Верховный суд разъяснил права жителей ветхих домов - Российская газета

Верховный суд разъяснил права обитателей ветхого жилья

В каких случаях старое здание, приговоренное к сносу, можно не рушить? Какие права есть у тех, кому вместо аварийного жилья предлагают новое? И что будет, если желания перебираться в новую квартиру у жильцов старой - нет. На эти и вопросы ответил Верховный суд РФ в обзоре практики по проблемам аварийного жилья.

Как известно, правительство поставило цель - избавиться от развалюх - бараков, которых еще хватает на просторах родины. Но процесс признания дома аварийным и переселение оттуда граждан оказался болезненным и сложным. Две стороны - жильцы старых домов и местные чиновники, ответственные за ликвидацию барака и переселение его обитателей, очень часто не могут договориться. Несогласные граждане с одной стороны и обиженные чиновники с другой буквально атаковали суды. В результате в стране сложилась большая судебная практика по разрешению таких "аварийных" дел.

Поэтому Верховный суд показал коллегам правильный подход к разрешению некоторых спорных вопросов. Главный вывод. который сделал Верховный суд, проанализировав дела об аварийном жилье, звучит так - в основном судебные споры возникают из-за чиновников. Выражаясь точнее, из-за "ненадлежащего исполнения органами местного самоуправления, обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством".

Верховный суд напоминает, по каким документам дом можно признать аварийным. Это сказано в 15-й статье Жилищного кодекса. Дом становится непригодным для проживания только по решению органа исполнительной власти. Есть главный документ - это постановление правительства от 28 января 2006 года N 47. Этот документ утвердил Положение о признании жилого помещения не пригодным для обитания там людей. Решать, сносить дом или реконструировать, должна межведомственная комиссия. Но ее мнение не окончательное и бесповоротное. Оспорить "приговор" зданию имеет право суд. Ведь не секрет, что иногда вполне нормальные дома, особенно в исторических центрах крупных городов, признают аварийными в угоду коммерсантам.

Верховный суд подчеркивает: если оспаривается заключение комиссии о непригодности дома, то местный суд должен обязательно проверить, был ли соблюден порядок принятия такого заключения. Часто под вопросом оказывается компетентность проверяющих. В качестве примера приводится иск граждан, которые написали, что к оценке состояния их дома не привлекли специалистов, а чиновники оценили состояние дома "на глазок".

Есть две ситуации, в которые могут попасть жильцы сносимых домов. Первая - это когда дом попал в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. И вторая - когда дом в такую программу не попал. Если дом идет под снос не по программе, то квадратные метры у хозяина выкупаются. В таком случае суд не должен заставлять местных чиновников обеспечивать собственника жильем. А вот если дом попал в госпрограмму, тогда собственнику могут на выбор, либо отдать деньги, либо предоставить другое жилье. Но Верховный суд подчеркивает - есть сложные моменты именно в предоставлении другого жилья.

Главное - нельзя заставлять граждан выбирать что-то одно, то есть действовать насильно. Только по согласованию сторон. Именно практику договариваться Верховный суд считает правильной.

Ну а если договориться все же не вышло? Тогда чиновники требуют переселить насильно. Это болезненный вопрос - иски от граждан, которых не устраивает новое жилье и они отказываются переезжать. Верховный суд еще раз напоминает - такие иски о принудительном переселении от чиновников суды некоторых регионов удовлетворяют, что называется, "не глядя". Но по закону новое жилье должно быть лучше старого по уровню благосостояния. Как пример, ВС приводит отказ в иске чиновникам, которые хотели переселить семью из ветхого дома с паровым отоплением, в "новую" квартиру, но с печным. В любом случае - ухудшения условий жизни при переселении быть не должно. И еще важный момент - место переселения. Новая квартира должна быть в пределах того же населенного пункта, где была старая. Но и здесь наши чиновники нашли лазейку. Они стали "путать" два понятия - "границы населенного пункта" и "границы муниципального образования". На это Верховный суд ответил - эти понятия не тождественны. И привел пример, когда два суда - в Омске и Благовещенске попытались насильно переселить семьи в "пределах муниципального образования". В итоге оба новых адреса оказались больше чем в полусотне километров от городов, где у граждан было аварийное жилье.

Особый разговор о цене выкупаемого старого жилья. Верховный суд подчеркивает - она должна включать рыночную стоимость жилого помещения, убытки, которые понес собственник при его изъятии, включая упущенную выгоду, а также сумму за непроведенный капитальный ремонт.

Отдельный разговор о сроках переезда из аварийного жилья. Исков о затянутых сроках переезда в судах очень много. В этом вопросе у Верховного суда жесткая позиция. Если дом из-за ветхости опасен для жизни - решение о переселении надо принимать быстро. А то во многих регионах из года в год чиновники продлевают сроки переселения. Суд должен признавать незаконным постановление местной власти о переносе сроков и требовать предоставления людям безопасного жилья.

Переселение из ветхого и аварийного жилья, порядок, сроки и расселение по решению суда

В настоящее время проблемы выселения из ветхого и аварийного жилья стоят достаточно остро, поскольку местные органы власти не успевают вовремя производить расселение непригодных к проживанию многоквартирных домов и коммуналок, вследствие чего происходит увеличение и накопление количества нерасселеных домов.

Стоит отметить, что перечень признанных аварийными и подлежащими переселению домов, расположен на сайте Реформа ЖКХ https://www.reformagkh.ru/relocation/. На вкладке «Переселение граждан» можно выбрать регион проживания и найти собственный дом, если он признан в установленном законом порядке аварийным.

В настоящей публикации рассмотрим вопросы порядка, сроков и условий переселения из ветхого и аварийного жилья, права переселяемых, а также возможность ускорения процесса переселения.

Правила переселения из ветхого жилья значительно отличаются при расселении собственников и нанимателей помещений в доме.

В случае если переселению подлежат лица из собственного помещения, то после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, местная администрация обязана отправить собственникам помещений в доме уведомления о необходимости произвести снос дома в течение полугода.

Если в установленный срок собственники не получат разрешение о сносе или реконструкции дома за счет собственных денежных средств, то местная администрация выносит решение об изымании земельного участка для муниципальных нужд и сносит дом собственными силами, предоставляя другие помещения в собственность. Сообщение о принятом решении направляется собственнику вместе с соглашением об изъятии жилой недвижимости.

Если в установленный срок соглашение собственником подписано не будет, то муниципалитет обязан направить в суд иск об изымании жилья. Однако, такой иск не может быть направлен ранее, чем через три месяца с момента получения собственником сообщения об изъятии участка и помещения. Принудительное изъятие возможно только после равноценного и предварительного возмещения.

Порядок и срок изъятия помещения находящемся в социальном найме четко не определены законом. Однако, часто по аналогии применяются нормы об изъятии помещений, являющихся собственным имуществом.

Жилищным законодательством предусмотрено, что при изъятии помещения, находящегося в социальном найме взамен предоставляется аналогичное по площади жилое помещение, в том же населенном пункте, что и изымаемое.

Если многоквартирный дом, в котором вы проживаете объявлен ветхим и подлежит сносу, то вам нужно четко знать свои права, чтобы в случае их нарушения, иметь возможность их защиты в судебном порядке.

Основное право при переселении жильцов — право на получение равного по площади жилого помещения вместо ранее занимаемого.

В случае предоставления помещения меньшего по площади, вы вправе в судебном порядке требовать предоставления аналогичного помещения по площади ранее занимаемому.

Следующие право, неразрывно связанное с первым — право на получение жилья в рамках населенного пункта, где находилось ранее занимаемое помещение. Предоставить помещение в ином населенном пункте возможно только по соглашению с выселяемым лицом.

Взамен предоставления помещения собственник жилья в ветхом доме вправе получить денежную компенсацию в которую включаются рыночная цена изымаемого помещения, компенсация всех затрат и убытков собственника, связанных с переездом в новое место жительство.

Еще одно право — право на получение жилья с числом комнат не меньше, чем в ранее занимаемом помещении.

Кроме того, передаваемые помещения должны быть благоустроенными и соответствовать санитарным требованиям и нормам.

Закона о переселении из ветхого и аварийного жилья не существует, порядок и сроки переселения установлены жилищным кодексом и Постановлением Правительства РФ о признании жилья аварийным.

Обращение в суд местных органов власти с иском о выселении из занимаемого жилого помещения в связи с изыманием земельного участка для муниципальных нужд возможно не раннее трех месяцев с момента получения собственником сообщения об изымании помещения.

То есть, если в течение трех месяцев собственник не направляет в муниципалитет подписанное с его стороны соглашение об изъятии недвижимого имущества, то муниципалитет вправе выселить собственника в судебном порядке с обязательным предварительным и равнозначным возмещением.

Если вы не согласны с предъявленным иском, вы вправе изложить свои доводы в возражении к иску.

Зачастую возникают разногласия относительно порядка и размера возмещения, например, муниципалитет предлагает взамен помещение, а собственник согласен только на денежную компенсацию либо собственник не соглашается с размером компенсации.

В подобном случае собственником может быть предъявлен встречный иск о взыскании рыночной стоимости изымаемого помещения и компенсации убытков, связанных с переселением.

Стоит отметить, что порядок защиты права в судебном порядке зависит от фактических обстоятельств дела и предъявленного к вам требованиям, поэтому не рекомендуется самостоятельно осуществлять собственную защиту права без привлечения юриста.

Установленные законом сроки зачастую строго соблюдаются местными органами власти с целью избежания отмены принятых решений в судебном порядке.

Законом четко не оговорены крайние сроки для переселения и это значительно затрудняет отстаивание собственного права, если помещение не находится в крайне плачевном состоянии.

Если помещение уже признано аварийным и администрация не предпринимает никаких конкретных мер, направленных на освобождение непригодного для жизни помещения, собственник помещения вправе обратится в суд с иском о взыскании возмещения за изымаемое помещение или с иском об обязании представить жилье взамен занимаемому.

Если помещение еще не признано аварийным можно инициировать процесс признания помещения непригодным для жилья на местном уровне, если результата это не даст, то нужно будет обращаться с соответствующим иском в суд

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели порядок, сроки, права переселенцев при признания жилья аварийным, изучили судебный порядок защиты собственного права при переселении и возможность ускорения процесса переселения.

Фролова Ирина

Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.

Принудительный выкуп доли в квартире

Что делать, если затопили соседи сверху?

Изъятие квартир для государственных и муниципальных нужд

Залили соседи сверху: как составить акт?

Затопили соседей при включении отопления

Компенсация военнослужащим за жилье

Переселение из аварийного жилья

Недавно Верховный Суд РФ обобщил судебную практику рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Одновременно судьями был выработан ряд рекомендаций разрешения подобных споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства.

Впрочем, как показала судебная практика, подавая в суд иски, заявители нередко сами пытаются нарушить административный порядок признания своего жилья аварийным, обойдя его через суд. Причиной этого является банальное незнание закона. В качестве примера в Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, приводятся действия истицы, заявившей в суд требования о признании своей квартиры непригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.

Суды, отказывая в удовлетворении данных требований, сослались на то, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии и не входит в полномочия судебных органов. Данная комиссия создается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

Иными словами, решить вопрос о признании жилья аварийным через суд, минуя спецкомиссию, нельзя. Равным образом нельзя обязать и местные администрации признать жилые здания аварийными, непригодными для проживания и предоставить заявителям новые жилые помещения. Понуждение администрации к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий.

ВС РФ поддерживает данную позицию, отмечая, что заявительница может обратиться в суд лишь в одном случае. А именно тогда, когда будет налицо бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания.

Таким образом, для того, чтобы признать жилье ветхим необходимо соблюдение законной процедуры. Данная процедура подробно регламентирована Положением о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года. Согласно данному положению, признание жилого помещения пригодным или непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится специальной межведомственной комиссией. Для этого требуется наличие заявления собственника помещения (нанимателя), либо заключение органов государственного жилищного надзора.

По результатам работы комиссия принимает решение: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции. Только потом и именно на основании полученного от комиссии заключения администрация может принять решение и издать соответствующее распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Другое дело, когда вышеуказанное заключение делается комиссией формально, без фактической проверки и обследования жилых помещений. Например, когда вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения, комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.

В этих случаях действия, а, скорее всего, бездействие, комиссии могут быть признаны судом неправомерными, а заключение – вынесенным без учета требований законодательства. В противовес заключению комиссии здесь может быть представлено заключение независимого эксперта, нанятого за счет самих жильцов ветхого жилья. Если комиссия не сможет опровергнуть выводы независимой экспертизы, ее действия будут считаться незаконными. Кроме того, о бездействии будет свидетельствовать и отсутствие у комиссии технических заключений и актов органов жилищного надзора, из которых следует соответствие, либо несоответствие состояния помещений требованиям СНиПов.

Установив бездействие комиссии, суд возлагает на нее обязанность в оговоренный срок провести оценку соответствия помещения установленным законом требованиям. В свою очередь недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению. Следовательно, у принявшего его органа возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.

Немало споров вызывает и решение вопроса о предоставлении собственникам (нанимателям) жилья, признанного аварийным, новых жилых помещений. По закону если собственники жилых помещений в аварийном доме не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Нетрудно догадаться, что заключать с жильцами данные соглашения местные администрации не торопятся, ссылаясь на недофинансирование и прочие проблемы местного масштаба. В этих случаях жильцы спешат в суд с требованиями о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение. Со своей стороны суды отказывают жильцам в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным.

В обзоре поясняется, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением. Это обусловлено тем, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается лишь обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, если соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имеется, суд не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. С другой стороны, если между органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, не может быть удовлетворено и требование о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи.

Между тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению, то собственнику жилого помещения в таком доме не может быть отказано в предоставлении другого жилого помещения. И если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жильцы уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться. Например, путем понуждении к заключению договора мены жилых помещений и принудительного выселения с предоставлением другого жилого помещения. При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.

Другие же суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома. То есть, принудительно переселить жильцов, пусть даже из непригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Причем данную позицию судов ВС РФ и признает правильной и обоснованной.

Теперь что касается выкупа. В соответствии с нормами ЖК РФ, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения. При этом выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется, исходя из рыночной его стоимости. По общему же правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Поэтому нетрудно догадаться, что, определяя выкупную стоимость изымаемого жилья, местные администрации в целях экономии средств нередко занижают ее истинное значение.

В связи с этим Пленум ВС дает судам на этот счет ряд важных рекомендаций. Так, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме. Это объясняется тем, что гражданским законодательством сейчас установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме всегда следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Следовательно, стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

То же самое касается и земельного участка под аварийным домом. Здесь следует обратить внимание на то, что с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к жильцу переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. ВС РФ подчеркивает, что поскольку отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он именно для обеспечения возможности пользования жилым помещением, то при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Более того, ВС РФ рекомендует судам учитывать, что выкупная цена изымаемого жилого помещения в обязательном порядке должна включать в себя и все дополнительные расходы убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

В частности, в выкупную стоимость подлежат включению расходы жильца на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. Разумеется, расходы могут быть учтены лишь в разумных пределах и стоимость роскошных апартаментов и питания в ресторанах на время решения вопроса о выплате выкупной цены никто компенсировать не станет. Все чрезмерные расходы жильцов учету не подлежат.

Стоит отметить, что данный перечень возможных расходов жильцов закрытым не является и при желании может быть расширен. В качестве примера здесь ВС РФ приводит спор относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В свою очередь к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Соответственно, все вышеуказанные расходы, определенные по рыночным ценам, и подлежат включению в выкупную стоимость жилья.

редактор ИА "Клерк.Ру"

Специально для Клерк.Ру

Программа переселение из ветхого и аварийного жилья

Проживание в домах и квартирах, которые признаны аварийными или ветхими, является опасным для жизни и часто приводит к серьезным последствиям. Во избежание возможных трагедий, на основании федеральных законов действует программа переселения, которая призвана помочь владельцам такого жилья улучшить свои жилищные условия путем выселения из аварийного жилья, с предоставлением нового жилища.

Однако очень часто органы местного самоуправления, пользуясь незнанием и неосведомленностью граждан, пытаются переселить владельцев в новое жилье с меньшей площадью. Поэтому, инициируя процесс переселения, собственники, прежде всего, должны тщательно изучить законы, обеспечивающие порядок расселения аварийного жилья.

Программа переселения регулируется Федеральным Законом Российской Федерации «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», а также нормами Жилищного Кодекса. Данные законодательные акты, в своих нормах, ориентированы на нормы Конституции РФ, о том, что каждый гражданин имеет право на жилье и безопасное проживание в нем.

Для того чтобы определиться находится ли жилплощадь в аварийном или ветхом состояние, нужно понять что подразумевают эти категории.

Ветхое жилье – здание, которое имеет общий износ конструкций, свыше 60%, однако все несущие элементы конструкции остались целыми, поэтому здание не несет опасности для жизни и здоровья жильцов.

Аварийное жилье – здание, которое в связи с износом основных элементов его конструкции, является неприемлемым для жизни в нем. Кроме того, проживание в таком помещении, является опасным для жизни и здоровья, в связи с высокой вероятностью обрушения элементов конструкции.

Стоит обратить внимание, что признать какое-либо строение ветхим или аварийным, уполномочены только местные власти. Жильцы могут лишь обратиться с заявлением о принятии такого решения.

В случае вынесения соответствующего акта о признании жилья непригодным для жизни в нем, собственники квартиры могут претендовать на получение новой жилплощади.

В соответствии с законодательными нормами, собственник квартиры или дома, в случае признания жилья аварийным, должен получить взамен жилье, соответствующее прошлому.

Выселение жильцов происходит путем предложения им равноценных вариантов, которые находятся в пределах населенного пункта, в котором они проживают.

Не состоит соглашаться на предложенный вариант, если он не устраивает по каким-либо параметрам. Отказ собственника квартиры от переезда в новое задание не подразумевает для него наступления правовых последствий.

В этом случае администрация города должна подыскать такой вариант жилья, который бы устроил владельца. Кроме этого, жилье должно иметь площадь равную площади аварийной квартиры. Также должно совпадать количество комнат в квартирах.

Если в ордере на жилье указана одна площадь аварийной квартиры, а по факту ее площадь больше в связи с самостоятельным законным расширением жильцами, например, путем оборудования квартиры пристройкой, балконом, лоджией – пользователь может претендовать на получение большей площади новой квартиры.

При этом чтобы зафиксировать площадь квартиры, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации для установления общей площади жилья.

Согласно правилам, расселение жильцов аварийного дома должно происходить в пределах населенного пункта, в котором находится здание. В том случае, если администрация города не может предоставить равноценного жилья, с письменного заявления владельца квартиры возможно предоставления жилья за пределами территориальной единицы.

Для получения нового жилья собственник квартиры должен написать письменное заявление на имя руководителя органа местного самоуправления. В нём указать постановление о признании дома ветхим или аварийным, описать фактически условия проживания в нем, изложить обстоятельства, которые привели к аварийности дома, адрес проживания и количество жильцов квартиры.

Кроме того, прилагается список жильцов, прописанных в данной квартире, а также тех, кто постоянно в ней проживает.

К заявлению, необходимо прикрепить заверенные копии следующих документов:

• документы, удостоверяющие личность;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру – договор купли-продажи, ордер;
• технический паспорт на жилье;
• домовая книга, с указанием анкетных данных лиц, проживающих в помещении.

Все указанные документы с заявлением можно почтой или лично направить на адрес органа местного управления, для принятия соответствующего решения.

Жилищным кодексом РФ, предусмотрена возможность продажи аварийной квартиры органу местного самоуправления.

Обычно к такой услуге прибегают в случаях:

1. Когда собственник желает переехать в другой населенный пункт или приобрести себе частный дом.
2. Когда ни один из предложенных администрацией города вариантов расселения не подошел.
3. Когда у пользователя есть другое жилье.

Независимо от причин желания продать аварийную квартиру, процедура продажи остается одинаковой.

Так, для реализации жилья, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Администрация города обязана оценить квартиру не ниже ее рыночной стоимости. При этом, цена должна устраивать обе стороны сделки. Орган местного самоуправления не имеет права отказать собственнику квартиры в покупке его аварийной квартиры.
По результатам заключения сделки, собственнику квартиры выдается ценная бумага – вексель, который он может обналичить или использовать для приобретения нового жилья.

В случае, если у администрации города нет возможности предоставить жильцам новую квартиру, может быть инициируема процедура принудительного выкупа.

Оценка квартиры в таком случае, происходит по общим правилам, при этом, к сумме оценки добавляется сумма убытков, которую несет владелец квартиры в связи с переездом. Также владельцу при выселении выплачивается компенсация за проведенные им самостоятельно ремонтные работы по улучшению жилья.

Если власти населенного пункта, не признают строение аварийным или ветхим, в таких случаях, жильцы вправе самостоятельно инициировать такую процедуру.

Порядок подачи заявления, регламентирован Жилищным Кодексом РФ, и заключается в подаче соответствующего заявления в местные органы самоуправления. В заявление необходимо изложить условия проживания в доме, почему это жилье может считаться аварийным.

Рекомендовано указывать те причины, которые можно подтвердить документально:

• Нарушение санитарно-эпидемиологических норм проживания. К ним относятся: проблемы с вентилированием помещений, высокая влажность, наличие насекомых и грызунов.
• Износ конструкций – трещины в доме, аварийность некоторых конструкций, проблемы с кровельным покрытием.
• Жилищно-коммунальные неполадки – неработающая канализация, проблемы с отоплением, отключение дома от электричества. Кроме того, к таким неполадкам добавляется постоянное протекание труб, подача ржавой воды, перебои электричества, которые невозможно устранить путем ремонта.

По результатам рассмотрения заявления, орган самоуправления создает комиссию по жилищным вопросам, задачей которой является проверка дома на пригодность для проживания в нем.
Комиссия в определенную дату проверит все жилые помещения дома, уровень радиации в них, исправность коммуникационных систем. По результатам проверки составляется акт, который признает жилье аварийным, с обязательным указанием и описанием причины такого вывода.

В случае если жильцы не согласны с выводом комиссии, его можно обжаловать в орган самоуправления или в суд общей юрисдикции.

Таким образом, правила выселения лиц, проживающих в аварийных или ветхих зданиях, регламентированы государством. Кроме того, права и интересы граждан, подвергаемых расселению из ветхого и аварийного жилья, переселяются, защищаются на уровне Федеральных Законов. Собственники таких квартир должны помнить нормы действующего законодательства и порядок переселения из ветхого и аварийного жилья, что поможет получить равноценную замену собственного жилья.

Переселение из аварийного жилья: судебная практикаЖмурко Светлана Евгеньевна

Гражданам, переселяемым из аварийного жилья, должны предоставить благоустроенное жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. Право состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях по нормам предоставления, при этом, сохраняется.

В конце 2014 года Верховный суд РФ объединил наиболее значимые дела в Обзоре судебной практики. Среди опубликованных дел — гражданское дело о переселении семьи из аварийной квартиры.

Местная администрация обратилась в суд с иском к гражданам (семье, состоящей из шести человек) о переселении их из муниципальной аварийной квартиры.

Суд первой инстанции отказал администрации в удовлетворении исковых требований.

Отказывая в удовлетворении иска, суд пришёл к выводу о том, что предоставляемое жилое помещение не отвечает требованиям закона, поскольку ответчики состоят на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем должны быть обеспечены жилой площадью по нормам предоставления. Вместо этого в рамках указанной выше адресной программы одному из ответчиков на состав семьи из шести человек предоставлена однокомнатная квартира.

Местная администрация обжаловала решение, но суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации данные выводы судов признала незаконными по следующим основаниям.

В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, в том числе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.

Наличие региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда является одним из условий участия субъекта в реализации указанного федерального закона и получения финансовой поддержки на её реализацию за счёт средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (п. 11 ч. 1 ст. 14, ст. 16 Федерального закона N 185-ФЗ).

Согласно паспорту областной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда целями и задачами этой программы являются: улучшение условий проживания граждан, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, ликвидация существующего аварийного жилищного фонда. Указанной программой установлены сроки переселения жильцов аварийных домов.

Частью 3 ст. 16 Федерального закона N 185-ФЗ определено, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с данным федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населённого пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населённого пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда нормативно регламентирован ст. 86-89 ЖК РФ.

В силу ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 названного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населённого пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населённого пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на таком учёте, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Федеральный закон N 185-ФЗ не относится к числу законов, на которые указывает отсылочная норма ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае выселения граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учёте (ст. 55 ЖК РФ).

Предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

Жилое помещение, в которое ответчики отказывались переселяться, было предоставлено им в связи с расселением аварийного дома, а не в связи с улучшением жилищных условий в порядке ч. 1 ст. 57 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах отказ суда в иске по мотиву необходимости обеспечения ответчиков жильем по нормам предоставления, противоречит указанным выше предписаниям закона.

Поскольку вопрос о равноценности жилого помещения, предоставляемого ответчикам в рамках реализации областной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, применительно к положениям ст. 89 ЖК РФ судами не был рассмотрен, Судебная коллегия Верховного Суда РФ, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы, запись на прием по телефону: +7 (985) 998-58-08

Внимание! Копирование материалов с этого сайта разрешено только при условии указания гиперссылки на http://www.ya-advokat.ru/