Примерная форма заявления для получения договора с управляющей компанией

Пошаговые инструкции для собственников жилья и председателей ТСЖ. Практические советы юристов. Как создать Совет дома? Как написать жалобу или сменить Управляющую компанию? Как провести ревизию ТСЖ? Как избавиться от двойных квитанций? и многое другое.

Основные законы в сфере ЖКХ. Готовые образцы: заявлений, жалоб, актов, уведомлений, и бланков. Вы можете просто скопировать готовый документ, вставить свои данные и грамотно решать проблемы вашего дома.

Телефоны и адреса предприятий ЖКХ, Государственных жилищных инспекций, отделов ЖКХ в администрации, Аварийные службы и другие важные контакты по всему Приморскому краю. Все, что может пригодиться для решения жилищно-коммунальных проблем.

Доска БЕСПЛАТНЫХ объявлений. Все, что касается ЖКХ, недвижимости и строительства.

Ежедневно портал ЖКХприм посещают руководители Управляющих компаний и председатели ТСЖ. Дайте БЕСПЛАТНОЕ объявление и найдите работу в сфере ЖКХ или пригласите на работу нового сотрудника!

Руководителю (указывается наименование управляющей организации)
от (указывается ФИО, адрес проживания, контактный телефон)

Прошу Вас, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, предоставить мне на подпись договор управления многоквартирным домом (адрес), оформленный в соответствии с требованием ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
В случае невозможности предоставления проекта договора прошу направить в мой адрес мотивированный письменный отказ.

Поиск информации по адресу, общайтесь на странице своего дома

(введите адрес, например Светланская, 205 )

Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХ

Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.
Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.

Договор управления заключен не со всеми собственниками

Жилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения ( ст. 162 ЖК РФ ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.
Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.

Расторжение договора управления домом с управляющей компанией

По общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.
Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.
По решению суда, согласно ч.2, статьи 450 ГК РФ. договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1. 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ. в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.

Вернуться в обзор судебной практики. " Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика ", где даны ответы на вопросы "можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию", "необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом", "какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

Copyright © Logos-pravo.ru При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.

Управляющая компания: на что стоит обратить внимание при составлении договора?

Мы продолжаем серию публикаций о способах управления многоквартирным домом, и сегодня поговорим об управляющей компании. Данный способ управления отличается от рассмотренного нами варианта с созданием ТСЖ тем, что предоставление услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на профессиональной основе. Ответственность за некачественные услуги по управлению устанавливается на основании договора.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса, такой договор, на основании общего собрания собственников и на условиях, указанных в решении данного общего собрания, заключается в письменной форме с каждым собственником помещения. Для всех собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются одинаковые условия договора управления.

По данному договору управляющая организация, по заданию другой стороны (собственники помещений, правление ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива), обязуется в течение установленного срока за определенную плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно указываются:

— адрес дома, в отношение которого будет осуществляться управление и состав общего имущества;

— полный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией и их стоимость. Нелишним будет указать, в какие сроки и с какой периодичностью оказываются те или иные услуги;

— порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт, размер платы за коммунальные услуги и порядок внесения платы (отдельно стоит выделить порядок проведения капитального ремонта и порядок сбора средств на его проведение);

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору (параметры качества предоставляемых услуг и ответственность управляющей организации за некачественные услуги или нарушение сроков их поставки, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг).

На что следует обратить внимание:

1) Договор должен быть составлен простым и понятным языком, по возможности исключающим термины, понятные только юристам.

2) Если в договоре содержатся ссылки на нормативно-правовые документы, то желательно указывать их номер и дату принятия.

3) Реквизиты сторон указываются в обязательном порядке. Желательным будет включение пункта с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб.

Это необходимо знать:

1) Договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении такого договора, по окончании срока его действия такой договор автоматически продляется на тот же срок и на тех же условиях.

2) Если иное не предусмотрено договором, то управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

3) За 30 дней до прекращения договора управляющая организация обязана передать техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо собственникам помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления.

4) Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Помните, грамотно составленный договор управления многоквартирным домом позволяет избежать множества мелких проблем и разрешить возникающие споры, удовлетворяя интересы сторон.

Договор с управляющей компанией ЖКХ

• Объект договора – собственно многоквартирный дом;
• Субъекты договора – участники сделки, а собственно управляющая компания и жильцы;
• Содержание договора – список прав и обязанностей каждой стороны.

Что является объектом договора с организацией ЖКЖ по управлению домом?

Предметом договора в данном случае выступает сам дом. От того, насколько правильно отражена информация об объекте, зависит объем обязательств. которые должна выполнять выбранная организация.

Следовательно, в договоре необходимо четко прописать состав общей собственности жильцов дома. а собственно, лифты, двери, стены, мусоропроводы и запирающие устройства.

Перед тем, как проводить общее добровольное собрание жильцов. следует выяснить, какое количество голосов имеет городская собственность, а какое количество голосов имеют лица, которым принадлежит нежилая площадь дома.

Данная информация позволит спрогнозировать не только позицию наиболее активных собственников, но и их решение. Благодаря этой информации можно сделать все возможное для того, чтобы решения собственников отражали интересы жильцов многоквартирного дома, а не управляющих организаций.

Прежде чем заключать договор с управляющей компанией ЖКХ, необходимо ее правильно выбрать и не ошибиться в своем решении .

Составив список кандидатов на роль вашей управляющей компании, запросите о них информацию в налоговой инспекции. Сравните предоставленные вам документы с тем, что предоставили вам компании. Следующий шаг – попросите кандидатов предоставить вам информацию о тех домах, которые ранее находились в их управлении. Свяжитесь с их активами. Далее, необходимо уточнить информацию о материально-технической базе компании. Как показывает практика, те компании, которые имеют положительную репутацию, не скрывают эту информации, а напротив, выставляют все напоказ.

После того, как вы выбрали одну управляющую компанию, переходите к процедуре ее утверждения на общем собрании .

Договор с управляющей компанией ЖКХ имеет несколько нюансов. Наиболее остро стоит вопрос о правах жильцов и обязанностях управляющей компании. Чтобы не налететь на подводные камни, следует заранее определиться с редакцией договора. В данном случае есть два варианта – либо собственники дома редактируют содержание договора, представленного компанией, либо составляют его сами и предоставляют для ознакомления и подписания управляющей компании ЖКХ.

• Во-первых, это срок действия данного договора (он определяется частью 5 статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, от 1 до 5 лет);
• Во-вторых, порядок изменения договора и его цены;
• Далее, следует отразить расчеты за жилищно-коммунальные услуги ;
• Немаловажно определить формы фиксации фактов несоблюдения и неисполнения своих обязательств организациями;
• Важно установить порядок урегулирования взаимных претензий;
• Отразите в договоре сам объект договора, составьте список того, что входит с состав имущества дома;
• Следующее, что нужно прописать в договоре, так это список условий, на которых согласна работать компания и которые устраивают собственников жилых помещений.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией ЖКХ: обязательно ли нужен, а что если не заключен, кто подписывает? А также подводные

Договор между владельцами недвижимости и управляющей компанией представляет собой документ, заключенный в письменной форме. Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая сторона – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также, предоставление ряда услуг владельцам квартир.

Договор заключается минимум на год. Дополнительную информацию вы найдете в статье про управление УК ЖКХ .

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст. 162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.
2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.
3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.
4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.
5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.
6. Подписание договора.

В заключенном соглашении определяется:

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, соглашение автоматически признается продленным. Условия, срок действия остаются неизменными.

В соглашении должны указываться: объект, субъекты, права сторон, их обязанности, ответственность сторон, правила определения цены и проведения расчетов, порядок предоставления отчетности.

Объект — многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.).

Субъектами являются две стороны – управляющая компания, владельцы квартир.

Обязанности управляющей компании:

• Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней (после подписания договора).
• Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги (выдача квитанций, предоставление справок и т.д.).
• Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий (подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.).
• Сотрудничает с подрядными организациями.
• Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
• Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме (вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.),
• Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем (лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д.) в рамках своей компетенции.
• Производит капитальный ремонт.
• Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
• Вызывает при необходимости аварийные бригады.
• Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
• Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.

• В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
• Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
• Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
• Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

Собственники имеют следующие обязанности:

• Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
• Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
• Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
• Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
• Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
• Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
• Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
• Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
• Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
• Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Собственники имеют право:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушени е, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам (стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.).

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей собственник несет наказание в виде начисления пени.

Период для проведения все расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения об изменении цен в типовой договор не требуется.

Счета на оплату услуг собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Цена соглашения складывается из следующих показателей. размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный), плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

В соответствии с положениями заключенного соглашения управляющая компания несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

УК может внести жильцам предложение о создании так называемых резервных фондов. Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств для дополнительных расходов на текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет, в котором указываются сведения об оказанных в течение года услугах и проведенных работах, сведения о статьях расходования средств должен быть вывешен в месте общего пользования.

Важной правовой проблемой является несогласие некоторых собственников участвовать в процедуре заключения договора и выполнять налагаемые им обязательства. Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов принять коллективное решение о выборе конкретного лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение.

В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников (при этом согласие выражают не менее 50% проживающих в доме).

С точки зрения жилищного законодательства заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника лично. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задают вопрос: «если не заключен договор с управляющей компанией, можно не платить?». Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим ниже.

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК приводят к необходимости совершения следующих действий:

1. Объявить об общем сборе жильцов.
2. Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
3. Максимально согласовать положения будущего документа.
4. Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты услуг.

Если же с управляющей компанией не оформлен и подобный договор, возникаете необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные спорные ситуации решаются в судебном порядке.

1. Оформление индивидуальных договоров.
2. Подписание документа в двух экземплярах. Один остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.

Типовые договоры на оказания услуг ЖКХ

Жилищно – коммунальное хозяйство – это комплекс отраслей экономики, обеспечивающий работу инженерной инфраструктуры зданий в населённых пунктах, создающий удобство и комфортабельность проживания и нахождения в них людей.

Законодательство РФ содержит много видов договоров, которые могут использоваться в сфере ЖКХ, но мы рассмотрим только основные виды:

1. Энергосервисный контракт (договор). По этому контракту исполнитель обязуется по заданию заказчика совершить действия, направленные на энергосбережение и повышение энергетической эффективности потребления заказчиком энергетических ресурсов, а заказчик обязуется оплатить данные действия.

Общие положения об энергосервисном контракте (договоре) регулируются главой 5 ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ.

2. Договор управления многоквартирным домом. По этому договору управляющая организация по заданию другой стороны (собственников помещений или участников долевого строительства многоквартирного дома, по результатам открытого конкурса) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (п. 2 ст. 162 ЖК РФ)

Договор управления многоквартирным домом регулируется ст.ст. 161 – 165 ЖК РФ.

3. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. По этому договору подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работы по содержанию и (или) ремонту общего имущества и, передать результат заказчику, а заказчик обязан принять результат и оплатить его.

Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома регулируется ст.ст. 702 – 729, 740 – 757 ГК РФ, ст.ст. 161-165 ЖК РФ и иными нормативно-правовыми актами.

Из определений следует, что по своей правовой характеристике договоры, используемые в сфере ЖКХ, являются консенсуальными, возмездными и двусторонними.

Договоры в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Техподдержка 8-800-333-14-84 Звонок по РФ бесплатный ICQ: 609-394-313 E-mail: support@freshdoc.ru Skype: freshdoc.support Отдел продаж +7 (495) 212-14-84 sales@freshdoc.ru Заказать звонок

• Тарифы
• Интеграция с 1С
• Партнерам
• Для СМИ
• Проекты
• О компании
• Видеогид
• Блог
• Способы оплаты
• Лицензии и сертификаты

• Правила использования сервиса
• Правила использования информации с сайта
• Политика конфиденциальности

Копирование и дальнейшее распространение любых текстов с сайта freshdoc.ru без разрешения авторов или администрации сайта, а также заимствование фрагментов текстов будет рассматриваться как нарушение авторских прав. Помните об ответственности, предусмотренной ст.146, п.3 УК РФ. Смотрите правила.
© 2016 DocLab

Договор управления многоквартирным домом: рекомендации юриста - Управление многоквартирными домами - УК и ТСЖ - ЖКХ - Статьи и исследования

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Какие подводные камни существуют при заключении договора с управляющей компанией (УК) многоквартирного дома? Как правильно провести собрание жильцов? Что входит в оплату содержание и ремонт дома? Можно ли потребовать в договоре сделать доступным лицевой счет дома для контроля за поступлением и расходом средств УК? ЭнергоВОПРОС.ру публикует ответы известного юриста Дениса Хмелевского на эти и другие злободневные вопросы по управлению многоквартирным домом.

Действующее законодательство предусматривает наличие альтернативных форм (способов) управления многоквартирными домами, что само по себе, на мой взгляд, является шагом навстречу качеству в этой сфере. Напомню, речь идёт о возможности управления многоквартирным домом посредством создания ТСЖ, ЖК и ЖСК, самоуправления и путём привлечения управляющей организации по договору управления.

Каждый из доступных способов (форм) управления многоквартирными домами имеет свои плюсы и минусы, определяется исключительно потребностями собственников помещений соответствующего многоквартирного дома. Такие потребности собственников могут быть обусловлены финансовыми возможностями большинства таких собственников (учитывается финансовое положение самих собственников и/или количество таковых), конструктивными и качественными особенностями самого объекта управления (старый дом или новостройка).

Прежде всего, хочу напомнить - все мероприятия по выбору способа управления многоквартирным домом подлежат предварительной подготовке и реализации силами инициативных групп собственников, призванных уяснить те подводные камни договора управления, о которых ниже пойдёт речь.

Договор управления МД, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру:

• Объект – Многоквартирный дом;
• Субъекты – участники сделки;
• Содержание – совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.

Уяснив структуру рассматриваемого правоотношения, можно переходить к рассмотрению её отдельных элементов, выделяя в каждом из них свои подводные камни…

Рассматривая отдельно взятый многоквартирный дом, следует понимать, что именно он определяет предмет договора управления многоквартирным домом. От правильности отражения информации о предмете зависит объём обязательств управляющей организации.

Например. Несмотря на то, что запирающие устройства имеют все признаки того, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, тем не менее, даже в Москве при формировании платёжного документа на оплату ЖКУ, отдельной строкой указывается платёж за запирающее устройство (домофон), наряду со строкой содержащей размер платы за содержание и ремонт общего имущества МД. Таким образом, имеет место признак взимания двойной платы за запирающее устройство. Основной аргумент соответствующих управляющих организаций таков: “Так вы же пользуетесь Домофоном…”, на что можно совершенно справедливо отвечать утвердительно, добавляя “… и лифтом пользуюсь”.

Из сказанного следует, что в Договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества Вашего многоквартирного дома, включив в него в обязательном порядке запирающие устройства, все разводящие коммуникации (в т.ч. электрические, телефонные, телевизионные, радио и т.п.), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и т.д.

Основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, на мой взгляд, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления общим имуществом многоквартирного дома выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте. Именно эта особенность рассматриваемых отношений порождает специальное правовое регулирование, закреплённое в Жилищном кодексе РФ.

При подготовке и проведении общего собрания собственников Вашего многоквартирного дома, следует установить, какой процент голосов имеет муниципальная (городская) собственность, какой процент имеют собственники нежилых помещений. Такая информация позволит заблаговременно уяснить позицию достаточно активных и весомых представителей собственников, спрогнозировать их решение, сделать всё возможное для того, чтоб такие решения максимально отражали интересы собственников помещений Вашего многоквартирного дома, а не интересы аффилированных, в той или иной степени, управляющих организаций…

Вместе с тем, следует отдельное внимание уделить поиску Управляющей организации, которую Ваша инициативная группа предложит вниманию собственников. Все способы и критерии выбора управляющей организации перечислить не представляется возможным, ввиду их многообразия. Остановлюсь на некоторых из них.

Выявив для себя несколько возможных компаний-кандидатов, запросите на них в налоговой инспекции выписку из единого государственного реестра юридических лиц и сопоставьте содержащуюся информацию с декларируемой компаниями-кандидатами информацией: “Мы 10 лет на рынке…” (в то время как компания зарегистрирована год назад).

Обязательно запросите в компаниях-кандидатах информацию о домах находящихся или ранее находившихся в их управлении, и переговорите с активами соответствующих домов. Проводя предварительные переговоры, закиньте удочку на предмет включения в договор условий, разработанных Вашей инициативной группой… важно как реагируют, отказываются наотрез либо те, кто достаточно глубоко проработал содержание предлагаемого к заключению договора, либо те, кто, работая по “шаблону” не способны оценить характер Ваших предложений.

Факультативно, насколько это возможно, уточните информацию о структуре штатной численности организаций, о наличии собственной материально-технической базы. Как правило, обладатели конкурентно-способной материально-технической базы и внушающей доверие структуры штатной численности, наряду с положительной деловой репутацией, выставляют напоказ все свои регалии, ни в коем случае не скрывая их. Учитывая изложенное, определитесь с компанией кандидатом, и переходите смело к процедуре её утверждения решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

Содержание Ваших прав и обязанностей управляющих организаций, изложенных в проектах договоров управления предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса управляющих организаций работает “на унифицированных формах договоров”, которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления многоквартирным домом. Тем не менее, учитывая вышеизложенные проблемы с изложением условий о предмете договора, становится очевидным, что “прелести унификации” имеют свои границы.

Дабы не “налететь” на подводные камни, связанные с содержанием прав и обязанностей сторон рассматриваемого обязательства, следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

И в том, и в другом случае, перед вами встанет вопрос, на какие условия договора обязательно обратить внимание, дабы иметь возможность до запятой отработать их. Предлагаю, в качестве программы минимум, остановиться на следующих:

• срок действия договора (от 1 года до 5 лет ч. 5 ст. 162 ЖК РФ):
• цена договора, порядок её изменения;
• организация расчётов за ЖКУ;
• формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
• письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
• описание общего имущества многоквартирного дома;
• перечень условий, которые стороны признают существенными.

Реализуя программу минимум, следует исходить из того, что чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже её условия, тем меньше должен быть срок действия договора. Детальная регламентация процедуры фиксации ненадлежащего исполнения и неисполнения договора, позволит с лёгкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.

Письменный досудебный порядок урегулирования споров, позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. А закрепив месячный срок ответа на претензию, вы получаете возможность найти поддержку в лице своих соседей, правозащитников, юристов.

Подробнейшее описание общего имущества, позволит в любой момент с уверенностью требовать от управляющей организации устранения неисправностей такого имущества. А в случаях незаконного отказа в устранении таковых, привлекать третьи организации, с последующим возложением расходов на свою управляющую организацию (ст. 397 ГК РФ). Неисполнение же существенных условий договора, влечёт упрощённую процедуру расторжения договора управления.

Касаемо организации расчётов за жилищно-коммунальные услуги и цены договора управления многоквартирным домом (стоимости жилищных услуг), остановлюсь более подробно.

Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Таким образом, все финансовые потоки по Вашему дому пойдут через управляющую организацию.

Это означает, что “бухгалтерия” управляющей организации будет осуществлять формирование платёжного документа за ЖКУ, рассчитывать льготы, субсидии, вводить данные приборов учёта, осуществлять перерасчёты, применять всевозможные тарифы поставщиков коммунальных услуг и многое другое… Как правило, основная масса финансовых нарушений управляющих организаций, находится в этом узле, который порой и специалистам развязать довольно сложно.

Именно поэтому, я рекомендую включать в договор управления условия относительно расчётов за ЖКУ и регистрации граждан, через систему государственных инженерных служб (известную как ЕИРЦ). Система инженерных служб (ЕИРЦ), это общегородская стабильно работающая система, которая позволяет домовладельцам на первых этапах становления отношений с управляющей компанией, не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков).

Выбирая расчёты за ЖКУ и регистрацию граждан посредством системы инженерных служб (ЕИРЦ), домовладельцы получают, возможность сосредоточится на самом основном и болезненном в настоящее время - на качестве услуг предоставленных управляющими компаниями. Кроме того, не маловажным остаётся тот факт, что государственные организации подконтрольны и подотчётны органам исполнительной власти, наряду с возможностью судебной защиты прав. В противном случае, каждый собственник остаётся один на один с финансовыми нарушениями, имеет исключительно судебную перспективу разрешения своих проблем, размер которых зачастую не превышает 10 000 рублей, в то время как услуги адвоката, по судебному представительству составят от 15 000 рублей.

При заключении любой сделки, даже самой незначительной, определяющим фактором принятия её условия является цена товара, работы услуги. Мы смотрим, в каком магазине дешевле, покупаем партию, дабы получить скидку, коллекционируем купоны, дисконтные карты, ждём сезона распродаж… При этом, основная масса собственников жилья попросту игнорирует условия о стоимости услуг управления многоквартирным домом.

На преддоговорной стадии ценовой вопрос закрывается одной фразой – “Компания работает по утверждённым ставкам…”. Данная позиция представляется иррациональной, не эффективной, противоречащей интересам собственников.

Простой пример. Сравним многоквартирные дома 1960 года постройки (с деревянными перекрытиями) и 2010 год постройки. Без сомнений, себестоимость содержания ветхого жилищного фонда намного выше. Вместе с тем, утверждаемые местными администрациями тарифы на содержание многоквартирных домов имеют усреднённые значения, позволяющие получать управляющим компаниям рентабельность при содержании ветхого жилищного фонда, в то время как жители новостроек тем же управляющим компаниям фактически компенсируют недополученную, желаемую прибыль. Жители новостроек, при возникновении проблем с инженерным оборудованием, крышей, межпанельными швами, лифтовым хозяйством и т.п. вправе требовать их устранения от застройщика, за его счёт. В противном случае получается, что ответственность за ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, несут собственники в форме завышенной платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

На мой взгляд, так продолжаться не должно. Закон имеет свои механизмы, заставить работать которые наша с вами миссия. На мой взгляд, в новостройках должен реализовываться в основном механизм самоуправления, посредством заключению всеми собственниками нескольких договоров на отдельные жилищные услуги (вывоз мусора, аварийное обслуживание, уборка лестничных клеток и придомовой территории) и на поставку коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения).

Чтобы осознанно проработать вопрос цены договора управления многоквартирным домом, следует уяснить, что стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) им утверждена быть не может, и согласно части 2 статьи 157 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Таким образом, управляющая компания не может перепродавать перечисленные коммунальные услуги, и тем более устанавливать на них тарифы.

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В этой связи, в решении общего собрания следует отразить утверждённую собственниками ставку стоимости содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. при этом следует учесть, что компания-кандидат может не согласиться с утверждённой общим собранием ставкой. Именно поэтому, инициативной группе следует заблаговременно провести все необходимые предварительные согласования с компаниями-кандидатами, заручившись от них гарантийными письмами, отражающими их согласие заключить договор управления на условиях, изложенных в конкретном проекте договора, прилагаемом к такому письму. В данном вопросе стесняться не следует, торгуйтесь обоснованно, и результат будет положительным для Вас.

Возвращаясь к формулированию условий о цене, отмечу, что если договор не будет содержать отсылок к тарифам, утверждаемым местными администрациями или органами исполнительной власти субъекта РФ, то ставка не измениться в течение периода действия договора (конечно если сам договор не содержит условий о её ежегодной индексации). В случае если, компания-кандидат идёт на ваши условия по ставке за содержание и ремонт, то вам выгоднее заключить этот договор на более длительный срок, дабы зафиксировать цену.

Пункт 1) части 2 статьи 154 ЖК РФ определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное выше (предыдущие 2 абзаца), можно сделать следующее обобщение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя стоимость принимаемых на себя управляющей компанией обязательств отражённых в договоре управления многоквартирным домом, и целого набора обязательств установленных законом, для организаций осуществляющих функции управления многоквартирным домом.

Отвечая на вопрос, о возможности включения в договор управления многоквартирным домом условий о доступном лицевом счете на дом, для контроля за поступлением и расходом средств УК, считаю возможным прокомментировать следующее. Включить в договор можно многое, в том числе и любое многообразие форм контроля за процессом оказания услуг и движения финансовых потоков.

Однако, с необходимостью Вы столкнётесь с двумя препятствиями:

1. Конструирование и изложение на бумаге интересующего Вас механизма контроля;
2. Согласование такого механизма с управляющей организацией (может не согласиться с Вашими условиями).

Именно поэтому, практическая реализация такой идеи мне представляется маловероятной, но юридически возможной.

Вместе с тем, обращаю Ваше внимание на положения части 11 статьи 162 ЖК РФ, из которых следует, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Часть 10 статьи 161 ЖК РФ, устанавливает обязанность на любую управляющую организацию обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ…, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ.

Тем самым, законодательно установлена минимально возможная обязанность управляющих организаций, представлять собственникам отчёт о своей деятельности, в отношении определённого договором объекта управления. Утверждённая договором управления форма такого отчёта, может стать ключом к достижению целей эффективного финансового контроля.

Юридически, возможность создания резервного фонда, посредством включения в договор управления соответствующих условий существует. Часть 2 статьи 162 ЖК РФ позволяет управляющей организации, по заданию собственников многоквартирного дома осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Реализуя идею создания резервных фондов, наряду с технико-юридическим аспектом, вы должны учесть, что размер соответствующих отчислений не может входить в ставку за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, поскольку по своему характеру не является вознаграждением для управляющей организации. В рассматриваемой ситуации, управляющая организация оказывает услугу по сбору и хранению средств резервного фонда, стоимость которой учитывается ставкой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Со своей стороны, я категорически не рекомендую создание такого рода фондов потому, что это финансовый риск, предполагающий использование дополнительных мер юридического обеспечения, поскольку не следует забывать о том, что основная масса компаний имеет размер уставного капитала 10 000 рублей, размер судебных расходов, связанных с истребованием средств резервного фонда от недобросовестной компании, может значительно превысить накопленные средства, а исполнительный лист, в 90% таких случаев, останется неисполненным.

Безусловно, создание резервных и восстановительных фондов имеет огромное практическое значение, позволяет оперативно реагировать на возникающие потребности собственников многоквартирных домов, связанные с обеспечением достойных условий проживания. Именно поэтому, законодательно закреплены и в практике жилищных отношений реализуются специальные юридические механизмы. Речь идёт о такой форме управления многоквартирным домом как Товарищество собственников жилья, которой необходимо уметь правильно пользоваться.

С практической точки зрения, я рекомендую не тратить время и средства на конструирование фондовых схем. Закрепите договором управления необходимость совершения управляющей компанией тех действий, которые являются на Ваш взгляд необходимыми для достижения целей эффективного управления многоквартирным домом, заложите штрафные санкции за неисполнение договора, потребуйте предоставления иных мер обеспечения исполнения обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия), и силами общественности “держите руку на пульсе”.

После того, как Ваша инициативная группа взяла на контроль приведённые выше “подводные камни”, можно перейти к рассмотрению некоторых аспектов, связанных с оформлением процедуры общего собрания собственников многоквартирного дома.

Все решения общего собрания оформляются исключительно протоколом общего собрания, проект которого готовится заблаговременно. В качестве его неотъемлемой части следует указать:

1. явочный лист собственников многоквартирного дома, принявших участие в собрании, содержащий реквизиты правоустанавливающих документов, площадь и адрес помещения находящегося в собственности, личные подписи собственников;
2. гарантийные письма компаний-кандидатов, содержащие в свою очередь заверенные проекты соответствующих договоров управления соответствующим многоквартирным домом, с условиями заранее отработанными с инициативной группой;
3. бюллетени голосования по числу собственников, принявших своё участие в собрании (указываются решения каждого собственника, по каждому вопросу повестки дня, подписанные собственноручно);
4. протокол счётной комиссии, отражающий данные о подсчёте голосов;
5. копии правоустанавливающих документов на помещения Вашего многоквартирного дома, заверенные хотя бы собственником собственноручно.

В самом протоколе так же следует отразить место, время и форму проведения собрания, указать повестку дня и способ её доведения до всех собственников Вашего дома, результаты голосования и принятые решения, по каждому вопросу повестки дня, Ф.И.О. каждого выступающего и краткое содержание выступления каждого, собственноручные подписи председательствующего на собрании и секретаря собрания.

Общий совет – проводите собрание честно, твёрдо отстаивая интересы свои и своих соседей, будьте бдительны.

эл. почта: Your_otdel@bk.ru

Москва, январь 2011

18.07.2012 в 16:58:51 Татьяна

Денис, спасибо Вам огромное за статью! Написано очень граммотно, а в то же время доступным языком, и человек не имеющий юридического образования сможет все элементарно понять. Я тоже работаю юристом, но Ваша статья стала некоторым образом для меня «откровением». Отдельное спасибо за индивидуальный ответ.Вы мне очень помогли,все расставили по своим местам.C уважением к Вам, Татьяна
С уважением к Вам, Татьяна

06.05.2014 в 08:52:37 Алексей Алексендрович Морозов

Большое спасибо, Денис Сергеевич за Вашу замечательную статью! Если возможно, дайте Ваш комментарий вот по какому вопросу.
В нашем небольшом многоквартирном доме (18 квартир) две квартиры принадлежат муниципалитету ( они не приватизированы). Таким образом муниципалитет обладает лишь 10% процентами голосов на общем собрании Собственников помещений.
Решением общего собрания Собственников помещений установлены отчисления по статье « Капитальный ремонт»в размере 5=00 рублей с каждого квадратного метра общей площади помещения, принадлежащего Собственнику. Однако, управляющая организация, ссылаясь на указание муниципальных властей, не включает эти отчисления в платежные документы, направляемые нанимателям принадлежащих муниципалитету квартир.
Аргументируется это следующим образом: когда общее собрание Собственников помещений определит объем и стоимость капитального ремонта, вот тогда муниципалитет и вложит свою долю в его проведение. А ведь само решение о проведении капитального ремонта можно принять только достоверно зная количество имеющихся средств. Весьма вероятно, что муниципалитет в самый нужный момент сошлется на отсутствие необходимых средств и наши планы о капитальном ремонте « накроются медным тазом». А ведь муниципалитет, обладая всего лишь 10% голосов, обязан, согласно ЖК РФ подчиниться решению общего собрания и ЕЖЕМЕСЯЧНО выплачивать свои 826 рублей по статье « Капитальный ремонт».
С уважением, А. Морозов, город Ижевск.

14.07.2016 в 15:59:19 Олег