики свидетельствует, что суды при рассмотрении интересующей нас категории дел не принимают во внимание ссылки УК на содержание Письма Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14, так как оно в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ не входит в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел.

Здесь следует отдельно добавить несколько слов об обязанности проведения УК ремонтных работ капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества, в соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Согласно п. 37 Правил содержания общего имущества при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Во-первых, управляющая организация должна четко представлять разницу между текущим и капитальным ремонтом. Текущий ремонт общего имущества, согласно п. 18 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Если проверяющие выявят нарушения технического состояния жилого дома, которые вполне можно устранить в ходе текущего ремонта, финансируемого за счет ежемесячных платежей собственников, УК будет привлечена к ответственности, а доводы, что организация не получала от собственников поручений о проведении работ капитального характера и не согласовывала порядок их оплаты, будут отклонены как инспекторами, так и судьями (см. постановления ФАС УО от 28.12.2010 по делу № А50-13516/2010, ФАС ВВО от 08.09.2010 по делу № А31-2421/2010, ФАС ПО от 27.05.2010 по делу № А65-31513/2009, ФАС СЗО от 03.03.2010 по делу № А66-9630/2009).

Согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1, текущий (предупредительный) ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. К капитальному ремонту зданий и сооружений следует относить работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. В числе работ по капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства именуются работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.

Обратите внимание, что Федеральным законом от 18.07.2011 № 215-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс, в том числе введено понятие капитального ремонта объектов капитального строительства. Так, в качестве капитального ремонта названы замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Кроме того, Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» дополнен ст. 10.4, которая легализует тот перечень строительных работ, которые Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185-ФЗ) отнесены к категории капитального ремонта МКД. Так, из текста ст. 10.4 следует, что в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта МКД, финансируемых за счет средств фонда, законом могут устанавливаться особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту МКД. На сегодняшний день согласно п. 3 ст. 15 Закона № 185-ФЗ к капитальному ремонту отнесены:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

• ремонт крыш;

• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

• утепление и ремонт фасадов;

• установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

• ремонт фундаментов МКД, в том числе на свайном основании, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Должностные лица УК, понимая, что в отношении конкретных МКД уже назрела необходимость проведения капитального ремонта и что без решения собственников организация формально не может приступить к выполнению соответствующих работ (а без согласования порядка финансирования капитального ремонта УК и не заинтересована в его проведении), должны инициировать организацию общего собрания собственников с соответствующей повесткой дня. В том случае, если УК технически обоснует необходимость выполнения капитальных работ в МКД, а собственники тем не менее откажутся от принятия положительного решения по данному вопросу, управляющей организации будет чем оправдаться перед инспекторами и судьями. По общему правилу УК будет нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств в части содержания и ремонта МКД только при наличии вины (ст. 401 ГК РФ). Поскольку отсутствие своей вины в невыполнении работ капитального характера управляющая организация должна доказывать самостоятельно, вся техническая документация, подтверждающая необходимость проведения капитального ремонта, свидетельства ознакомления собственников с ее содержанием и отказа последних от проведения работ по капитальному ремонту дома должны быть собраны.

С учетом изложенного напрашивается вывод, что УК с целью минимизации расходов на штрафы в ГЖИ следует детально прорабатывать условия договора управления МКД и процедуру сбора доказательств сознательного отказа собственников помещений в МКД от проведения тех или иных работ.

Единственная возможность не платить штраф, наложенный на законном основании и доказанности факта совершения правонарушения, – апеллировать о его малозначительности. В судебной практике достаточно примеров, когда постановления о привлечении к административной ответственности, вынесенные в адрес УК, отменяются ввиду малозначительности (при условии, что организация приняла все меры для устранения совершенного нарушения) (см. постановления ФАС ПО от 08.12.2010 по делу № А12-12164/2010, ФАС СКО от 06.12.2010 по делу № А32-11549/2010-11/220-94АЖ, ФАС ВВО от 10.11.2010 по делу № А28-2546/2010, ФАС СЗО от 09.08.2010 по делу № А56-6562/2009).

На заметку: в соответствии со ст. 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить нарушителя от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10 разъяснено, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Таким образом, чтобы избежать уплаты штрафа, УК может попытаться обжаловать соответствующее постановление ГЖИ в судебном порядке с указанием на малозначительность нарушения (если, конечно, оно действительно является таковым).

Регламент взаимодействия с ГЖИ

Мы предлагаем примерный алгоритм действий, разработанный с учетом положений Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ), который поможет УК достаточно оперативно выяснить, не превышают ли сотрудники ГЖИ свои полномочия при проведении внеплановой проверки по факту обращения граждан. Обладая информацией о нарушениях процедуры проведения проверки, УК сможет оперативно подготовиться к защите своих интересов в части минимизации затрат на выплату штрафов.

Регламент взаимодействия УК и ГЖИ в процессе проведения внеплановой проверки соблюдения Правил содержания и ремонта МКД и помещений в них.

В соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.22 КоАП РФ, рассматриваются руководителем ГЖИ. При рассмотрении дела УК может заявить ходатайство об освобождении от ответственности ввиду малозначительности правонарушения, при этом необходимо представить доказательства устранения выявленных нарушений.

Необходимо иметь в виду, что постановление о привлечении к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ, должно быть вынесено в пределах срока давности привлечения к административной ответственности, установленного п. 1 ст. 4.5 КоАП РФ. Общий срок давности – два месяца со дня совершения административного правонарушения с учетом того, что административное правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ, подпадает под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 30.1 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении может быть обжаловано в вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу либо в арбитражный суд в соответствии с § 2 гл. 25 АПК РФ.

Жалоба на постановление по делу об административном правонарушении может быть подана в течение десяти суток со дня вручения или получения копии постановления. В случае пропуска срока указанный срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен судьей или должностным лицом, правомочными рассматривать жалобу.

Согласно ст. 30.5 КоАП РФ жалоба на постановление по делу об административном правонарушении подлежит рассмотрению в десятидневный срок со дня ее поступления со всеми материалами дела в орган, должностному лицу, правомочным рассматривать жалобу.

При рассмотрении жалобы разрешаются заявленные отводы и ходатайства, проверяются на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных материалов законность и обоснованность вынесенного постановления, в частности, заслушиваются объяснения физического лица или законного представителя юридического лица, в отношении которых вынесено постановление по делу об административном правонарушении; при необходимости заслушиваются показания других лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, пояснения специалиста и заключение эксперта, исследуются иные доказательства, осуществляются другие процессуальные действия. По результатам рассмотрения жалобы выносится одно из следующих решений:

• об оставлении постановления без изменения, а жалобы без удовлетворения;

• об изменении постановления, если при этом не усиливается административное наказание или иным образом не ухудшается положение лица, в отношении которого вынесено постановление;

• об отмене постановления и прекращении производства по делу при наличии хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных ст. 2.9, 24.5 КоАП РФ, а также при недоказанности обстоятельств, на основании которых было вынесено постановление;

• об отмене постановления и возвращении дела на новое рассмотрение судье, в орган, должностному лицу, правомочным рассмотреть дело, в случаях существенного нарушения процессуальных требований, если это не позволило всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, а также в связи с необходимостью применения закона об административном правонарушении, влекущем назначение более строгого административного наказания, если потерпевшим по делу подана жалоба на мягкость примененного административного наказания;

• об отмене постановления и направлении дела на рассмотрение по подведомственности, если при рассмотрении жалобы установлено, что постановление было вынесено неправомочными судьей, органом, должностным лицом.

В соответствии со ст. 30.9 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное должностным лицом, и (или) решение вышестоящего должностного лица по жалобе на это постановление могут быть обжалованы в арбитражный суд в течение десяти суток со дня вручения или получения копии постановления, а затем в вышестоящий суд. Согласно ст. 208 АПК РФ по ходатайству заявителя арбитражный суд может приостановить исполнение оспариваемого решения. Заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. В соответствии со ст. 210 АПК РФ дела об оспаривании решений административных органов рассматриваются судьей единолично в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления в арбитражный суд заявления, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу.

В данной статье мы предложили управляющим организациям один из наиболее оптимальных способов минимизации затрат на уплату штрафов – предотвращение самого факта привлечения УК к административной ответственности, а также рассказали, как следует действовать в случае, когда постановление о совершении правонарушения уже вынесено и на организацию наложен штраф.

Миронова А. Р. руководитель юридического департамента КГ «Аюдар» ;
Денисова М. О. главный редактор журнала «Жилищно-коммунальное
хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

«…выражаем Вам благодарность за многолетнее плодотворное сотрудничество. Ваши сотрудники всегда качественно, быстро и четко дают ответы на наши вопросы…»

ЗАО «Хайнц-Георгиевск» Иван Сидоров

«. Мы уже несколько лет сотрудничаем с КГ "Аюдар", и они никогда нас не подводили - всегда быстрые и грамотные ответы на вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету, квалифицированные специалисты и большой выбор услуг. Спасибо. »

ООО "Курземес Авиа" Анна Герасимова

© 1996 – 2016 Консалтинговая группа "Аюдар" | Карта сайта