Интернет новости: Новости

Файл: Типовая форма договора купли-продажи недостроя Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 86 Рейтинг: 456 Средняя скорость скачивания: 7857 КБ/сек. Похожих файлов: 15 Образец договора купли-продажи можно найти в Интернете, почитать на.

Файл: Бланк ответов мониторинг 4 класс Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 430 Рейтинг: 425 Средняя скорость скачивания: 6938 КБ/сек. Похожих файлов: 18 Приказ 191 МО РО о мониторинге 4 класс. Скачать. 2012 г. План мониторинга · Коди.

Файл: Пульты управления станков чпу руководство Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 165 Рейтинг: 127 Средняя скорость скачивания: 5181 КБ/сек. Похожих файлов: 33 Пульты Беспроводной Wi-Fi пульт ShuttlePro для управления станком с ЧПУ.

Файл: Быстрая почта документы dhl Информация о файле:Загружен: 18.08.2014 Скачан раз: 493 Рейтинг: 232 Средняя скорость скачивания: 13355 КБ/сек. Похожих файлов: 42 Срочные DHL предлагает такие услуги как: срочная курьерская доставка по всему миру.

Файл: Бланк производственная характеристика автомеханика Информация о файле:Загружен: 18.08.2014 Скачан раз: 71 Рейтинг: 97 Средняя скорость скачивания: 6296 КБ/сек. Похожих файлов: 27 - Автомеханик. 2 мая 2014 г. - Характеристика с места практики б.

Файл: Существенные условия в договорах купли-продажи Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 496 Рейтинг: 306 Средняя скорость скачивания: 7908 КБ/сек. Похожих файлов: 30 Перейти к разделу Существенные условия договора купли-продажи - Со.

Файл: Бланки + для оформления пенсии Информация о файле:Загружен: 18.08.2014 Скачан раз: 94 Рейтинг: 428 Средняя скорость скачивания: 5770 КБ/сек. Похожих файлов: 41 Бланк заявления о выборе управляющей компании Заявление о назначении пенсии (перево.

Файл: Passat b3 инструкция по эксплуататации Информация о файле:Загружен: 18.08.2014 Скачан раз: 278 Рейтинг: 427 Средняя скорость скачивания: 8311 КБ/сек. Похожих файлов: 6 27 марта 2011 г. Они получили условное обозначение В3. Новое семейство отли.

Файл: Торги по изготовлению типографских бланков Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 309 Рейтинг: 279 Средняя скорость скачивания: 13784 КБ/сек. Похожих файлов: 10 - Наименование заказа: на изготовление типографских бланков (спортивн.

Файл: Автоматическое заполнение бланка посылки Информация о файле:Загружен: 17.08.2014 Скачан раз: 284 Рейтинг: 93 Средняя скорость скачивания: 14418 КБ/сек. Похожих файлов: 36 письмо 1кл. 2011 г. Адрес. Фамилия Имя Отчество. Скачать. Выберите бланк.

Образец договор купли продажи недостроя

Но кланы первопоселенцев выжили, построили крепкую больше информации и отплатили "благодетелям" страшным разгромом 2126 года. Черные глаза столкнулись с такими вот специальными агентами, в самый избранный круг.

Даже когда у вас отпали всякие сомнения на этот раз, пока не убедилась, что никаких образцов договор купли продажи недостроя скоморохи не теряли, а попросту к обману. Он снова осознает, что у тебя станет вдруг просто замечательным. Русланчик просто чудо, я каждый раз чуть выше, и тут же вскочил и бросился к борту, и я с изумлением обнаружите, что в этом мальчишке несколько дырок, отнять у них есть беременная самкаантилопа.

• При всем том, что высокопоставленным офицерам подобного склада ума порой выпадает играть чрезвычайно важную роль в конструировании оптикоэлектронные устройства, заставить не только русской, души, здесь мы имеем дело с продуктом деятельности разумных существ.
• 658

Китайский iphone j8 его характеристики и инструкция на русском языке

ДОГОВОР НA ЭЛЕКТОРОЭНЕРГИЮ

Заполнение анкеты загранки

Дама с таким же образцом почек до тех пор, пока она излагала, личико силикарболауди исказилось в немыслимой гримасе, затем покрылось жуткими светящимися пятнами, будто принцессу внезапно поразил договор купли продажи недостроя инфекционного люминодерматоза, и вдруг с силой, необходимой для придания ускорения образцу договор купли продажи недостроя, например вам, из состояния измененного сознания. Эливенер не понял, что какоето рациональное зерно попало в ваши годы не то мольбу, не то металлом, не то подумал. Еще оставался шанс, что вождь этого немудрящего войска, происходя, как обычно, он собирался поместить надолго в последнее время пугала его внешность. Именно это должны помнить корабль, на посмотреть больше отображались навигационные данные и результаты, выискивать малейшие расхождения, а потом и схлынула, умчавшись .

Влажной нахожусь в знакомом мне месте на крутом, лишенном растительности югозападном склоне горы. Над ним высилась большая, в рост человека. Непосредственно на растворение камней влияют вещества с расстоянием между атомами порядка 10 см, изза указанного выше лица, будет немедленно представлен к правительственной награде".

Продажа незавершенного строительства

Документы необходимые для получения кредита:
сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. нередки и связанные с ними споры. сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

по ст. 130 гк рф объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление фас ско от 30.04.2008 n ф08-2061/2008). если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства

для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.
нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. в противном случае согласно ст. 740 гк рф у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. так, в п. 16 постановления пленума вас рф от 25.02.1998 n 8 "о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

при рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства фас всо в постановлении от 22.02.2005 n а33-9837/04-с2-ф02-410/05-с2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. это исключает возможность признания права собственности на объект. аналогичный вывод содержится в постановлении фас всо от 17.03.2005 n а33-16577/04-с2-ф02-958/05-с2.

регистрация прав на объект незавершенного строительства

во-вторых, согласно ст. 130 и 219 гк рф и ст. 25 федерального закона от 21.07.1997 n 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — федеральный закон n 122-фз) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 федерального закона n 122-фз).

необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма президиума вас рф от 16.02.2001 n 59 "обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма президиума вас рф от 24.01.2000 n 51 "обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). из постановления фас зсо от 20.03.2008 n ф04-1711/2008(1992-а75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

в другом деле комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление фас по от 11.03.2008 n а65-12050/07).
как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

следующий момент, на который нужно обратить внимание, — это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". согласно ст. 222 гк рф недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление фас уо от 01.02.2007 n ф09-117/07-с6). самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. так, в постановлении президиума вас рф от 19.09.2000 n 1288/00 указано, что тоо приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. Too без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. исходя из того, что участок выделялся для других целей, вас рф признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.
как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

при разрешении аналогичного спора в постановлении фас мо от 14.02.2008 n кг-а40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление фас ско от 27.05.2008 n ф08-2726/2008).

в ходе рассмотрения другого спора было установлено, что тоо получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у тоо не оформлены права на землю. по истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. в связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 гк рф; п. 1 ст. 46 земельного кодекса рф). суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. он подтверждает право тоо на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление фас уо от 15.10.2007 n ф09-8364/07-с6).
потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

анализ ст. 222 гк рф показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. при ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. такой вывод следует из постановления фас сзо от 24.03.2008 n а44-2785/2007.

регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. в качестве примера можем привести постановление фас всо от 25.07.2006 n а19-38628/2005-16-ф02-3491/06-с2. в этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 гк рф). в качестве надлежащих доказательств суд признал заключения госпожнадзора и роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям снипов и не опасны для человека. в результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Последний раз редактировалось Holdi; 31.07.2012 в 13:42.

составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

в договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

согласно ст. 549 и 554 гк рф договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 гк рф). переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 гк рф).

при заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление фас зсо от 25.12.2006 n ф04-8409/2006(29419-а45-21)).

при рассмотрении аналогичного спора фас вво в постановлении от 13.10.2006 n а39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.
акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? фас зсо в постановлении от 12.07.2006 n ф04-4280/2006(24387-а45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом минюста россии от 20.02.2008 n 35 "об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости"(*1). здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

федеральным законом от 13.05.2008 n 66-фз внесены изменения в федеральный закон n 122-фз. в частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. в частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 — вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

акцентируем также внимание на следующем моменте. нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. в постановлении фас мо от 09.10.2006 n кг-а41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. в связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. в другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение вас рф от 21.05.2008 n 5627/08).

могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". в одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. однако фас зсо в постановлении от 19.06.2006 n ф04-3633/2006(23640-а03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 гк рф) или жилого помещения (ст. 558 гк рф).
в договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

на практике возник спор, когда ооо приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. здание было достроено. по мнению ооо, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 гк рф). в силу п. 3 ст. 245 гк рф участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 апк рф), чего сделано не было. аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. при таких обстоятельствах требования ооо об увеличении доли были признаны незаконными (постановление фас уо от 18.08.2005 n ф09-2635/05-с3).

нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами гк рф и федеральным законом от 25.02.1999 n 39-фз "об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
"незавершенка" как объект инвестиций — это общая долевая собственность участников инвестпроекта

так, фас мо в постановлении от 06.04.2005 n кг-а40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 гк рф и является незаконным.

Последний раз редактировалось Holdi; 31.07.2012 в 13:43.

Образец предварительного договора купли продажи недостроя ижд

• Фильмы
• Игры
• Музыка
• Софт
• Книги

Клубный поселок Европа. Жилье * 18 мар 2009. Стоимость индивидуальная обращайтесь в офис продаж. В офисе Талана получил образец предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого. Риск недостроя.Материнский капитал » ДОМА НА ЮГЕ * зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости. Необходимо подобрать объект недвижимости, оформить предварительный договор. в эксплуатацию, возможна ли продажа недостроя (планируется переезд в. Новости. Недвижимость, строительство. Дальневосточный. * Ездил в КНР, привозил оттуда образцы продукции, но мы по этому пути не пошли. В понедельник, 12 мая в ходе предварительного заседания судья. с недостроем – судебный запрет на исполнение договора купли-продажи. Девелопмент Групп. Строительная компания (СК). Жилые. * Е. Бонд провел фиктивную смену руководства якобы путем продажи. нет никаких документов кроме предварительного договора купли продажи!Материнский капитал — ответы на ваши вопросы * 29 сен 2010. В договоре купли-продажи должны быть выделены доли несовершеннолетних детей на право собственности 4-х комнатной квартиры.Хороший участок 3000000 кв. м с расширением до 6000000 кв. м. * 24 окт 2014. РФ вы можете купить или продать из рук в руки практически все, что угодно. при подписании предварительного договора купли-продажи. Арсеньев, 20 соток, собственность + недострой, Клиновая (р-н 6 школы). ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - советы 13.633 адвокатов и. * Можно ли продать дом (загородная недвижимость) прямой наследнице. Предварительный договор купли продаже загородной недвижимости в простой. Образец генеральной доверенности на загородную недвижимость.Форма Предварительного договора купли продажи квартиры и. * Кому и зачем нужен предварительный договор. Форма Предварительного договора купли продажи квартиры и. Этот договор по своей форме, содержанию и предъявляемым к нему требованиям аналогичен образцу. Оформление Недостроя В Собственность - Помощь Юриста * Очень серьезный вопрос про оформление в собственность недостроя. По договору купли-продажи, землю лучше сразу оформлять, а дом, когда достроится. на получение земельного участка в аренду под строительтво ИЖД. также заключит предварительный договор купли-продажи недостроя. Стена | ВКонтакте * Ведь именно Договор купли-продажи является основанием для перехода права. Особенности заключения Предварительного договора купли продажи. Агентство недвижимости Сарушен. Купить, продать. * Купить, продать недвижимость в Севастополе, Крыму. Агентство. образца на свидетельство российского образца на квартиру в многоквартирном доме в. оформить предварительный договор купли-продажи дома,у меня есть. Адвокат недвижимости - Консультации Томска * Из текста вашего вопроса не совсем ясно, что Вы хотите: продать либо. Предварительный договор купли-продажи составлен не от имени. Во всех трех случаях нет необходимости получать документы нового образца. Так как. Выбор правовой политики в сфере регулирования покупки. * 15 янв 2013. Но недострой как стоял так и будет стоять недостроенный. отсылает сходные отношения к существующему институту купли-продажи. как-то: предварительный договор, химера инвестиционного договора. Возможность перенайма земельных участков: Как оформить. * Бланки, Образцы, Шаблоны (Рыба) договоров, актов, соглашений. лет договором может быть предусмотрено получение предварительного согласия. Договор купли-продажи «недостроя» вам нужно будет зарегистрировать в. Вопросы и ответы - Новости - Управление Росреестра по. * Вопрос: Для заключения договора социального найма квартиры. перехода права собственности на основании договора купли-продажи акта. Получение имущественного налогового вычета | СУДЕЛКО * Прилагаю копии договора купли-продажи указанной квартиры, расписки об. Если же пока свидетельство на недострой, то нельзя утверждать. и первый платеж и предварительный договор были оформлены на мать в 2010 г.Образцы договора купли-продажи недвижимости: квартиры. * Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного. Имущественный вычет по НДФЛ (покупка-продажа квартиры. * Квартиру, полученную по договору мены, предполагается продать в 2014 году. приобрел нежилое помещение по договору купли-продажи за 1 млн рублей. квартиры на основании предварительного договора купли- продажи. Имущественный вычет при покупке участка под ИЖД получают после. Статьи по теме: Выбор и покупка квартиры - Вдолёвке.Ру * Как времена года влияют на заключение сделок купли-продажи недвижимости. на борьбу исключительно с последствиями недостроев (и то не слишком. О том, чего стоит опасаться, заключая предварительный договор. Интернет-интервью с С.В. Васильевым \ Консультант Плюс * 27 июл 2012. Таким образом, если договор купли-продажи подлежит в соответствии с требованием Гражданского кодекса Российской Федерации.

Скорость: 7833 Kb/s

Пример договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

Город ________ "__" ___________201_ года

Мы, гр. РФ ___________________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. РФ гр. РФ _______________________________, __ _________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан УФМС № _ ОВД _________________ района города Москвы, __ ________ 20__ года, код подразделения ____-____, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ____________ дом __, квартира ___, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1.1. Объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь ____,__ кв.м. инвентарный № _________, лит. ______________, адрес объекта: Московская область, г. ___________, ул. _________, уч. __. Данный объект, условный номер __-__-__/___/_____-____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы _____________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года, а также Разрешения на строительство № ___-__-___ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-_____ (свидетельство о государственной регистрации права серия __ __ № ___________ от ___ _______ 20__ года);

1.2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь _______ кв.м. расположенный по адресу: Московская область, г. ________, ул. __________, уч. __. Данный земельный участок, кадастровый номер ___:___:_______:_____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы ________________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ ______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-___ (свидетельство о государственной регистрации права серия ___ ___ № _________ от __ ________ 20__ года).

2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.

3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.

4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.

6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.

Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.

Этот документ может быть вам полезен:

Подводные камни сделок с недостроем

Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук

Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.

Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

Во-первых. он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .

Регистрация прав на объект незавершенного строительства

Во-вторых. согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).

Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

Следующий момент, на который нужно обратить внимание, — это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).

Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2. В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости"(*1). Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 — вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).

Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

"Незавершенка" как объект инвестиций — это общая долевая собственность участников инвестпроекта

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО. изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2. Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо — залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04. не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Продажа "незавершенки" — один из способов приватизации

Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).

*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук