Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом) - скачать форму бесплатно

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения. мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на недостроенный жилой дом: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления (разрешение на строительство), договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации.)

(Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6 инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)

(Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и инвентаризационной оценки БТИ.)

Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (Незнамова А

Законопроект "О профилактике семейно-бытового насилия" разработан в целях совершенствования законодательства в сфере создания правового механизма реализации предпринимаемых государством экономических, социальных и политических мер в области борьбы с насилием в семейно-бытовой сфере. Его правовой оснойвой является Конституция РФ, а также Конвенция о ликвидации всех форм дискриминации в отношении женщин.

С целью расширения возможностей депутатов, избранных по одномандатным округам законопроектом "О внесении изменений в статью 37 Федерального закона "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" предусматривается рост числа работающих на общественных началах помощников депутатов, избранных в одномандатных округах. Законопроектом предлагается увеличение их численности до 60 человек.

Законопроектом "О внесении изменения в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предлагается распределить ответственность по обязательствам проведения капитального ремонта домов между всеми собственниками данного жилищного фонда (наймодателями) пропорционально времени нахождения дома в соответствующем ведении.

Дата размещения статьи: 01.10.2016

Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении недвижимости выступает договор купли-продажи. Развитие рыночных отношений, включение в оборот земельных участков, объектов незавершенного строительства способствует росту оборота недвижимости в хозяйственной деятельности. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время нормативную базу правового регулирования оборота недвижимости составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества и роль, которую оно играет в гражданском обороте, законодатель установил для недвижимости специальный правовой режим, основанный на необходимости обеспечения прочности, стабильности прав и введении особого порядка по распоряжению им.

В данной статье нами будут рассмотрены особенности купли-продажи объектов незавершенного строительства. Приобретение объектов незавершенного строительства в последние годы стало весьма распространенным явлением. В соответствии с действующим законодательством объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Поэтому такая форма купли-продажи объекта недвижимости имеет определенные как положительные, так и отрицательные моменты. В качестве основной причины, отрицательно влияющей на отношения, связанные с куплей-продажей объекта незавершенного строительства, выступает отсутствие четкой регламентации самого понятия "объект незавершенного строительства". В качестве одного из подходов к его определению следует указать Градостроительный кодекс РФ, где в п. 10 ст. 1 объект капитального строительства рассматривается как объект незавершенного строительства <1>, из чего можно сделать вывод, что объект недвижимости в стадии строительства следует считать объектом незавершенного строительства. Другим важным выводом, вытекающим из анализа п. 14 названной статьи Градостроительного кодекса РФ, является то, что законодатель не считает объекты капитального ремонта и реконструкции объектами незавершенного строительства. Однако из данной статьи кодифицированного акта мы не можем сделать вывод, на каком этапе (стадии) строительства возникает объект незавершенного строительства. Следует заметить, что среди исследователей данной проблемы нет однозначного подхода к определению данного понятия. Так, в своем диссертационном исследовании З.К. Кондратенко <2> соглашается с выводом Р.А. Валеева, что "объект строительства" - родовое понятие, а "объект незавершенного строительства" и объект "завершенного строительства" - видовые понятия <3>. При этом Р.А. Валеев считает, что "объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке" <4>. По нашему мнению, данный вывод не соотносится с положениями п. п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. При этом введение понятия "объект завершенного строительства" ничем не обосновано. Другая точка зрения, с которой следует в целом согласиться, в большей степени конкретизирует понятие "объект незавершенного строительства". Она отражена в совместной статье С.А. Чайковской и Е.В. Смиренской: ". объект незавершенного строительства - это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению" <5>. Несмотря на перегруженность предложенного определения, внесение в него кроме признака недвижимости "наличие прочной связи с землей объекта, перемещение которого без несоизмеримого ущерба его назначению невозможно", признака "индивидуальной определенности" существенно конкретизирует понятие "незавершенного строительства" и соотносится с положениями п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <6>. Данный пункт Постановления еще раз указывает на необходимость исполнения информационной концепции предмета договора, и, как правильно указывала Л.Б. Ситдикова, ". условия о предмете представляют собой своеобразную информацию, которая, как правило, должна индивидуализироваться в конкретной области" (в данном случае в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства должна быть представлена полная и исчерпывающая информация, позволяющая установить недвижимое имущество) <7>. Следует указать, что судебная практика исходит из того, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи <8>.
--------------------------------
<1> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
<2> Кондратенко З.М. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. Казань, 2014. С. 74.
<3> Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 15 - 16.
<4> Там же. С. 16.
<5> Чайковская С.А. Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции: Материалы международной заочной научно-практической конференции. 16 января 2013 г. Новосибирск. С. 95.
<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС "КонсультантПлюс".
<7> Ситдикова Л.Б. Проблемы нормативно-правового и договорного регулирования консультационных услуг // Юридический мир. 2007. N 1. С. 16.
<8> Решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан по делу N 2-2106/2013 2-284/2014 2-284/2014 (2-2106/2013;)

М-2029/2013 М-2029/2013 от 29 августа 2014 г. [Электронный ресурс]: Судебные и нормативные акты РФ. URL: http://sudact.ru/(дата обращения: 20.09.2014).

Таким образом, по нашему мнению, характеризующими признаками объекта незавершенного строительства следует признать общий признак недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, а также признак, характеризующий индивидуальную определенность объекта недвижимости.
По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации <9>.
--------------------------------
<9> См. ст. 25 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. Пункт 2 ст. 455 ГК РФ предусматривает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В данном случае имеет место договор купли-продажи будущей вещи.
Так, к примеру, юридическое лицо заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства или иной недвижимости, которой фактически не существует и право собственности на которую у данного юридического лица не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом у сторон договора возникают вопросы в отношении предмета договора и его надлежащего исполнения, прав и обязанностей сторон. Также возникает вопрос: возможно ли в данном случае совершение такой сделки по купле-продаже будущего объекта недвижимого имущества или ее невозможность обусловлена характером товара?
Среди ученых нет единого мнения по этому вопросу. Так, В.П. Мозолин, А.А. Павлов полагают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи в связи с тем, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, будет возникать только с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не выступает объектом гражданского оборота <10>. Указанные ученые считают допустимой продажу "будущих" вещей, только когда продавец в момент заключения договора имеет реальную возможность их создания или приобретения в будущем.
--------------------------------
<10> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М. 2003. С. 42 (автор комментария - В.П. Мозолин); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М. Проспект, 2010. С. 20.

Другие авторы, например Д.О. Тузов, В.А. Слыщенков утверждают, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора. Они подчеркивают, что важным моментом является то, что право собственности должно быть зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности <11>. Данная позиция имеет длительную историю. Еще Г.Ф. Шершеневич выступал с резкой критикой русского гражданского законодательства в части тех норм, из-за которых договор считался как способ приобретения собственности, отмечая, что договор купли-продажи не создает сам по себе собственности, а является только основанием <12>.
--------------------------------
<11> Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М. Статут, 2011. С. 117; Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М. Статут, 2007. С. 178 - 179.
<12> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. С. 182.

Пленум ВАС РФ пояснил ситуацию по покупке объекта незавершенного строительством <13>, изменив позицию судов, которая заключалась ранее в недопустимости продажи объекта, созданного в будущем. Суды до разъяснений Пленума ВАС РФ свою позицию аргументировали тем, что в договоре должен быть четко прописан предмет, указаны данные, которые позволяли бы точно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже <14>.
--------------------------------
<13> Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС "КонсультантПлюс".
<14> Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07 // СПС "КонсультантПлюс".

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы <15>.
--------------------------------
<15> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу N А10-3443/08 // СПС "КонсультантПлюс".

В настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ N 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.
Итак, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости неуправомоченный отчуждатель действительно не обладает правом собственности на данный объект, но этого и не требуется, т.к. с учетом нормы п. 1 ст. 223 ГК РФ продавец должен обладать правом собственности в момент передачи права собственности, а не в момент установления обязательств между ним и покупателем.
Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, а в случае если этот объект не достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Затем вещь передается покупателю по правилам ст. 551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд. Отсюда возможен вывод о том, что продавец при передаче вещи должен обладать зарегистрированным правом собственности, в противном случае передать его покупателю он не может <16>.
--------------------------------
<16> Кондратенко (Мустафина) З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. N 3. С. 42 - 45.

Таким образом, видно, что Постановление Пленума ВАС РФ N 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для совершения сделки по распоряжению им, но, с другой стороны, не дает возможности принудить продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, к созданию такой недвижимости. В такой ситуации истец вправе будет требовать только возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).
Постановление Пленума ВАС РФ N 54 не исключает возможных злоупотреблений при соответствующем толковании действующего гражданского законодательства.
Разъяснения Пленума ВАС РФ, а соответственно, и конструкцию купли-продажи будущей вещи нельзя применять при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <17>.
--------------------------------
<17> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).
Предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем - к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара.
Предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем. Тогда по смыслу этого разъяснения - если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.
Следует указать и на активно осуждаемое в последнее время предложение об изменении процедуры перехода права собственности. Так, например, законодательство не содержит требования об обязательном оформлении договора продажи недвижимости у нотариуса, хотя одним из главных направлений деятельности юридического сообщества за последние годы стала разработка и активное обсуждение на стадии законодательного утверждения проекта Федерального закона <18>.
--------------------------------
<18> Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС "КонсультантПлюс".

В рамках обсуждения законопроекта рассматривались предложения законодателя о закреплении в Кодексе нормы обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью <19> как меры, "позволяющей обеспечить эффективность в сфере оборота недвижимости" <20>, которая впоследствии, как указывает Л.Б. Ситдикова, "не нашла поддержку у законодателя" <21>.
--------------------------------
<19> Стенограмма парламентских слушаний Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на тему "Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2012 г. // СПС "КонсультантПлюс".
<20> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 - 20.
<21> Ситдикова Л.Б. К вопросу о нотариальном удостоверении договора возмездного оказания риэлтерских услуг // Нотариус. 2013. N 1. С. 18 - 20.

Таким образом, исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.

1. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 15 - 16.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М. 2003. С. 42 (автор комментария - В.П. Мозолин).
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М. Проспект, 2010. С. 20.
4. Кондратенко З.М. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. Казань, 2014. С. 74.
5. Кондратенко (Мустафина) З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. N 3. С. 42 - 45.
6. Ситдикова Л.Б. К вопросу о нотариальном удостоверении договора возмездного оказания риэлтерских услуг // Нотариус. 2013. N 1. С. 18 - 20.
7. Ситдикова Л.Б. Проблемы нормативно-правового и договорного регулирования консультационных услуг // Юридический мир. 2007. N 1. С. 16.
8. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 - 20.
9. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М. Статут, 2011. С. 117.
10. Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М. Статут, 2007. С. 178 - 179.
11. Чайковская С.А. Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции: Материалы международной заочной научно-практической конференции. 16 января 2013 г. Новосибирск. С. 95.
12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1995. С. 182.

Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта

(город, населенный пункт)(дата) 200__ г.

(Полное наименование организации ), именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице директора (ф.и.о. руководителя ), действующего на основании устава, с одной стороны, и (полное наименование организации ), именуемая в дальнейшем “Покупатель”, в лице ( должность,ф.и.о. руководителя ), действующего на основании устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.

Объект – незавершенный строительством объект (кадастровый № ___), расположенный по адресу: (указать адрес ) и представляющий собой одноэтажную вставку к жилому дому по адресу (указать адрес ). Строительство производится на основании разрешения Госархстройнадзора г. ________ № ___ от _________200__ г. Фактическое состояние объекта и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ________200__ г. составленным Комиссией, назначенной распоряжением администрации _________ района, г. _________ за № ______ от ________200__ г. (Приложение № 1 ) и иной Разрешительной и Проектной документацией.

Объект принадлежит Продавцу на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия ________) зарегистрированного _______ 200__ г. на основании договора купли продажи от ________ 200__г. и Акта приема-передачи от 200__ г.

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Земельный участок – участок земли расположенный в пределах ________ района г. __________, общей площадью ____ кв. метра переданный Продавцу на основании Договора аренды земельных участков на территории города _______ № _____ от ______ 200__ г.

Разрешительная и Проектная документация – документация, существующая на дату заключения настоящего Договора, требуемая в соответствии с законодательством Российской Федерации для завершения строительства Объекта и для его надлежащей сдачи в эксплуатацию, в соответствии с перечнем, прилагаемым к настоящему Договору (Приложение № 2 )

Статья 1 Предмет Договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность Объект на условиях Настоящего договора.

1.2. С получением права собственности на Объект к Покупателю переходит право пользования Земельным участком на тех же условиях, на которых оно принадлежало Продавцу.

1.3 Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю права и обязанности на исполнение технических условий на подключение к коммуникациям и потребление энергомощностей, согласно гарантийным письмам (Приложение № 3 )

2.1. Цена Объекта составляет (указать цифрами и прописью) рублей, включая НДС.

2.2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, Стороны несут в равных долях.

Статья 3 ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.1. Все платежи по настоящему Договору производятся в рублях РФ.

3.2 Покупатель выплачивает Продавцу Цену Объекта в течении ____ банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю на банковский счет Продавца.

3.4. Моментом надлежащей оплаты Стороны договорились считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом, предусмотренных настоящим Договором сумм в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца.

Статья 4 Передача Объекта и переход риска

4.1. В течение 2-х рабочих дней со дня исполнения Покупателем всех своих обязательств, предусмотренных статьей 3 настоящего Договора Продавец обязан передать Покупателю Объект по передаточному Акту.

4.2. Момент подписания передаточного акта является моментом передачи Объекта Покупателю.

4.3. Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю Разрешительную и Проектную документацию.

4.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит на Покупателя с момента передачи Объекта Покупателю.

Статья 5 Несоответствие объекта разрешительной и проектной документации

5.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта Разрешительной и Проектной документации, в рамках ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ______ 200__ г. (Приложение 1), если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

6.1. В случае передачи Продавцом Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора по качеству (с недостатками), Покупатель имеет право потребовать от Продавца возмещения своих расходов на устранение таких недостатков. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм принятых на территории РФ, устранение которых – каждого в отдельности или всех вместе - связано с расходами, превышающими 1 % от Цены Объекта.

6.2. В случае обнаружения существенных недостатков (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной за Объект денежной суммы.

7.1 Каждая из Сторон обязуется добросовестно исполнять обязанности, возложенные на нее настоящим Договором.

7.2. Помимо иных обязанностей по настоящему Договору Продавец обязан:

7.2.1. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм принятых на территории РФ, устранение которых – каждого в отдельности или всех вместе - связано с расходами, превышающими 1 % от Цены Объекта.

7.2.2. К моменту передачи Объекта, освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.

7.2.3 К моменту передачи Объекта погасить все задолженности связанные с Объектом перед городскими и иными организациями.

7.2.4 Не препятствовать Покупателю в оформлении последним права пользования Земельным участком. Своевременно осуществить все действия, требуемые в соответствии с законодательством от Продавца как от предыдущего пользователя земельным участком, для скорейшего переоформления прав землепользования на Покупателя.

7.3. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии Объекта. Покупатель обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя.

7.4. Помимо иных обязанностей по настоящему Договору Покупатель обязан:

7.4.1 Оплатить цену Объекта на условиях и в сроки предусмотренные настоящим Договором.

7.4.2. В течение 2-х рабочих дней со дня исполнения всех своих обязательств, предусмотренных статьей 3 принять от Продавца Объект по передаточному Акту.

7.4.3. В течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Продавцом в государственный регистрирующий орган комплект документов Покупателя, необходимых для регистрации перехода права собственности на Объект.

8.1. В случае отказа регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности на Объект или если переход права собственности на Объект не будет зарегистрирован в течение 2 (двух) месяцев со дня подачи полного комплекта документов от Сторон в регистрирующий орган, Покупатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке.

В этом случае, если причиной отказа в регистрации будут виновные действия (бездействие) Продавца, последний обязан уплатить штраф в размере рублевого эквивалента (указать цифрами и прописью ) долларов США за каждый день в период между днем заключения до дня отказа Покупателя от исполнения настоящего Договора.

8.2. В случае несвоевременной оплаты Цены Помещения Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

8.3 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.,4.3. настоящего Договора Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере ____% за каждый день просрочки.

8.4 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктом 7.2.1 настоящего Договора Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере (указать цифрами и прописью ) рублей.

8.5. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором, виновная Сторона возмещает другой Стороне прямые убытки, вызванные неисполнением обязательств. Упущенная выгода возмещению не подлежит.

8.6. Если решением суда, арбитража, либо третейского суда настоящий Договор будет расторгнут или признан недействительным и Объект будет изъят у Покупателя, либо если Объект будет изъят у Покупателя иным компетентным органом по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец возместит Покупателю стоимость затрат в связи с заключением настоящей сделки, включая Цену Объекта оплаченную в соответствии со статьей 2 настоящего Договора, а также компенсирует Покупателю все улучшения и иные капиталовложения, осуществленные последним с момента приобретения права собственности на Объект до момента, когда указанный объект выбыл из владения Покупателя в связи с изъятием Здания и/или расторжением (недействительностью) договора купли-продажи, а также все иные убытки, понесенные в связи с этим Покупателем.

Статья 9. Гарантии

9.1. Продавец, подписывая настоящий Договор, тем самым дает следующие гарантии:

9.1.1. Продавец уполномочен подписывать настоящий Договор в соответствии с решением (указать компетентный орган юридического лица ) от “ __ ” ___ 200__ г. и ему не требуется для этого никаких дополнительных разрешений и/или согласований с государственными инстанциями.

9.1.2. Продавец гарантирует, что в отношении Объекта, включая передаваемые по настоящему Договору, никакое третье лицо не имеет прав собственности или каких-либо иных имущественных прав, которые прямо или косвенно могут воспрепятствовать владению, пользованию и/или распоряжению Объектом.

9.1.3. Продавец также заявляет и гарантирует, что никакое иное третье лицо не имеет прав арендатора или иного пользователя в отношении Объекта или его части.

10.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления Российской Федерации и Соединенных Штатов Америки, или других, не зависящих от Сторон обстоятельств, и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора. Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более 3 (трех) месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

10.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

11.1. Все споры и разногласия, связанные с настоящим Договором, по которым Стороны не пришли к согласию, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде _________ на основании российского материального права, с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров (срок ответа на претензию не должен превышать 15 (пятнадцать) календарных дней со дня получения претензии ответчиком).

12.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации.

12.2. Настоящий Договор прекращает действие всех более ранних договоров и иных документов, исполненных в письменной форме, и любых устных договоренностей Сторон в отношении Объекта.

12.3. Все приложения и дополнения к настоящему Договору, надлежащим образом подписанные Сторонами действительны и являются его неотъемлемыми частями в том случае, если они совершены в письменной форме.

12.3.1 Приложение № 1 - Акт о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от ______ 200__ г. составленным Комиссией, назначенной распоряжением администрации _________ района, г. __________ за № _____ от ________ г.

12.3.2 Приложение № 2 – перечень Разрешительной и Проектной документации на Объект.

12.3.3 Приложение № 3 перечень гарантийных писем на исполнение технических условий на подключение Объекта к коммуникациям и потребление энергомощностей.

12.4. Все платежи предусмотренные статьей 8 настоящего Договора производятся в течение _____ банковских дней с момента возникновения обязательства на банковский счет второй Стороны.

12.5. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.

12.6. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах на русском языке: по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр – в регистрирующий орган.

13.2.Покупатель: (полное наименование организации, почтовый адрес, ИНН, банковские реквизиты, статистические коды,контактный телефон, факс).