ОСМД: Как создать и чего ожидать?

Как Вам уже известно, 1 июля 2015 вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в связи с чем к 1 июля 2016 жителям многоквартирных домов необходимо выбрать управляющего или создать в своем доме объединение совладельцев многоквартирного дома — ОСМД.

Как показывает опыт, ОСМД является эффективным механизмом управления многоквартирным домом, благодаря которому, можно в полной мере, качественно и за разумную цену получать услуги.

Мы решили предложить Вам краткую, но полную инструкцию по созданию данного объединения:

Первый шаг – это создание инициативной группы (от 3-х совладельцев жилых / нежилых помещений дома) и формирование плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД;

Второй шаг — следует провести подготовительную работу по созданию ОСМД, в которую входит:

— распространение информации об ОСМД, общение с жителями и объяснение преимущества создания ОСМД (возможно привести примеры уже существующих прогрессивных ОСМД),

— встречи с жителями для понимания их отношения к созданию ОСМД в вашем доме;

— создание списка всех совладельцев жилых / нежилых помещений многоквартирного дома с указанием размера площади жилых / нежилых помещений;

Третий — отправьте приглашение на учредительное собрание всем, кто в сложившихся Вами списках совладельцев жилых / нежилых помещений. Текст приглашения должен содержать день, время, место и повестку дня проведения учредительного собрания.

Четвертый— проведите учредительное собрание соответствии с повесткой дня. Все сведения о проведении учредительного собрания внесите в протокол учредительного собрания.

Пятый— если решение повестки дня не набрало «ЗА» более 50% площади жилых / нежилых помещений, принадлежащих совладельцам вашего дома, у Вас есть 15 дней для проведения письменного опроса. Письменный опрос проводится листами опроса. Типовая форма данных опросников Кабинетом министров Украины не утверждена, но Вы можете воспользоваться уже разработанной, в соответствии с положениями Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» формой, скачав её здесь .

Шестой— из-за того, что ОСМД считается созданным с момента государственной регистрации, необходимо подготовить и подать следующие документы о регистрации ОСМД:

— 2 экземпляра Устава, принятого на учредительном собрании (должны быть прошиты, пронумерованы и опечатаны)

— 2 экземпляра протокола учредительного собрания (в случае наличия листа опроса нумеруются и подшиваются к протоколу учредительного собрания)

— заполняем и подаем заявление о государственной регистрации.

Конечно, опираться только на данный план без прочтения самого закона, будет не совсем верно. Поэтому для Вашего удобства мы размещаем ссылку на него на нашей странице.

А теперь поговорим о плюсах и минусах, которые несет в себе само ОСМД.

Без сомнения, главными плюсами для совладельцев является то, что собственники квартир смогут самостоятельно определить ответственных по управлению домом. Данный выбор, хоть и весьма ограничен, но является некоторым прогрессивным шагом в сравнении с существующей, жесткой привязкой к конкретному ЖЕКу. Также совладельцы, общим собранием могут назначить или отозвать управляющего. Получение свободного доступа ко всей технической документации многоквартирного дома. Что касается придомовой территории и технических этажей, то они также переходят в их собственность. А, следовательно, сами собственники квартир решают, как ими распоряжаться. Текущие вопросы, капитальный ремонт и реконструкция совместного имущества решаются самостоятельно. Все решения оформляются письменно с заверением подписями проголосовавших за их принятие совладельцев. Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально части от общего имущества, которая находится в собственности каждого совладельца. Взносы и осуществление платежей производится только в размере, утвержденном на общем собрании ОСМД.

Но, как говорится, где есть плюсы, там есть и минусы. И первое, что бросается в глаза, это тот факт, что, если, в течении года, совладельцами не будет принято соответствующее решение, управляющий назначается исполнительными органами местного совета.

Так же не будем забывать, что инертность граждан, не желающих создавать ОСМД и участвовать в управлении совместным имуществом, с большой долей вероятности, предоставит широкие полномочия управляющей компании, как нанятой, так и назначенной исполнительными органами местного совета, которые, возможно, сохранят качество предоставляемых услуг на уровне предыдущего, при достаточно ощутимом росте их стоимости.

В случае, когда за многоквартирным домом (при отсутствии решения совладельцев) закрепляют управляющую компанию, выбранную на усмотрение местной власти, вполне возможно, что под видом данной организации (физическое лицо-предприниматель или ООО) будет действовать бывший ЖЕК, с полностью сохранившимися методами работы.

Также, велика вероятность того, что после расформирования ЖЕКов их кадровый состав перейдет в сформированные, частные управляющие компании, что практически гарантирует сохранение профессионального уровня исполнения работ, но уже по совершенно иным тарифам.

Процедура общего собрания требует личного присутствия (подписи), а для принятия решения достаточно более половины всех совладельцев, что, автоматически, лишает оставшихся в меньшинстве возможности влияния.

Пропорциональность количества голосов от площади, которая находится в собственности совладельца, оставляет возможность сговора и узурпирования управляющих полномочий собственниками, которым принадлежит большая площадь жилого и нежилого имущества. Что не освобождает остальных от обязанности выполнять принятое общим собранием решение или вносить утвержденные взносы (оплату).

Весьма затруднительно, в многоквартирном доме, проверить истинность подписей совладельцев, проголосовавших за принятие отдельного решения, что оставляет потенциальную возможность нарушений прав собственников, путем подтасовки результатов голосования.

Процедура проведения исполнительными органами местного совета конкурса среди управляющих компаний на право осуществлять управление многоквартирными домами четко не определена, следовательно, результаты могут быть самые непредсказуемые (например, назначение на роль управляющего организации, не имеющей для этого кадровых или технических возможностей). Это обернется для владельцев новыми расходами по оплате дополнительно нанимаемых специалистов.

Собственники наделяются ответственностью за нанесение вреда, причиненного имуществу, жизни и здоровью третьих лиц (например, в случае нарушения в работе коммуникаций дома), который возмещается пропорционально принадлежащим собственникам частям в совместном имуществе.

Проблема оплаты работ по капитальному ремонту дома, полностью переносится на совладельцев, что является весьма существенной проблемой для владельцев дома старой постройки.

И как итог следует констатировать, что выгоду от принятого закона, кроме органов власти государства, снимающих с себя всю ответственность за состояние жилого фонда страны, получат только те, кто понимает, что состояние их дома, придомовой территории, уровень их комфорта зависит только от их собственных усилий. Именно они способны самоорганизоваться, установить тесное взаимодействие и сотрудничество в системе управления своим домом, а также заставить управляющие компании отрабатывать, выплачиваемые им средства. Всех остальных ожидает много, в большинстве своем, неприятных (как финансовых вопросах, так и в общении) «открытий».

С соседями нужно дружить. И как мы предполагаем, хочется Вам этого или нет, но после вступления данного Закона в силу – это станет одним из важных факторов Вашей жизни.

….ну, если уж и не дружить, то точно эффективно взаимодействовать.

Пошаговая инструкция по созданию ОСМД

Этап 1. Подготовка к учредительному собранию

Шаг 1.Создайте инициативную группу
Инициаторам ОСМД в своем доме первым делом необходимо создать инициативную группу, которая будет заниматься подготовкой учредительного собрания ОСМД.

Шаг 2.Соберите информацию о доме
Обратитесь в ЖЭК с информационным запросом о предоставлении следующей информации о доме:

• о наличии технического паспорта на дом;
• об общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;
• о наличии встроенных нежилых помещений и их принадлежности;
• о наличии и об использовании вспомогательных помещений, сведения об арендаторах и стоимости аренды;
• о площади, подлежащей уборке территории вокруг дома;
• об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;
• о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
• списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
• о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.

После этого определите экономическую целесообразность создания ОСМД в доме, составив проект сметы на содержание дома. Эта смета станет основным инструментом для агитации совладельцев дома за создание ОСМД. Учитывая то, что большинство совладельцев зачастую боятся повышения тарифов после создания ОСМД, рекомендуется на первом этапе деятельности оставить размер взноса на содержание дома (тарифа) прежним, таким же, каким он был „в ЖЭКе”.

Шаг 3.Подготовьте Устав
Разработайте устав ОСМД на основе Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141, и требований статьи 7 Закона «Об ОСМД». При этом обязательно обратите внимание, что для того, чтобы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций, пункт 14.3. устава следует изложить не таким образом, как предлагается в Типовом уставе, а так, как отмечено в пункте 7.11.11. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»: «В случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета».

Шаг 4. Сагитируйте жильцов
Важно с самого начала своей работы найти поддержку идеи создания объединения среди совладельцев дома путем:
• проведения информационных собраний по подъездам;
• частных бесед;
• ознакомления с проектами сметы и устава;
• раздачей агитационных листовок об ОСМД.
Для популяризации объединений как альтернативной формы управления жильем, необходимо пробуждение в жильцах вместо излюбленной привычки критиковать власть «чувства хозяина», который имеет вполне реальные полномочия. Только тогда граждане, наконец, начнут ощущать себя не просителями и жалобщиками, а настоящими хозяевами своих домов.

Шаг 5.Подготовьтесь к учредительному собранию
Перед проведением общего собрания:

1. Определите, количество собственников помещений, составляющее 100%.
Согласно статьи 9 Закона Украины «Об ОСМД» членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.

Членство в ОСМД — добровольное, и приобретается одновременно с созданием объединения на учредительном собрании, либо индивидуально, на основании письменного заявления, в любой момент его существования. Порядок принятия в ОСМД определяется уставом.
Члены ОСМД имеют право избирать и быть избранными в руководящие органы — правление и ревизионную комиссию, досрочно переизбирать руководство, а также имеют право на беспрепятственный доступ к документам объединения, то есть любой член ОСМД может ознакомиться с бухгалтерскими документами и убедиться в целевом использовании средств.

При этом совладелец, если не хочет, то может и не вступать в объединение, но при этом он не освобождается от обязанности принимать участие в финансировании мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение либо любой его член может принудить его это сделать, обратившись в суд.

Таким образом, определяя количество всех совладельцев дома, учтите:
• если у квартиры несколько собственников, но доли в квартире не выделены (то есть у каждого совладельца нет отдельного свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры), то считается, что квартиру представляет один собственник, как правило, записанный первым в свидетельстве о приватизации квартиры;
• неприватизированные квартиры в доме имеют лишь одного собственника, обычно – территориальную громаду города или государство (если дом – ведомственный);
• совладельцами дома являются также и собственники нежилых помещений в нем.

2. Зарезервируйте название ОСМД. Согласно законодательству регистрация юридических лиц, наименование которых тождественны наименованиям других юрлиц, внесенных в государственный реестр, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД в органе государственной регистрации. Если ОСМД с таким же названием уже существует в Украине, то придется придумать что-то новое. Если же ваше название не используется другими ОСМД, то можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ОСМД.

3. Определите:
• место проведения,
• время проведения,
• проект повестки дня учредительного собрания.

4. Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, заранее продумайте кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.

5. Не позднее, чем за 14 календарных дней до проведения собрания обязательно в письменной форме поставьте в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно двумя способами:
• отдать уведомление под расписку на руки собственнику;
• отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением.
Не забудьте пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым, обычно, является балансодержатель дома.

Этап 2. Проведите учредительное собрание
Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо соблюсти ряд процедурных норм.

1. На входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, организуйте регистрацию прибывших:
• собственников помещений (или их доверенных лиц) с правом голоса, при этом им желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов;
• приглашенных без права голоса, обычно нанимателей и членов семей собственников.
Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.
Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома — физического лица, то согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально.

2. По данным регистрации определите наличие кворума на собрании. Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома.
В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.

3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?»
Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя, а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев.
Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем.
Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.

Секретарь, как правило, ведет протокол общих собраний. В протокол вносятся:
• название собрания;
• дата и место проведения собрания;
• количество участников собрания;
• фамилия и инициалы председателя и секретаря;
• повестка дня собрания;
• принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы: о выборе счетной комиссии (по желанию), о повестке дня, о регламенте проведения собрания.

Согласно статьи 6 Закона Украины «Об ОСМД», решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.

Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.
Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.

Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:
1) создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;
2) утверждение устава объединения;
3) выборы членов правления;
4) выборы председателя правления (если он избирается собранием, а не правлением);
5) выборы ревизионной комиссии;
6) выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;
7) о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.
После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

Этап 3. Государственная регистрация ОСМД

Шаг 1.Подготовьте документы
Новоизбранное правление должно подготовить пакет документов для государственной регистрации ОСМД.
Регистрацию ОСМД регламентируют:

— с одной стороны, Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей»;
— а с другой стороны, Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный Постановлением КМУ от 11.10.2002. № 1521.
Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы:
1) 2 екземпляра прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД;
2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;
3) оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;
4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002. №152. В этом списке долевое участие («доля») каждого члена объединения рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не принимается.
5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица (как правило, заполняются в органе государственной регистрации);
6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель правления ОСМД).
Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

Шаг 2.Получите свидетельство о регистрации
Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору в управление по вопросам государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей городского совета заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.

Государственный регистратор вносит ведомости об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее, чем через три рабочих дня после получения необходимых документов оформляет и выдает объединению:
• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• заверенные (подписью и печатью) регистрационные карточки;
• заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.

При этом он не имеет права требовать от Вас подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляется бесплатно (статья 6 Закона Украины «Об ОСМД»), однако за резервирование названия ОСМД, за нотариальные (заверение подписи, заверение копий) и прочие услуги платить, безусловно, придется.
После госрегистрации ОСМД необходимо зарегистрироваться в органах государственной статистики, государственной налоговой инспекции, Пенсионном фонде и фондах общеобязательного государственного социального страхования, изготовить печать и штампы, а также открыть счет в банке. Более того, в случае несвоевременной регистрации в этих органах, ОСМД могут ожидать административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными, независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.

Автор консультации: Маринов Анатолий, Морозов Алексей

Подольский суд г. Киева возобновил начисление пенсии Азарову как бывшему премьеру

Апеляційний суд відмовив у визнанні факту агресії Росії проти України

Судья Чаус сбежал в Крым, - Холодницкий

Поліцейським не вистачить зарплати 10 тис. грн, - Деканоідзе

ОтМАЗались или Как судья Отрош помогла мошенникам в афере с импортом грузовиков

• 

Як відшкодувати шкоду, завдану водіям через поганий стан доріг?

Нотаріальне посвідчення інформації з мережі інтернет: належність і допустимість доказів

Визначення прибудинкової території

Реєстрація права на земельну ділянку в держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Порядок 2016 р.

Выезд ребенка за границу без согласия и сопровождения одного из родителей

• 

Судове оскарження рішень органів місцевого самоврядування

“Аферист та артист”: Луценко оприлюднив компромат на Ляшка

Порушення прав адвокатів: незаконне прослуховування і як з цим боротися

Отмена государственной регистрации права собственности на недвижимость

Цивільно-правовий або трудовий договір: майже гамлетівське питання

Популярні судові рішення

• 

Суд НЕ зобов’язаний відкладати засідання, якщо представник сторони навіть ВПЕРШЕ не з’явився на розгляд і має право ухвалити рішення за наявними у справі матеріалами (ВГСУ від 07 липня 2016 року у справі № 910/21819/15)

Відповідач після залишення судом позову без розгляду стягнув з позивача витрати на послуги адвоката при цьому розмір таких витрат суд визначив самостійно (ВГСУ від 20 липня 2016 року, справа № 910/31680/15)

Пашинський програв: Оприлюднена в ефірі інфо щодо нафтопродуктів Курченка є оціночним судженням, за яку не настає відповідальність (Печерський районний суд м. Києва, справа № 757/17511/15-ц, суддя Цокол Л. І.)

Вартість спільного майна відчуженого одним із подружжя без згоди іншого враховується при поділі всього спільного майна та визначенні особистих частин ( ВСУ від 27 квітня 2016 року №6-486цс16)

Без наявності в матеріалах справи технічного запису навіть одного судового засідання вирок автоматично скасовується (Апеляційний суд Хмельницької області, від 16 березня 2015р. справа № 688/4727/14-к, суддя Ващенко С. Є.)

Protokol.com.ua володіє авторськими правами на інформацію, яка розміщена на веб - сторінках даного ресурсу, якщо не зазначено інше. Під інформацією розуміються тексти, коментарі, статті, фотозображення, малюнки, скрин-шоти, скани, відео, аудіо, інші матеріали. При використанні матеріалів, розміщених на веб – сторінках «Протокол» наявність гіперпосилання відкритого для індексації пошуковими системами на protokol.com.ua обов’язкове. Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, тощо.

Copyright © 2014-2016 «Протокол». Всі права захищені.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах

Copyright © 2014-2016 «Протокол». Всі права захищені.

Будь ласка, авторизируйтесь

Не зареєстрований? Реєстрація тут .

Реєстрація учасника на ресурсі

Вже зареєстрвоані? Авторизуйтесь тут .

Такий користувач вже існує, введіть пароль

Протокол собрания совладельцев многоквартирного дома

25 Сен 2015 Сергей

А как Вы это себе представляете? Если на собрании присутствует более 100 членов ОСМД, рассматривается 3-4 вопроса и по каждому нужно заполнить таблицу итогов голосования из 3-го раздела протокола. Сколько нужно времени, чтобы заполнить 2-4 таких формы на 100 человек? Кто это будет делать на собрании, где будут брать сведения для заполнения этой формы? В пояснении к таблице написано, что порядковая нумерация должна соответствовать количеству членов ОСМД участвующих в голосовании, т.е заранее вписать всех членов ОСМД в таблицу и у отсутствующих поставить в результатах голосования прочерки не получится.

Интересно, как Вы заздалегідь оформите протокол? Вы заранее знаете кто придет на собрание, а кого придется письменно опрашивать, т.е. ходить по квартирам? Или Вы предлагаете при письменном опросе «за» или «против» заносить в заготовленный протокол, т.е. якобы все были на собрании?

21 Июл 2016 Татьяна

Если учитывать тот факт, что большинство совладельцев вообще не проживают в квартирах, где их право собственности, эти кворумы никогда не состоятся. Крайне сложно даже по одному голосу из квартиры собрать подписи. Закон может и правильный, как и все принятые, НО на практике очень сложно реализовать. Пожелания для разработчиков законов — на практике увидеть как на самом деле все происходит и с какими трудностями приходится сталкиваться председателям, чтобы принять некоторые вопросы.

Юридические вопросы создания и деятельности ОСМД (объединения совладельцев многоэтажного дома) - Юридическая Компания - Делькредере

Вы хотите становиться счастливее при входе в подъезд своего дома? Всегда быть в ладах с ЖЭКом? Вы живете на последнем этаже, и желаете, чтобы лифт всегда работал? Выход есть: пора становиться управдомом, который, как известно, друг человека!

Создание объединения совладельцев многоэтажного дома (далее – ОСМД) – новинка в жилищных правоотношениях, но, тем не менее, как показывает практика, все больше и больше домов отказываются от услуг ЖЭКа.

Главная цель ОСМД – эффективно управлять своей собственностью, улучшать условия совместного проживания за меньшие деньги. Необходимо помнить, что при создании ОСМД данное общество будет распоряжаться не квартирами других совладельцев, а только совместной собственностью, а это – коридоры, чердаки, подвалы, двор и т.д. ОСМД само решает, какие будут тарифы, какого сантехника нанять, что покрасить, а что побелить, но самое главное то, что именно Вы и будете решать эти вопросы!

Ну что, Вы решились перевести свой дом на новую систему? Тогда вперед, самое главное, что Вам понадобится – огромное количество терпения, так как данная процедура достаточно длительная.

ЭТАП №1 (подготовка к учредительному собранию)

Если с другом вышел в путь – веселей дорога (создание инициативной группы)

Если Вы являетесь инициатором ОСМД, то Вам необходимо создать инициативную группу, так сказать группу поддержки. Именно эти люди будут заниматься вместе с Вами подготовкой учредительного собрания ОСМД.

Кто владеет информацией – тот владеет миром (собрание информации о доме)

Для осуществления данной процедуры Вам необходимо обратиться с информационным запросом в ЖЕК для получения следующей информации:

• наличие технического паспорта на дом;
• наличие встроенных нежилых помещений и их принадлежности;
• общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;
• о наличии и об использовании вспомогательных помещений, сведения об арендаторах и стоимости аренды;
• о площади, подлежащей уборке территории вокруг дома;
• об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;
• о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
• списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
• о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.
• имеется ли у жильцов котлы отопления автономного.

Теперь необходимо решить экономические вопросы, Вам надо составить проэкт сметы на содержание Вашего дома. Ним то Вы и будете агитировать жильцов, ведь теперь четко будет видно куда идут все платежи!

ЭТАП №2 ПОДГОТОВКА УСТАВА

Устав ОСМД нужно разработать на основе Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома.

Также необходимо учесть и требования ст. 7 ЗУ «Об ОСМД» относительно содержания устава.

Обязательно проследите за тем, что бы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций. Также обратите свое внимание на п. 14.3 Вашего устава, его необходимо изложить иначе, чем в Типовом уставе, а именно в соответствии п. 7.11.11. ЗУ «О налогообложении прибыли предприятий» - в случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета.

ЭТАП №3 ПРИОБЩЕНИЕ ЕДИНОМЫШЛЕНИКОВ

С самого начала необходимо настроить соседей на необходимую волну: пробуждать чувство хозяйствования, разъяснять, что именно жильцы являются собственниками, которые имеют огромное количество. Все это необходимо осуществлять путем бесед, раздачи всевозможных листовок об ОСМД, рассказов об опыте других (желательно соседних) домов, проведения различных подъездных собраний. Самое главное, что бы жильцы наконец-то почувствовали, что именно они являются хозяевами своих жилищ, а не ЖЕК!

ЭТАП №4 ПОДГОТОВКА К СОБРАНИЮ

Собрание – это очень важный и ответственный момент при создании ОСМД, поэтому к нему надо как следует подготовиться, а именно:

1. установите количество собственников помещений, составляющее 100%

2. Ст. 9 ЗУ «Об ОСМД» устанавливает, что членом данного объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.

Также необходимо учитывать при подсчете количества собственников:

• если квартира принадлежит нескольким лицам, но у каждого совладельца нет свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры, тогда данную квартиру представляет только один собственник (обычно – это тот, кто первым записан в свидетельстве о приватизации).
• совладельцами также являются собственники нежилых помещений в нем;
• собственники неприватизированных квартир обычно является или территориальная громада города, или государство.

3. Зарезервируйте название ОСМД.

Согласно законодательству регистрация юридическихлиц, наименование которых тождественны наименованиям других юридических лиц, внесенных в государственный реестр, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД в органе государственной регистрации. Если ОСМД с таким же названием уже существует в Украине, то придется придумать что-то новое. Если же ваше названиене используется другими ОСМД, то можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ОСМД.

• место проведения;
• время проведения;
• проект повестки дня учредительного собрания.

Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, заранее продумайте кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.

Н е позднее, чем за 14 календарных дней до проведения собрания обязательно в письменной форме поставьте в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно двумя способами.

• отдать уведомление под расписку на руки собственнику;
• отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением.

Не забудьте пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым, обычно, является балансодержатель дома.

ЭТАП №5. ПРОВЕДЕНИЯ УЧРЕДИТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ

Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо придерживаться определенных процедур, а именно:

1. На входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, организуйте регистрацию прибывших:

• собственников помещений (или их доверенных лиц) с правом голоса, при этом им желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов;
• приглашенных без права голоса, обычно нанимателей и членов семей собственников.

Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.

Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально.

2. По данным регистрации определите наличие кворума на собрании. Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома.

В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.

3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?»

Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя, а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев.

Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем.

Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.

Секретарь, как правило, ведет протокол общих собраний. В протокол вносятся:

• название собрания;
• дата и место проведения собрания;
• количество участников собрания;
• фамилия и инициалы председателя и секретаря;
• повестка дня собрания;
• принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы:

• о выборе счетной комиссии (по желанию),
• о повестке дня,
• о регламенте проведения собрания.

Согласно статьи 6 Закона Украины «Об ОСМД», решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.

Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.

Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.

Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:

• создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;
• утверждение устава объединения;
• выборы членов правления;
• выборы председателя правления (если он избирается собранием, а не правлением);
• выборы ревизионной комиссии;
• выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;
• о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

ЭТАП №6. ГОУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОСМД

Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы.

1) два нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД;

2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;

3)оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;

4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002. №152. В этом списке долевое участие («доля») каждого члена объединения рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не принимается.

5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица (как правило, заполняются в органе государственной регистрации);

6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель правления ОСМД).

Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

ЭТАП №7 ПОЛУЧЕНИЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ

Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору в управление по вопросам государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей городского совета заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.

Государственный регистратор вносит ведомости об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее, чем через три рабочих дня после получения необходимых документов оформляет и выдает объединению.

• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• заверенные (подписью и печатью) регистрационные карточки;
• заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.

При этом он не имеет права требовать от Вас подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляетсябесплатно (статья 6 Закона Украины «Об ОСМД»), кроме резервирования названия ОСМД и нотариальных (заверение подписи, заверение копий) услуг.

После государственной регистрации ОСМД необходимо:

• зарегистрироваться органах государственной статистики,
• стать на учет государственной налоговой инспекции,
• стать на учет Пенсионном фонде;
• зарегистрироваться фондах общеобязательного государственного социального страхования,
• изготовить печать и штампы,
• открыть счет в банке.

При несвоевременной регистрации в этих органах, ОСМД могут ожидать административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными, независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.

ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ОБ ОСМД

ЧЛЕНСТВО В ОСМД

Членство в ОСМД добровольное. Становиться членом данного объединения не обязательно при его создании, Вы можете вступить в ОСМД в любой момент его существования на основании письменного заявления. Сам порядок принятия должен быть прописан в уставе.

Если же совладелец не хочет становиться членом ОСМД, то он может этого и не делать, но он не освобождаясь от финансирования мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член, может заставить его это сделать, обратившись в суд.

Члены ОСМД имеют право:

• избирать и быть избранными в руководящие органы - правление и ревизионную комиссию;
• досрочно переизбирать руководство;
• беспрепятственный доступ к документам объединения (в любой момент можете убедиться в целевом использовании средств)

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание его членов, которое имеет исключительное право принимать решения по следующим, кроме прочих, вопросам:

• утверждение устава ОСМД и внесение в него изменений;
• прекращение деятельности ОСМД, назначение ликвидационной комиссии, утверждение ликвидационного баланса;
• выбор формы управления жилищным комплексом, принятие его на баланс;
• утверждение годовой сметы, баланса, годовых отчетов деятельности, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии;
• избрание и отзыв членов правления и ревизионной комиссии;
• определение размеров взносов и платежей членов;
• учреждение фондов и утверждение положений о них;
• определение размера материального или другого поощрения членов и правления;
• списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга;
• вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
• принятие решения о реконструкции, ремонте дома, или о сооружении хозяйственных построек;
• определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности объединения;
• принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, физическим и юридическим лицам.

Как правило, очередные общие собрания проводятся в начале года для очета правления о финансово-хозяйственной деятельности и отчета ревизионной комиссии о проверке этой деятельности, для принятия сметы доходов и расходов на новый год и для утверждения размеров взносов (тарифов), а также при необходимости - для избрания нового состава правления и ревизионной комиссии.

Правление является исполнительным органом объединения и выполняет следующие функции:

• готовит смету, баланс и годовой отчет объединения;
• контролирует своевременную оплату совладельцами взносов и платежей, принимает меры по взысканию задолженности;
• распоряжается средствами объединения в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием объединения;
• заключает договоры с исполнителями строительных работ, жилищно-коммунальных и других услуг;
• ведет делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность о деятельности объединения;
• созывает и организовывает проведение общих собраний членов объединения.

Руководителем правления и, как правило, главным должностным лицом ОСМД является председатель правления, который избирается либо правлением из своего состава, либо «напрямую» - общим собранием.

Председатель организовывает работу правления, заключает договоры на обслуживание дома, подрядные и трудовые договоры с работниками, организовывает делопроизводство и бухгалтерский учет, контролирует поступление платежей от совладельцев, организовывает собственно содержание дома и придомовой территории, представляет ОСМД во взаимоотношениях с различными юридическими лицами, и выполняет еще множество функций.

Если председатель в силу занятости не может руководить объединением в постоянном режиме, то обычно нанимается профессиональный управляющий.

Очень часто ним может быть председатель ЖСК или ОСМД соседнего дома. В таком случае избранный из числа совладельцев председатель обычно выполняет лишь «законодательные» функции на общественных началах - административные и представительские, а выполнение всей хозяйственной работы ложится на приглашенного управдома.

Ревизионная комиссия (или ревизор) является органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ОСМД и должна:

• контролировать финансово-хозяйственную деятельность ОСМД, проверять выполнения сметы, суммы расходов и поступлений, а также взносов и платежей от совладельцев;
• проводить плановые ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности ОСМД, а также внеочередные проверки - как по требованию правления, так и по собственной инициативе;
• инициировать созыв общего собрания в случае возникновения ситуации возможного нарушения интересов ОСМД или выявления злоупотреблений, совершенных его должностными лицами.

Удачи Вам! Как говорил Маленький Принц: «Привел в порядок себя – приведи в порядок и свою планету». Но всегда нужно начинать с малого, например – с Вашего дома.