Руководства, Инструкции, Бланки

образец расторжение договора купли продажи квартиры по соглашению сторон img-1

образец расторжение договора купли продажи квартиры по соглашению сторон

Рейтинг: 4.6/5.0 (1546 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:
  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта». Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности. то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Другие статьи

КАК РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ? Юрист Вологда, юридические услуги компании ЛЕГАС в Вологде

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, в частности (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):

- по соглашению сторон;

- по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение договора возможно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор - не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Расторжение договора по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте соглашение о расторжении договора и исполните его.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Необходимо составить письменное соглашение о расторжении договора, в нем отразить условия расторжения, а также указать, что получает каждая из сторон.

Если договор купли-продажи был совершен в нотариальной форме, соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если договор был составлен в простой письменной форме, нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.

Шаг 2. Обратитесь в Росреестр, если документы уже поданы на государственную регистрацию перехода права собственности.

До внесения в ЕГРП соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. В этом случае государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении.

При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию (п. п. 4, 5 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора требование о расторжении договора.

Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуем обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной.

Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.

Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Примечание.Если досудебный порядок не соблюден, суд выносит определение о возвращении искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истец устранит допущенное нарушение (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 135 ГПК РФ).

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и прилагаемые к нему документы.

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п. 65 Постановления N 10/22).

К исковому заявлению нужно приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

- доказательство, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;

- копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле (если прилагаемые документы у них отсутствуют);

- расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);

- документ, подтверждающий уплату госпошлины, размер которой определяется исходя из цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка.Размер госпошлины

Размер госпошлины составляет при цене иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ):

- до 20 000 руб. - 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;

- от 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;

- от 100 001 руб. до 200 000 руб. - 3200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;

- от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. - 5200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;

- свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб. но не более 60 000 руб.

Шаг 3. Подайте исковое заявление и прилагаемые к нему документы в суд.

Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подаются в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора можно подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела (ст. 140 ГПК РФ).

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда.

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления суд решает, принять ли его к производству, назначает предварительное заседание, а впоследствии - судебное разбирательство (ст. 133 ГПК РФ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

Шаг 5. Обратитесь в Росреестр, если в ЕГРП была внесена запись о переходе права собственности к покупателю по расторгнутому договору.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления N 10/22).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра - www.rosreestr.ru

Грамотное расторжение договора купли-продажи квартиры

Грамотное расторжение договора купли-продажи квартиры.

К сожалению, в жизни человека ни на что нет никаких гарантий, как и от сложившихся обстоятельств, требующих расторжения договора купли-продажи квартиры. Надо сказать, что данная процедура очень сложная и потребует от вас знания различных тонкостей закона. Согласно общему правилу расторгнуть договор купли-продажим. причем любой недвижимости, по инициативе лишь одной из сторон – запрещено. Но, и в такой ситуации есть исключения.

Расторжение договора

Расторжение какого-либо договора предполагает полное прекращение его действия и завершение любых правовых отношений между сторонами. Надо отметить, что для отмены сделки, одной воли покупателя или продавца будет недостаточно. Действие такого договора можно прекратить, но только при согласии другой стороны или через суд. Более того, законом прописано проведение расторжения договора, именно, в той форме, в какой он первоначально был заключен. То есть, речь идет о письменной форме.

Правдиво заметить, как показывает практика, отмена договора по обоюдному соглашению сторон встречается достаточно редко. Поэтому, как продавцу квартиры, так и ее покупателю нужно хорошо усвоить, что они лишены права требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки. Тем более, если ими не был предусмотрен другой порядок в данном договоре. Например, если продавцу был передан аванс, то даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются, аванс возврату не подлежит.

Когда можно отменить действие договора?

В ст.450 ГК РФ отражены условия, согласно которых можно проводить либо какие-то изменения, либо непосредственно расторжение договора как купли-продажи, так и большинство других сделок. Но произойти это может только при наличии серьезных нарушений условий договора другой стороной или в других случаях, предусмотренных непосредственно договором или законом.

К серьезным нарушениям можно отнести такое действие одной из сторон, при котором другая из них получает солидный ущерб. Иными словами, когда покупатель или продавец лишается того, на что он рассчитывал при заключении сделки. К таким нарушениям относятся:

Недействительность сделки

Первоначаольно нужно отметить, что признание соглашения купли-продажи и расторжение недействительным – это абсолютно разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее, итог обеих процедур будет один – договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность .Помимо этого, если сделка будет признана недействительной, то отличаться будут и последствия, когда виновную сторону обяжут вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и как правило, еще обяжут и компенсировать причиненный своими действиями ущерб (ст.167 ГК РФ). Когда суд может признать контракт недействительным:

  • одна из сторон оказалась недееспособной или ограничено дееспособной;
  • договор был заключен с участием лица, не способным руководить своими действиями. Невзирая на кажущуюся схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Здесь предполагается, что человек был не в состоянии контролировать свои действия только в определенный отрезок времени – во время подписания договора. А в общем он психически здоровый, а потерять контроль над собой, он мог по причине травмы, употребления алкоголя, наркотиков или в силу преклонного возраста и т. д;
  • договор был заключен с применением насилия, сговора, угроз, обмана или других тяжких обстоятельств. Стоит помнить, что при наличии факта мошенничества, признать сделку купли-продажи недвижимости в суде недействительной будет довольно таки проблематично. Более того, параллельно с обращением в суд необходимо обратиться в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц;
  • сделка является мнимой или притворной (заключается для скрытия других правоотношений).
  • одной из сторон соглашения является несовершеннолетнее лицо. Но случается, если судом будет установлено, что сделка была заключена без нарушения прав несовершеннолетнего, то она признается законной;
  • он нарушает закон или иной нормативный акт;
Непредвиденные обстоятельства

Существует и другое условие, при котором договор прекращает свое действие – перемена обстоятельств, из которых стороны изначально исходили и не могли предположить о наступлении других обстоятельств. В данном случае вины участников сделки нет, но какие-то непредвиденные события лишают возможности заключить соглашение. Именно такие случаи наиболее распространены в судебной практике.

Наиболее часто встречающаяся ситуация: казалось бы, и продавец и покупатель практически договорились по всем моментам и заключили договор купли-продажи. В лице продавца покупателю была дана гарантия, что на данную квартиру нет никаких обременений, она не находится в залоге, на нее больше никто не может претендовать и т.д. Тем не менее, вскоре после совершения сделки, вдруг появляется родственник продавца, досрочно вернувшийся из загранкомандировки. Ранее, этот гражданин был зарегистрирован в этой квартире и постоянно в ней проживал. За неимением другого жилья, он через суд добивается возможности проживать в ранее занимаемой им квартире. Согласно судебному решению родственник снова получает право прописаться и проживать в данной квартире. Навряд ли, покупатель, зная о таком обстоятельстве, приобрел бы такое «проблемное» жилье. Это тот случай, когда он может требовать отмены всех взятых на себя обязательств.

Расторжение договора до госрегистрации

Будет намного проще отменить договор по продаже квартиры до проведения государственной регистрации перехода права собственности. В таком случае квартира будет считаться владением продавца, который будет потребовать расторжения сделки, но уже с меньшим риском для себя. В случае, когда покупатель или продавец потребует отмены договора купли-продажи и им удастся достигнуть обоюдного согласия, тогда им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи .

Продажа квартир организациями

Отдельного внимания заслуживают сделки, где продавцом квартиры выступает организация. При выяснении, что у данной фирмы неправильно оформлены уставные документы, то такой договор также может признаться недействительным. Например, если договор зарегистрирован без одобрения учредителей или подписывает его неуполномоченное лицо, то такую сделку, наверняка аннулируют.

А если регистрация уже произведена?

Естественно, что вернуть имущество более сложно будет в том случае, когда покупатель уже вступил в права собственности на квартиру. Так как досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, прямо предусмотренных законодательством или договором. Согласно Гражданскому кодексу провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора разрешено только в период, когда договор еще не вступил в силу. Это значит, что после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, договор расторгнуть не получится. Данное правило целиком распространяется на сделки по поводу недвижимости.

В том случае, когда сделка была выполнена частично и государственная регистрация права собственности на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата квартиры. А для того, чтобы не потерять возможность вернуть все, переданное согласно договору купли - продажи, данное условие нужно, обязательно, прописывать или в первоначальном договоре, или уже в соглашении о расторжении сделки.

Стандартные ситуации

Как правило, участники по договору купли-продажи недвижимости вписывают пункт о том, что оплата будет проведена только после регистрации смены собственника недвижимости. Но это большой риск для продавца. При отказе покупателя от оплаты квартиры, получить ее назад будет возможно, но очень сложно. В такой ситуации продавец полномочен не только требовать оплату за квартиру, но и на основании ст. 395 ГК РФ он имеет право потребовать от покупателя проценты, а также сумму убытков, при их наличии. Данная статья регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В случае, когда покупатель и не оплатил и не получил права собственности на квартиру, то здесь у продавца есть два варианта: требовать оплаты или отказаться от договора.

Досудебный порядок

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию сторон, минуя судебные инстанции. Более того, подать исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи разрешено только после того, как получен отказ от отмены договора от второго участника сделки. У другой стороны на ответ есть срок 30 дней, при условии, что в договоре не было оговорено другое время. В случае отсутствия ответа или получении отказа, нужно будет решать вопрос только через суд.

Расторжение сделки через суд

В случае, когда расторгнуть сделку по соглашению сторон не удалось, то нужно приступать к составлению искового заявления. Как показывает практика, зачастую, подавая иск, истец совершает грубейшую ошибку – требуя расторжения договора, истец полностью упускает из виду, что также нужно требовать и возврата имущества. А ведь суд может вынести решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. То есть, судьей выносится решение сугубо о прекращении действия договора купли-продажи и только. А судьба уже переданного имущества не решается. Более того, согласно Гражданскому кодексу РФ считается, что если регистрация смены права на жилье была проведена, то автоматически решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя продолжать пользоваться и распоряжаться квартирой.

В данной ситуации, чтобы не лишиться квартиры, продавец будет просто вынужден снова подавать иск в суд с требованием о возврате недвижимости. Что связано не только с потерей времени, но нервов и здоровья в целом. Поэтому, исключительно важно чтобы в иск одновременно были включены два требования:

  • расторжения договора купли-продажи (с перечислением оснований для этого);
  • если нарушения договора одной из сторон являются существенными, можно требовать возмещения убытков, а также морального вреда;
  • возращение всего переданного имущества.
Как обезопасить себя продавцу?

Конечно, чтобы обезопасить себя бы от различного рода, необходимо в первую очередь со всей серьезностью подходить к составлению договора купли-продажи. Необходимо в договоре закрепить следующие:

  • возможность расторжения сделки купли-продажи, в случае когда обеими сторонами (или одной из сторон) не выполнятся принятые на себя обязательства;
  • отдельный пункт о сроке передачи денежных средств – «до» или «после» проведения процедуры регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Гарантии для покупателя недвижимости

Согласно законодательству факт передачи квартиры покупателю должен фиксироваться в таком документе, как передаточный акт или другом, который бы свидетельствовал факт передачи. Согласно закону недвижимость считается переданной после подписания передаточного акта и вручения имущества. Тем не менее, строго определенного срока для передачи недвижимости продавца покупателю не установлено.

Единственно, в Гражданском кодексе РФ присутствует лишь понятие «в разумный срок», которое определение является достаточно условным. Следовательно, срок для передачи квартиры прописать в договоре. А в случае невыполнения продавцом условия о передаче недвижимости, покупатель имеет право требовать этого от продавца в принудительном порядке.

Проблема: Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи своей квартиры?

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи своей квартиры?

[Перенесено модератором из заголовка]

Подписал предварительный договор в аген. недвиж. купли-продажи своей квартиры. Но встречного варианта жилья не нашел, хочу отменить сделку и верну аванс покупателю. Договор нотариально не заверен. покупатель требует согласно договора двойную сумму денег. Как быть? Имеет ли такой договор юридическую силу? И что мне грозит, если подаст в суд?

такого рода договоры не требуют нотариального заверения (согласно Гражданского кодекса РФ).

Заключенный Вами договор в агенстве недвижимости имеет юридическую силу.

Согласно ГК РФ: Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ГК РФ: Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. (То есть изменение Ваше договора или его расторжение возможно только в этом агенстве недвижимости в пиьсменной форме по обоюдному согласию двух сторон)
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 453 ГК РФ Последствия изменения и расторжения договора
1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, в одностороннем порядке Вы договор расторнуть не имеете права, необходимо соглашение сторон (Вас и агенства недвижимости). Оформляется расторжение или изменение договора в письменном виде (также как и заключался договор).

  • коррупция
  • финансы
  • авторское право
  • алименты
  • армия
  • выборы
  • гражданство
  • дети
  • договоры
  • документы
  • доступ к информации
  • жилье
  • ЖКХ
  • здоровье
  • избирательные права
  • имущество
  • лишение прав
  • налоги и кредит
  • наследство
  • недвижимость
  • образование
  • пенсии
  • полиция
  • права потребителей
  • правосудие
  • предпринимательство
  • прокуратура
  • свобода слова
  • свобода совести
  • семья
  • собрания, митинги
  • собственность
  • субсидии и льготы
  • транспорт
  • трудовые отношения
  • уголовное право
  • частная жизнь
  • штрафы
  • экология
  • Адыгея респ.
  • Алтай, респ.
  • Алтайский край
  • Амурская обл.
  • Архангельская обл.
  • Астраханская обл.
  • Башкортостан респ.
  • Белгородская обл.
  • Брянская обл.
  • Бурятия респ.
  • Владимирская обл.
  • Волгоградская обл.
  • Вологодская обл.
  • Воронежская обл.
  • Дагестан респ.
  • Еврейская авт. обл.
  • Забайкальский край
  • Ивановская обл.
  • Ингушетия респ.
  • Иркутская обл.
  • Кабардино-Балкарская респ.
  • Калининградская обл.
  • Калмыкия респ.
  • Калужская обл.
  • Камчатский край
  • Карачаево-Черкесская респ.
  • Карелия респ.
  • Кемеровская обл.
  • Кировская обл.
  • Коми респ.
  • Костромская обл.
  • Краснодарский край
  • Красноярский край
  • Крым
  • Курганская обл.
  • Курская обл.
  • Ленинградская обл.
  • Липецкая обл.
  • Магаданская обл.
  • Марий Эл респ.
  • Мордовия респ.
  • Москва
  • Московская обл.
  • Мурманская обл.
  • Ненецкий авт. окр.
  • Нижегородская обл.
  • Новгородская обл.
  • Новосибирская обл.
  • Омская обл.
  • Оренбургская обл.
  • Орловская обл.
  • Пензенская обл.
  • Пермский край
  • Приморский край
  • Псковская обл.
  • Ростовская обл.
  • Рязанская обл.
  • Самарская обл.
  • Санкт-Петербург
  • Саратовская обл.
  • Саха (Якутия) респ.
  • Сахалинская обл.
  • Свердловская обл.
  • Северная Осетия - Алания респ.
  • Смоленская обл.
  • Ставропольский край
  • Тамбовская обл.
  • Татарстан, респ.
  • Тверская обл.
  • Томская обл.
  • Тульская обл.
  • Тыва респ.
  • Тюменская обл.
  • Удмуртская респ.
  • Ульяновская обл.
  • Хабаровский край
  • Хакасия респ.
  • Ханты-Мансийский авт. окр. - Югра
  • Челябинская обл.
  • Чеченская респ.
  • Чувашская респ.
  • Чукотский авт. окр.
  • Ямало-Ненецкий авт. окр.
  • Ямало-Ненецкий авт. окр.

О расторжении договора купли-продажи квартиры

О расторжении договора купли-продажи квартиры

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Ефимова С.Л.

при секретаре Сафиуллиной С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли продажи квартиры и земельного участка, возвращении в собственность истца квартиры и земельного участка

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями:

1. Расторгнуть договор купли - продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххххх, заключенный от хх.хх.хххх года между истцом и ответчиками;

2. Возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххххх.

Иск мотивирован тем, что хх.хх.хххх года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххххх, по которому ответчики по 1/2 доли каждый у неё купили двухкомнатную квартиру за ххх ххх рублей и земельный участок по цене хххх рублей. В соответствии с п. 4 данного договора денежные средства по данной сделке она должна получить после подписании настоящего договора за счет средств, предоставляемого Покупателем (не указанного каким именно) займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору целевого займа № хх от хх.хх.хххх года. Цена сделки в указанном договоре является существенным условием договора. Данный договор был зарегистрирован хх.хх.хххх года в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. Ответчикам были выданы свидетельства о регистрации права собственности на указанную двухкомнатную квартиру и земельный участок по ½ доле каждому. Она, как продавец, выполнила все обязательства по данному договору, то есть передала двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх, о чем был составлен передаточный акт от хх.хх.хххх года. Однако, в свою очередь ответчики условия по оплате, оговоренные п. 4 указанного договора не исполнили, что привело к существенному нарушению условий договора купли-продажи со стороны ответчиков, то есть она передала в собственность ответчиков двухкомнатную квартиру и земельный участок, а ответчики не произвели с ней расчет по оплате стоимости двухкомнатной квартиры, а также по оплате стоимости земельного участка. Несмотря на её устные предупреждения ответчиков о необходимости произвести оплату по сделке или вернуть ей квартиру с земельным участком ответчики проигнорировали. На её уведомление от хх.хх.хххх года, которое ответчики получили хх.хх.хххх года о необходимости произвести с ней окончательный расчет или прийти к соглашению о расторжении указанного договора, ответчики ответили бездействием. Мало того, на день подачи данного иска ООО «К», предоставившее целевой займ, сняло залог в связи с погашением кредита ответчиками с указанной квартиры и земельного участка. В данное время новая сделка по передаче данной квартиры и земельного участка в пользу других лиц находится для проведения регистрации в Камбарском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В связи с чем она вынуждена с соблюдением требований п. 2 ст. 452 ГК РФ обратиться в суд с иском, так как в соответствии со ст. 450 ГК РФ имеет право требовать расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, то есть ответчиками, по отсутствию оплаты двухкомнатной квартиры и земельного участка.

В судебном заседании истец К.Л.Н. поддержала исковые требования в полном объеме, по мотивам, изложенным в заявлении. Суду дополнительно пояснила, что проживает по адресу: хххххххххххххххх, с Г. Её дочь К.А.С. проживает в с. Ххххх у мужа. Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора. Они сейчас не рассматривают оснований препятствования кого-либо проживанию в спорной квартире. Считает, что цена по договору является существенным условием договора. К.Д.С. - её сын, К.О.В. - сноха. К.Д.С. и К.О.В. в браке, у них имеется общий ребёнок, на которого выдан материнский капитал. Денег она от них не получала и никакую расписку не писала, поэтому требует расторжение договора купли продажи квартиры и земельного участка.

Представитель истца адвокат Г.Л.Ф. действующая на основании ордера (л.д.27), исковые требования К.Л.Н. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик К.О.В. в судебное заседание не явилась о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, просила рассмотреть дело без её участия, с участием представителя Х.А.М. о чем имеется соответствующее заявление (л.д.36).

Ответчик К.Д.С. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело без его участия, о чем имеется соответствующее заявление (л.д.37).

Представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М. действующий на основании доверенности (л.д.25), исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление следующего содержания:

1. Оплата квартиры ответчиками произведена, но в силу близких родственных отношений между сторонами (ответчики являются соответственно сыном и снохой истице К.Л.Н.) расписка или иной документ подтверждающий оплату не составлялись.

2. Без установления наличия обязательных признаков характера нарушения договора, установленных ст. 450 ГК РФ, невыплата в срок покупателем денег продавцу за недвижимое имущество, сама по себе не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.

Таким образом, в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвёл оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В главе 30 ГК РФ (ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры и земельного участка условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества, не содержит.

Что касается доводов истца о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом возросла, то они основаны на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представила суду каких-либо доказательств, причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчиками приобретенного имущества.

Такой же позиции придерживается сложившаяся судебная практика (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011г. № 5-В11-27).

Дополнительно суду показал, что считает, не был урегулирован досудебный порядок решения спора. Между сторонами заключен договор купли-продажи. В исковом заявлении указана дата его подачи та же, что и в уведомлении, направленном ответчикам, т.е. хх.хх.хххх г. Считает, что исковое заявление должно быть возвращено, т.к. неразумный срок предоставлен. Существенным условием договора купли-продажи являются стороны, заключившие договор, и предмет договора. Цена договора определяется по ставкам. Если истец считает, что не произведена уплата по договору, сам предмет иска должен быть другим: о взыскании денежных средств. Иск был подан, когда истец узнала, что права собственности оформляются на несовершеннолетних детей ответчиков. Материнский капитал К.О.В. для этого и давался, на приобретение недвижимости. Истец подтвердила в Регистрационном отделе г. Камбарки, во время регистрации договора сторонами подтверждено, что расчёт произведён. С истца ответчики не взяли расписку в связи с родственными отношениями. Договором охраняется право пользования этим жилым помещением К.Н. и К.А. Никаких расписок с истца не бралось, расчёт был произведён наличными денежными средствами. К.О.В. была в ООО «К», получена сумма ххх тыс. рублей для расчёта с истцом.

С учетом мнения сторон, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков на основании ст.167 ГПК РФ.

Суд устанавливает следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

На основании договора купли-продажи от хх.хх.хххх года зарегистрированного хх.хх.хххх года за № хххххххххх в Камбарском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по УР, К.Л.Н. (продавец) передала в собственность К.О.В. и К.Д.С. (покупатели) двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххх (л.д.9-10).

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года, расчет между продавцом и покупателями производится после подписания договора.

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года, хххххх рублей в счет оплаты за приобретаемую квартиру выплачиваются покупателем за счет средств займа, полученного в ООО «К».

Акт от хх.хх.хххх года о передаче от продавца к покупателям двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххх, не содержит в себе положений о произведенном между сторонами расчете, предусмотренном п. 4 договора купли-продажи от хх.хх.хххх года (л.д.11).

хх.хх.хххх года между ООО «К» и К.О.В. заключен договор целевого займа № хх в размере ххх ххх рублей, на приобретение земельного участка и двухкомнатной квартиры, расположенных по адресу: хххххххх. В соответствии с п.3.1 договора целевого займа, передача денег от займодавца заемщику производится путем выдачи наличных денежных средств из кассы займодавца (л.д.38).

Согласно расходно-кассового ордера № ххх от хх.хх.хххх года, ООО «К» выдало К.О.В. денежные средства в сумме ххх ххх рублей. Основание выдачи - договор целевого займа № хх от хх.хх.хххх года (л.д.39).

На момент вынесения решения, двухкомнатная квартира и земельный участок, расположенные по адресу: ххххххххххххххх, находятся в общей долевой собственности К.О.В. и К.Д.С. что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от хх.хх.хххх г. серии хх-хх № хххххх, хх-хх № хххххх, хх-хх № ххххх, хх-хх № хххххх (л.д. 40-43).

Данные обстоятельства установлены в судебном заседании и сторонами не оспариваются.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела в полном объеме, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований К.Л.Н. по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Из анализа указанных норм права следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между истцом и ответчиками договор купли-продажи квартиры и земельного участка, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объекты недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры и земельного участка) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчиков (покупателей квартиры и земельного участка) возврата переданных по договору квартиры и земельного участка даже в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры и земельного участка.

Суд, считает не состоятельным довод истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ на расторжение договора купли продажи квартиры при существенном нарушении договора покупателем, к которому заявителем отнесена невыплата покупателями стоимости квартиры и земельного участка продавцу, поскольку такой довод основан на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру и земельный участок ответчиками.

Таким образом, в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры и земельного участка, ни фактические правоотношения, сложившиеся между сторонами, не дают возможности расторжения договора с возвращением квартиры и земельного участка продавцу, в связи с неоплатой покупателями имущества, переход права собственности на которое за ними произошел.

Суд, считает не состоятельным довод представителя ответчика К.О.В. – Х.А.М. о том, что «не был урегулирован досудебный порядок решения спора; в исковом заявлении указана дата его подачи та же, что и в уведомлении, направленном ответчикам, т.е. 17 ноября 2011г.; исковое заявление должно быть возвращено, т.к. неразумный срок предоставлен» по следующим основаниям:

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с материала дела:

1) исковое заявление подано 21 ноября 2011 года;

2) принято судом к производству 22 ноября 2011 года;

3) истцом в адрес ответчиков 17 ноября 2011 года направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 29 марта 2011 г. в котором установлен срок - два дня для выплаты суммы по договору купли-продажи от 29 марта 2011 г. либо расторжения указанного договора (л.д.8), что подтверждается почтовой квитанцией № 02560 от 17.11.2011 г. (л.д.13);

4) исковое заявление и судебные документы получены ответчиками 30 ноября 2011 г. что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении (л.д.22, 23)

С момента получения ответчиками искового заявления (30 ноября 2011 г.) и до момента вынесения решения прошло более одного месяца. При этом ответчик К.О.В. направила в суд своего представителя Х.А.М. представившего отзыв на исковое заявление в котором выражено несогласие с приведенными истцом доводами в исковом заявлении. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отказе ответчиков расторгнуть договор во внесудебном порядке и о наличии у них достаточного временного промежутка для урегулирования спорной ситуации.

В части осуществления расчета между истцом и ответчиками за двухкомнатную квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: хххххххххххх, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением суда 22.11.2011 г. ответчикам вменялась обязанность доказать факт надлежащего исполнения договора купли-продажи (л.д.2)

В подтверждение факта оплаты, представитель ответчика К.О.В. – Х.А.М. ссылается на то, что истец подтвердила в Регистрационном отделе г. Камбарки, во время регистрации договора, что расчёт произведён, а с истца ответчики не взяли расписку, в связи с родственными отношениями.

Однако данные доводы Х.А.М. материалами дела не подтверждаются, а именно:

-в соответствии с п. 4 договора купли-продажи от 29 марта 2011 года, расчет между продавцом и покупателями производится после, а не в момент подписания договора;

-из передаточного акта от 29 марта 2011 года не следует, что между сторонами по договору произведен расчет;

- факт заключения договора целевого займа с последующим получением денежных средств ответчиком К.О.В. из кассы займодавца, также не свидетельствует о произведенном расчете между сторонами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

При этом, поскольку исполнение обязательства является разновидностью сделки (ст. 153 ГК РФ), в отношении исполнения действуют общие правила о форме сделки и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 162, 161 ГК РФ). Поэтому при исполнении, которое относится к названным в ст. 161 ГК РФ письменным сделкам, должнику следует озаботиться получением расписки, так как при ее отсутствии он лишается права ссылаться в подтверждение произведенного исполнения на свидетельские показания.

Статьей 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В ст. 162 ГК РФ установлены последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в виде лишения сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но это не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Доказательств, подтверждающих, что ответчики оплатили стоимость двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ххххххххх, по договору купли-продажи от хх.хх.хххх года, суду не предоставлено.

Следовательно, суд приходит к выводу о не доказанности факта оплаты ответчиками стоимости квартиры и земельного участка по договору купли-продажи.

Дело рассмотрено судом по заявленным требованиям.

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора купли-продажи и возвращении в собственность истца квартиры, и земельного участка, необходимо отказать.

При подаче иска, истцом заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины по заявленному иску до 05 декабря 2011 г. (л.д.5) и приложен оригинал чека-ордера, подтверждающий частичную оплату государственной пошлины в размере ххх руб. (л.д.3). Определением суда от 22 ноября 2011 г. ходатайство истца удовлетворено и предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере х ххх руб. до 05 декабря 2011 г. (л.д.14) Однако, на момент вынесения решения, истец не исполнила обязанность по уплате государственной пошлины в полном объеме, а именно не произвела доплату в размере хххх руб.

Следовательно, с истца подлежит взысканию в доход МО «Камбарский район УР» государственная пошлина в размере хххх руб.

Лицам, участвующим в деле было разъяснено положение статьи 56 ГПК РФ в части доказывания сторонами тех обстоятельств, на которые они ссылаются, от представления дополнительных доказательств лица участвующие в деле отказались.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований К.Л.Н. к К.О.В. и К.Д.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от хх.хх.хххх года и возвращении в её собственность двухкомнатной квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: хххххххххх - отказать в полном объеме.

Взыскать с К.Л.Н. государственную пошлину в размере хххх рублей в доход Муниципального образования «Камбарский район» Удмуртской Республики.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Камбарский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 16 января 2012 года.

Судья С.Л. Ефимов