Рейтинг: 4.8/5.0 (1880 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
на осуществление функций ипотечного брокера
(с оказанием консультационных услуг; агент получает процент от сделки)
г. _________________ "___"________ 201 __ г.
___________________________________, именуем___ в дальнейшем "Принципал", в лице ___________________, действующ___ на основании __________, с одной стороны, и __________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Агент", в лице _______________________, действующ__ на основании ________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по сопровождению процесса заключения кредитного договора и совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего передаче в ипотеку (залог) кредитора по указанному кредитному договору.
Принципал обязуется выплатить Агенту вознаграждение за исполнение поручения по настоящему Договору.
1.2. В рамках настоящего Договора Агент совершает следующие действия:
1.2.1. Анализ кредитных ипотечных предложений банков с целью выбора наиболее оптимальной программы ипотечного кредитования для Принципала.
1.2.2. Сбор всех необходимых документов для получения кредита, обеспечиваемого ипотекой (залогом недвижимого имущества), а также для совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества.
1.2.3. Представление интересов Принципала в банке-кредиторе.
1.2.4. Консультирование Принципала по всем возникающим вопросам.
1.3. Права и обязанности по сделкам, совершенным Агентом во исполнение настоящего Договора, возникают непосредственно у Принципала.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Принципал обязуется:
2.1.1. Предоставить Агенту всю необходимую информацию и документы для исполнения поручения по настоящему Договору в течение ____ (_______) дней с момента подписания настоящего Договора.
2.1.2. Выдать Агенту доверенность (доверенности) на совершение действий, указанных в п. 1.2 настоящего Договора.
2.1.3. Обеспечить Агента всем необходимым для исполнения поручения по настоящему Договору.
2.1.4. Без промедления принимать предоставляемые Агентом документы в связи с исполнением настоящего Договора.
2.1.5. Ознакомиться с отчетом Агента и утвердить его либо сообщить Агенту о своих возражениях по отчету в течение тридцати дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны Принципала в указанный срок отчет Агента считается принятым <*> .
<*> В соответствии с п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса РФ соглашением сторон может быть установлен иной срок для сообщения Принципалом о возражениях по отчету Агента.
2.1.6. Выплатить Агенту вознаграждение в размере, порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего Договора.
2.1.7. Возместить Агенту понесенные им расходы в срок не позднее ______(______________) дней с даты утверждения отчета Агента Принципалом ( подп. 2.1.5 настоящего Договора).
К расходам Агента, подлежащим возмещению за счет Принципала, относятся:
Все иные расходы Агента включены в сумму агентского вознаграждения ( п. 3.1 настоящего Договора).
2.2. Принципал вправе:
2.2.1. Давать указания Агенту о порядке исполнения поручения по настоящему Договору.
Указания Принципала должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
2.2.2. Требовать предоставления сведений о ходе исполнения поручения по настоящему Договору.
2.3. Агент обязуется:
2.3.1. Совершить действия, указанные в п. 1.2 настоящего Договора, надлежащим образом и в соответствии с указаниями Принципала.
2.3.2. Исполнить поручение по настоящему Договору на наиболее выгодных для Принципала условиях.
2.3.3. Сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.
2.3.4. Передавать Принципалу все документы, информацию, полученную в ходе исполнения поручения по настоящему Договору.
2.3.5. Представить Принципалу отчет об исполнении поручения в срок не позднее ________ (______________) дней после его исполнения.
Отчет должен содержать информацию о расходах, произведенных Агентом за счет Принципала, с приложением подтверждающих эти расходы документов.
2.3.6. В течение _________ (________________) дней с даты исполнения поручения ( п. 2.5 настоящего Договора) или прекращения настоящего Договора без промедления возвратить Принципалу доверенность, срок которой не истек.
2.4. Агент вправе:
2.4.1. Отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил в течение ________ (___________________) дней ответа на свой запрос.
Агент обязан уведомить Принципала о допущенных отступлениях, как только уведомление станет возможным.
2.4.2. Требовать от Принципала предоставления информации и документов, необходимых для исполнения поручения по настоящему Договору.
2.5. Датой исполнения поручения по настоящему Договору является дата подписания Принципалом кредитного договора с банком и/или подписание договора купли-продажи (по наиболее позднему событию).
3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА
3.1. Вознаграждение Агента за исполнение поручения по настоящему Договору составляет ____ (________) процентов от суммы полученного Принципалом кредита, обеспечиваемого ипотекой (залогом недвижимого имущества).
3.2. Принципал уплачивает Агенту вознаграждение, предусмотренное п. 3.1 настоящего Договора, в течение _____(____________) дней с даты утверждения отчета Агента Принципалом ( подп. 2.1.5 настоящего Договора).
3.3. Вознаграждение Агенту выплачивается путем перечисления Принципалом денежных средств на расчетный счет Агента по реквизитам, указанным в разделе 6 настоящего Договора.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Разногласия между Сторонами разрешаются в добровольном порядке путем проведения переговоров.
4.3. Все споры по настоящему Договору передаются на разрешение в государственный суд или в Арбитражный третейский суд Республики Дагестан по адресу: г. Махачкала, пр. И.Шамиля 43д/1.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами и действует до момента выполнения Сторонами своих обязательств.
5.2. Настоящий Договор может быть изменен либо дополнен только по соглашению Сторон, составленному в письменной форме и подписанному обеими Сторонами.
5.3. Принципал вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления письменного уведомления Агенту за __________ дней (месяцев).
В случае отказа от настоящего Договора Принципал обязан незамедлительно распорядиться своими находящимися в ведении Агента документами и не позднее _______ дней со дня направления уведомления Агенту произвести выплату причитающегося Агенту вознаграждения за действия, совершенные им до прекращения Договора, и возместить фактически понесенные им расходы в связи с исполнением поручения Принципала.
5.4. Агент вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления письменного уведомления Принципалу за __________ дней (месяцев).
Агент обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности документов Принципала. Принципал должен незамедлительно распорядиться своими находящимися в ведении Агента документами и в течение ___ (___________) дней с момента получения уведомления Агента выплатить причитающееся Агенту вознаграждение и возместить фактически понесенные им расходы в связи с исполнением поручения Принципала.
5.5. Все приложения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемыми частями.
5.6. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.7. Все уведомления и сообщения в рамках настоящего Договора должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем передачи уполномоченным представителем одной Стороны соответствующих уведомлений и сообщений уполномоченному представителю другой Стороны.
5.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Посредники при совершении сделки- это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие финансовую услугу, которая называется кредитным брокериджем.
Выражение «ипотечный брокер» широко используется в деловом общении, однако не установлено в действующем российском законодательстве.
В переводе с английского языка broker – посредник при совершении сделки, brokerage – посредничество.
При этом само понятие «брокер» российскому законодателю известно. В законодательстве Российской Федерации понятие «брокер» встречается в четырёх значениях:
Понятие кредитного или ипотечного брокера законодательством не установлено, однако объединяющей чертой всех урегулированных на законодательном уровне брокеров в различных сферах хозяйственной деятельности является их посредническая функция.
Полагаю, что на отношения, в которых участвует посредник, определённым образом влияют особенности кредитного договора.
Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.
Во-вторых, кредитный договор не является публичным договором. Согласно пункту 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ публичным договором признаётся договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Очевидно, что не выполняется условие, согласно которому можно было бы квалифицировать кредитный договор в качестве публичного договора, - банк не заключает кредитные договоры с каждым, кто к нему обратится.
Прежде чем потенциальный заёмщик сможет заключить кредитный договор, он должен доказать банку, что в состоянии возвратить кредит. Для этого ему необходимо представить массу всевозможных документов, как правило, справки о доходе, об имеющемся у него имуществе, а также информацию о своих расходах и проч.
Согласно пункту 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежёспособность будущего заёмщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заёмщика.
В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к потенциальным заёмщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заёмщика - физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли, например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов.
В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения формальностей. Например, неправильно оформленная анкета потенциального заёмщика или не полностью сформированный под требования конкретного банка пакет документов заявителя о выдаче кредита могут лишить возможности получить кредит того, кто в действительности способен надлежащим образом выполнить обязанности заёмщика по возврату денег и уплате процентов за пользование ими, да ещё и может предоставить надёжное обеспечение.
Здесь эффективным путём снижения такого риска, в том числе риска, связанного с недостаточной информированностью о предлагаемых финансовых продуктах, может стать обращение к услуге ипотечного брокериджа.
Ипотечный брокеридж – комплекс услуг, направленный на выдачу кредита «под ипотеку».
Ипотека является частным случаем залога вещи в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее в тексте – Закон об ипотеке).
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Подавляющее большинство обязательств, обеспечиваемых ипотекой, - денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости. Поэтому довольно распространено мнение, что ипотекой обеспечивается жилищное кредитование. Это мнение ошибочно. Ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательств. Например, статья 2 Закона об ипотеке разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Примеры имущества, которое может быть предметом ипотеки, перечислены в статье 5 Закона об ипотеке. Это могут быть:
При соблюдении определённых условий, предметом ипотеки могут быть права аренды, права требования участника долевого строительства, а также незавершённое строительство.
Необходимым условием для ипотеки недвижимости является государственная регистрация права собственности заёмщика на указанное имущество.
Таким образом, деятельность ипотечного брокера лежит в узкой области оказания услуги по содействию потенциальному заёмщику в заключении кредитного договора (либо договора займа), обеспеченного залогом недвижимого имущества. При этом цель выдачи кредита или займа может быть любой.
В том случае, если брокер действует в интересах банка. он осуществляет поиск заёмщика, подходящего по всем существенным для банка критериям; по сути услуги будут рекламными, то есть брокер, действуя в интересах банка, предоставляет заранее не определённому кругу потенциальных заёмщиков информацию о предлагаемых банком финансовых продуктах – кредитных договорах на определённых условиях.
При этом брокер проводит в том числе предварительную оценку платёжеспособности потенциальных заёмщиков, а также проверяет наличие у оферента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки. Банк также заинтересован в том, чтобы брокер оформил пакет документов, в частности, анкету заёмщика, в соответствии с требованиями банка. Комплекс действий, выполняемых брокером для банка, охватывается правовой конструкцией договора возмездного оказания услуг.
Хотелось бы заметить, что об ответственности брокера перед банком за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору с банком, например, в случае представления недостоверной информации о потенциальном заёмщике, нет единого мнения.
При одном подходе, поскольку брокер проводит лишь предварительную оценку надёжности потенциального заёмщика, то достаточным методом влияния на брокера в целях повышения качества его работы будет отказ в заключении кредитного договора и лишение брокера, соответственно, вознаграждения в части процентов от сделки.
Другой подход предполагает более жёсткую политику в отношении брокера, а именно возможность предусмотреть в договоре с брокером условие о неустойке в случае ненадлежащего исполнения договора, в том числе при представлении недостоверных сведений о потенциальном заёмщике. Однако в случае рассмотрения спора в судебном порядке банк будет обязан доказать каждый факт ненадлежащего исполнения договора брокером.
В том случае, если брокер действуетв интересах клиента. лица, которое намерено взять денежные средства в кредит, действия брокера могут быть следующими:
- выявление действительной воли клиента, какие именно условия кредитного договора устроят клиента наилучшим образом
- оказание услуги в форме финансовой консультации – о рынке кредитования в регионе, о тенденциях развития кредитования,
- предоставление информации в рамках пожеланий клиента о существующих на рынке кредитных продуктах и об условиях выдачи таких кредитов.
После принятия потенциальным заёмщиком решения о направлении оферты в банки, представляющие интересующие потенциального заёмщика финансовые продукты, брокер осуществляет проверку наличия у клиента необходимых для выдачи кредита документов, в том числе, наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, предварительно оценивает ликвидность и стоимость недвижимости (для этих целей может привлекаться и независимый оценщик), определяет, насколько соблюдены нормы составления документов, оценивает доход заёмщика, и насколько указанный заёмщик может удовлетворять требованиям банка.После этого брокер может сформировать полный пакет документов для подачи в банк заявки о выдаче кредита, брокер также может заполнять анкету заёмщика, подготовить иные сопутствующие документы.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона «О кредитных историях» от 30.12.2004 № 218-ФЗ пользователь кредитной истории – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменным или иным способом документально зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчёта для заключения договора займа (кредита). Ипотечный брокер не может запрашивать напрямую кредитный отчёт потенциального заёмщика, поскольку не выдаёт ему заём. Кредитный отчёт может запросить банк при рассмотрении заявки потенциального заёмщика, в которой заявитель укажет о своём согласии на представление его кредитного отчёта банку-кредитору. Однако в том случае, если ипотечный брокер хочет удостовериться в том, что потенциальный заёмщик надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее полученным им кредитам и займам, он может предложить потенциальному заёмщику предоставить брокеру для ознакомления его кредитный отчёт, запрошенный потенциальным заёмщиком в бюро кредитных историй самостоятельно.
Затем брокер может по доверенности от заявителя о выдаче кредита передать заявку в банк.
Указанные действия охватываются предметом договора возмездного оказания услуг. поскольку клиента брокера в данном случае интересует непосредственно услуга по предоставлению информации и подготовке пакета документов.
Если же воля клиента направлена не только на указанные действия, но и на заключение кредитного договора от его имени, в его интересах, то предмет договора уже включает в себя представительство и расширяется.
В этой ситуации отношения клиента и ипотечного брокера можно оформить агентским договором по модели поручения. Указанный договор регулируется совокупностью норм Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре поручения (главами 52 и 49 ГК РФ соответственно).
Брокер также может участвовать в подготовке документов для регистрации обременения недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы.
Таким образом, ипотечный брокер может оказывать целый комплекс разнородных услуг, объединённых общей целью – выдача кредита, обеспеченного ипотекой.
Брокер может осуществлять и сбор необходимых документов для проведения сделки купли-продажи: получить, по доверенности от потенциального заёмщика:
- технический паспорт на строение, здание, сооружение, квартиру и т.д.
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на недвижимое имущество,
- справку об отсутствии задолженности по оплате жилья
Брокер также может оказывать консультационные услуги в отношении условий договоров страхования и договоров об оказании услуг оценки закладываемого имущества, а в случае заключения с ним агентского договора – соответственно, заключить договоры оценки и страхования имущества от имени принципала – потенциального заёмщика (заказчика, страхователя).
Лишь после проведения всех указанных действий пакет документов для банка готов и после согласования банк заключает кредитный договор, обеспеченный ипотекой.
В тех случаях, когда потенциальным заёмщиком является физическое лицо, гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги ипотечного брокера исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, он является потребителем. И на отношения брокера с потребителем дополнительно распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. В частности, при ненадлежащем оказании услуги ипотечным брокером (например, брокер допустил ошибки в оформлении документов), потребитель будет вправе требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги, соответствующего уменьшения цены услуги либо безвозмездного исполнения заново, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков оказанной услуги своими силами или третьими лицами. Кроме того, потребитель сможет требовать возмещения причинённых ему убытков, а также взыскания установленной законом неустойки за нарушение сроков оказания услуг в размере не менее трёх процентов от цены оказания услуги.
Необходимо обратить внимание на то, что и договор возмездного оказания услуг, и агентский договор являются возмездными договорами. Вне зависимости от того, кто является заказчиком/принципалом брокера – банк или клиент – он обязан оплатить действия брокера. Как правило, размер вознаграждения определяется в процентном соотношении к сумме изыскиваемого кредита, однако необходимо учесть, что в том случае, если услуга будет оказана, но потенциальный заёмщик не достигнет результата, то есть кредит по какой-либо причине не будет ему выдан, это ещё не будет означать возможности отказаться от оплаты услуг брокера.
Потенциальный заёмщик либо банк в любом случае обязаны оплатить оказанные брокером услуги, даже в том случае, если банк отказал потенциальному заёмщику в выдаче ипотечного кредита
В договоре возмездного оказания услуг между банком и брокером можно предусмотреть следующий порядок определения вознаграждения – некая минимальная сумма за оказанные услуги и переменная составляющая в процентах от цены заключенных сделок по выдаче кредита.
Несмотря на то, что действующие правовые нормы позволяют достаточно подробно урегулировать отношения, связанные с оказанием услуг ипотечного брокера, в этой области есть ещё некоторые вопросы.
В России комплекс услуг ипотечного брокериджа зачастую оказывают подразделения либо так называемые дружественные структуры риэлторских контор. Это вызвано тем, что при ипотеке жилых домов и квартир, приобретённых за счёт кредита банка, необходимо найти такую недвижимость, которая может устроить банк, а в этих случаях наиболее полной информацией владеют, как правило, только риэлторские агентства.
Однако тут для риэлтора велик соблазн продать именно ту квартиру, которая интересует его, а не клиента «дружественного» брокера, соответственно, ипотечный брокер, получая вознаграждение за содействие в продаже имущества, негласно заинтересован в определённом результате, который может не вполне соответствовать интересам потенциального заёмщика.
Например, что касается правового регулирования деятельности страховых брокеров, то в отношении их деятельности в законе прямо установлен запрет ситуации, когда страховой брокер действует одновременно в интересах и страхователя, и страховщика (но не иных лиц!).
Возможно, для большей гарантированности соблюдения морально-этической чистоты деятельности ипотечного брокера исключительно в интересах одного из клиентов будет законодательно установленный запрет одному и тому же брокеру участвовать в возмездных договорных отношениях одновременно с банками и с потенциальными заёмщиками, а также риэлторскими агентствами.
Поэтому в данной ситуации представляется целесообразным рекомендовать законодательно закрепить основы деятельности ипотечных брокеров и гарантии оказания их услуг, в том числе требование о публичном сообщении, в чьих интересах действует ипотечный брокер.
Вопрос своеобразного «конфликта интересов» брокера лежит скорее в плоскости морально-этической, чем в плоскости правовой, но всё-таки представляется возможным предпринять попытку урегулировать ситуацию в рамках договора, предусмотрев ответственность брокера за ненадлежащее исполнение его обязанностей, например, обязанность возместить убытки в случае заключения сделки, менее выгодной для клиента, чем если бы брокер действовал добросовестно и исключительно в интересах клиента; либо ответственность за умышленное сокрытие всей интересующей клиента информации, на основе которой клиент принимает решение. Но учитывая характер предоставляемых услуг, доказать недобросовестность ипотечного брокера будет практически невозможно, поэтому такое условие в договоре может являться лишь фактором, внутренне удерживающим брокера от злоупотреблений.
В заключение можно отметить, что в условиях мирового финансового кризиса, вызванного несовершенством финансовых институтов, в том числе института ипотечного кредитования, роль компетентных посредников, владеющих наиболее полной информацией о меняющемся рынке, значительно возрастает и может стать для многих ипотечных брокеров отличной возможностью для укрепления деловой репутации.
ВТБ 24 розничное подразделение группы ВТБ, которое оказывает финансовые услуги физическим лицам и малому бизнесу. В сегменте ипотеки он прочно занимает второе место, следуя за Сбербанком. Объем выданных кредитов в 2011 году составил 80 млрд. рублей, что составляет около 13% всей выдачи в России (по данным rusipoteka.ru). Это в полтора раза больше, чем в 2010.
Банк выделил почти 23 млрд. на покупку квартир на первичном рынке жилья (около 29% от общей выдачи), а 55,3 млрд. направил на покупку квартир на вторичном рынке, что составило около 69% от общей суммы.
Ипотека ВТБ24 охватывает все возможные виды ипотечного кредитования. Клиент может купить готовую квартиру, в строящемся доме, загородный дом, земельный участок, гараж. А также передать в залог имеющееся жилье или сделать рефинансирование. Он активно кредитует новостройки, имея большое количество согласованных объектов по всей России.
Банк лояльно относится к потенциальному заемщику. Обратиться за ипотекой может человек в возрасте от 21, имея как полностью официальный доход (по справке 2НДФЛ), так и подтвержденный косвенно (по справке в свободной форме). Клиентом может стать наемный сотрудник, индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса. Клиент может получить кредит если работает в одном городе, а покупает в другом. Не предъявляет дополнительных требований к гражданам других стран и не требует постоянной регистрации на территории РФ. Достаточно иметь временную регистрацию на день проведения сделки (см. подробнее условия ВТБ24 ).
Чтобы обратиться за кредитом, не требуется большого количества документов. Вам надо предоставить минимальный пакет: паспорт и документы, подтверждающие ваши доходы и трудоустройство.
Сотрудник, работающий на предприятии, которое является зарплатным клиентом. получит дополнительную скидку на процентную ставку, а также ускоренное рассмотрение его заявки. Таким образом, банк привлекает большое количество клиентов. Также возможны преференции рекомендованным клиентам от агентств недвижимости, являющихся его партнерами.
Ипотека ВТБ24 пользуется большим спросом среди клиентов. Он был первым, который начал кредитовать на 100%. Займ можно взять в рублях и валюте. У банка большой выбор процентных ставок, которые зависят от срока и величины первоначального взноса за квартиру. Относительно недавно появились переменные ставки, которые фиксируются на срок 1, 3 или 5 лет, а по истечении этого срока процентная ставка становится плавающей и зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Данная ставка выгодна клиентам, если они планируют быстро погасить долг.
В Москве несколько специализированных ипотечных центров. Такой центр лучше подготовлен к обслуживанию клиентов и проведению сделок купли-продажи. А большое количество отделений по всей России позволяет клиентам удобно обслуживать долг на протяжении всего срока.
Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:
В условиях кризиса увеличивается роль посредников при совершении сделки. Это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие финансовую услугу, которая называется кредитным брокериджем. В настоящей статье рассматриваются некоторые вопросы, связанные с деятельностью ипотечного брокера – разновидностью кредитного брокериджа.
Выражение «ипотечный брокер» широко используется в деловом общении, однако не установлено в действующем российском законодательстве.
В переводе с английского языка broker – посредник при совершении сделки, brokerage – посредничество.
При этом само понятие «брокер» российскому законодателю известно. В законодательстве Российской Федерации понятие «брокер» встречается в четырёх значениях:
Понятие кредитного или ипотечного брокера законодательством не установлено, однако объединяющей чертой всех урегулированных на законодательном уровне брокеров в различных сферах хозяйственной деятельности является их посредническая функция.
Полагаю, что на отношения, в которых участвует посредник, определённым образом влияют особенности кредитного договора.
Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.
Во-вторых, кредитный договор не является публичным договором. Согласно пункту 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ публичным договором признаётся договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Очевидно, что не выполняется условие, согласно которому можно было бы квалифицировать кредитный договор в качестве публичного договора, - банк не заключает кредитные договоры с каждым, кто к нему обратится.
Прежде чем потенциальный заёмщик сможет заключить кредитный договор, он должен доказать банку, что в состоянии возвратить кредит. Для этого ему необходимо представить массу всевозможных документов, как правило, справки о доходе, об имеющемся у него имуществе, а также информацию о своих расходах и проч.
Согласно пункту 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежёспособность будущего заёмщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заёмщика.
В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к потенциальным заёмщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заёмщика - физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли, например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов.
В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения формальностей. Например, неправильно оформленная анкета потенциального заёмщика или не полностью сформированный под требования конкретного банка пакет документов заявителя о выдаче кредита могут лишить возможности получить кредит того, кто в действительности способен надлежащим образом выполнить обязанности заёмщика по возврату денег и уплате процентов за пользование ими, да ещё и может предоставить надёжное обеспечение.
Здесь эффективным путём снижения такого риска, в том числе риска, связанного с недостаточной информированностью о предлагаемых финансовых продуктах, может стать обращение к услуге ипотечного брокериджа.
Ипотечный брокеридж – комплекс услуг, направленный на выдачу кредита «под ипотеку».
Ипотека является частным случаем залога вещи в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее в тексте – Закон об ипотеке).
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Подавляющее большинство обязательств, обеспечиваемых ипотекой, - денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости. Поэтому довольно распространено мнение, что ипотекой обеспечивается жилищное кредитование. Это мнение ошибочно. Ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательств. Например, статья 2 Закона об ипотеке разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Примеры имущества, которое может быть предметом ипотеки, перечислены в статье 5 Закона об ипотеке. Это могут быть:
При соблюдении определённых условий, предметом ипотеки могут быть права аренды, права требования участника долевого строительства, а также незавершённое строительство.
Необходимым условием для ипотеки недвижимости является государственная регистрация права собственности заёмщика на указанное имущество.
Таким образом, деятельность ипотечного брокера лежит в узкой области оказания услуги по содействию потенциальному заёмщику в заключении кредитного договора (либо договора займа), обеспеченного залогом недвижимого имущества. При этом цель выдачи кредита или займа может быть любой.
В том случае, если брокер действует в интересах банка. он осуществляет поиск заёмщика, подходящего по всем существенным для банка критериям; по сути услуги будут рекламными, то есть брокер, действуя в интересах банка, предоставляет заранее не определённому кругу потенциальных заёмщиков информацию о предлагаемых банком финансовых продуктах – кредитных договорах на определённых условиях.
При этом брокер проводит в том числе предварительную оценку платёжеспособности потенциальных заёмщиков, а также проверяет наличие у оферента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки. Банк также заинтересован в том, чтобы брокер оформил пакет документов, в частности, анкету заёмщика, в соответствии с требованиями банка. Комплекс действий, выполняемых брокером для банка, охватывается правовой конструкцией договора возмездного оказания услуг.
Хотелось бы заметить, что об ответственности брокера перед банком за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору с банком, например, в случае представления недостоверной информации о потенциальном заёмщике, нет единого мнения.
При одном подходе, поскольку брокер проводит лишь предварительную оценку надёжности потенциального заёмщика, то достаточным методом влияния на брокера в целях повышения качества его работы будет отказ в заключении кредитного договора и лишение брокера, соответственно, вознаграждения в части процентов от сделки.
Другой подход предполагает более жёсткую политику в отношении брокера, а именно возможность предусмотреть в договоре с брокером условие о неустойке в случае ненадлежащего исполнения договора, в том числе при представлении недостоверных сведений о потенциальном заёмщике. Однако в случае рассмотрения спора в судебном порядке банк будет обязан доказать каждый факт ненадлежащего исполнения договора брокером.
В том случае, если брокер действуетв интересах клиента. лица, которое намерено взять денежные средства в кредит, действия брокера могут быть следующими:
- выявление действительной воли клиента, какие именно условия кредитного договора устроят клиента наилучшим образом
- оказание услуги в форме финансовой консультации – о рынке кредитования в регионе, о тенденциях развития кредитования,
- предоставление информации в рамках пожеланий клиента о существующих на рынке кредитных продуктах и об условиях выдачи таких кредитов.
После принятия потенциальным заёмщиком решения о направлении оферты в банки, представляющие интересующие потенциального заёмщика финансовые продукты, брокер осуществляет проверку наличия у клиента необходимых для выдачи кредита документов, в том числе, наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, предварительно оценивает ликвидность и стоимость недвижимости (для этих целей может привлекаться и независимый оценщик), определяет, насколько соблюдены нормы составления документов, оценивает доход заёмщика, и насколько указанный заёмщик может удовлетворять требованиям банка.После этого брокер может сформировать полный пакет документов для подачи в банк заявки о выдаче кредита, брокер также может заполнять анкету заёмщика, подготовить иные сопутствующие документы.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона «О кредитных историях» от 30.12.2004 № 218-ФЗ пользователь кредитной истории – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменным или иным способом документально зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчёта для заключения договора займа (кредита). Ипотечный брокер не может запрашивать напрямую кредитный отчёт потенциального заёмщика, поскольку не выдаёт ему заём. Кредитный отчёт может запросить банк при рассмотрении заявки потенциального заёмщика, в которой заявитель укажет о своём согласии на представление его кредитного отчёта банку-кредитору. Однако в том случае, если ипотечный брокер хочет удостовериться в том, что потенциальный заёмщик надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее полученным им кредитам и займам, он может предложить потенциальному заёмщику предоставить брокеру для ознакомления его кредитный отчёт, запрошенный потенциальным заёмщиком в бюро кредитных историй самостоятельно.
Затем брокер может по доверенности от заявителя о выдаче кредита передать заявку в банк.
Указанные действия охватываются предметом договора возмездного оказания услуг. поскольку клиента брокера в данном случае интересует непосредственно услуга по предоставлению информации и подготовке пакета документов.
Если же воля клиента направлена не только на указанные действия, но и на заключение кредитного договора от его имени, в его интересах, то предмет договора уже включает в себя представительство и расширяется.
В этой ситуации отношения клиента и ипотечного брокера можно оформить агентским договором по модели поручения. Указанный договор регулируется совокупностью норм Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре поручения (главами 52 и 49 ГК РФ соответственно).
Брокер также может участвовать в подготовке документов для регистрации обременения недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы.
Таким образом, ипотечный брокер может оказывать целый комплекс разнородных услуг, объединённых общей целью – выдача кредита, обеспеченного ипотекой.
Брокер может осуществлять и сбор необходимых документов для проведения сделки купли-продажи: получить, по доверенности от потенциального заёмщика:
- технический паспорт на строение, здание, сооружение, квартиру и т.д.
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на недвижимое имущество,
- справку об отсутствии задолженности по оплате жилья
Брокер также может оказывать консультационные услуги в отношении условий договоров страхования и договоров об оказании услуг оценки закладываемого имущества, а в случае заключения с ним агентского договора – соответственно, заключить договоры оценки и страхования имущества от имени принципала – потенциального заёмщика (заказчика, страхователя).
Лишь после проведения всех указанных действий пакет документов для банка готов и после согласования банк заключает кредитный договор, обеспеченный ипотекой.
В тех случаях, когда потенциальным заёмщиком является физическое лицо, гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги ипотечного брокера исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, он является потребителем. И на отношения брокера с потребителем дополнительно распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. В частности, при ненадлежащем оказании услуги ипотечным брокером (например, брокер допустил ошибки в оформлении документов), потребитель будет вправе требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги, соответствующего уменьшения цены услуги либо безвозмездного исполнения заново, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков оказанной услуги своими силами или третьими лицами. Кроме того, потребитель сможет требовать возмещения причинённых ему убытков, а также взыскания установленной законом неустойки за нарушение сроков оказания услуг в размере не менее трёх процентов от цены оказания услуги.
Необходимо обратить внимание на то, что и договор возмездного оказания услуг, и агентский договор являются возмездными договорами. Вне зависимости от того, кто является заказчиком/принципалом брокера – банк или клиент – он обязан оплатить действия брокера. Как правило, размер вознаграждения определяется в процентном соотношении к сумме изыскиваемого кредита, однако необходимо учесть, что в том случае, если услуга будет оказана, но потенциальный заёмщик не достигнет результата, то есть кредит по какой-либо причине не будет ему выдан, это ещё не будет означать возможности отказаться от оплаты услуг брокера.
Потенциальный заёмщик либо банк в любом случае обязаны оплатить оказанные брокером услуги, даже в том случае, если банк отказал потенциальному заёмщику в выдаче ипотечного кредита
В договоре возмездного оказания услуг между банком и брокером можно предусмотреть следующий порядок определения вознаграждения – некая минимальная сумма за оказанные услуги и переменная составляющая в процентах от цены заключенных сделок по выдаче кредита.
Несмотря на то, что действующие правовые нормы позволяют достаточно подробно урегулировать отношения, связанные с оказанием услуг ипотечного брокера, в этой области есть ещё некоторые вопросы.
В России комплекс услуг ипотечного брокериджа зачастую оказывают подразделения либо так называемые дружественные структуры риэлторских контор. Это вызвано тем, что при ипотеке жилых домов и квартир, приобретённых за счёт кредита банка, необходимо найти такую недвижимость, которая может устроить банк, а в этих случаях наиболее полной информацией владеют, как правило, только риэлторские агентства.
Однако тут для риэлтора велик соблазн продать именно ту квартиру, которая интересует его, а не клиента «дружественного» брокера, соответственно, ипотечный брокер, получая вознаграждение за содействие в продаже имущества, негласно заинтересован в определённом результате, который может не вполне соответствовать интересам потенциального заёмщика.
Например, что касается правового регулирования деятельности страховых брокеров, то в отношении их деятельности в законе прямо установлен запрет ситуации, когда страховой брокер действует одновременно в интересах и страхователя, и страховщика (но не иных лиц!).
Возможно, для большей гарантированности соблюдения морально-этической чистоты деятельности ипотечного брокера исключительно в интересах одного из клиентов будет законодательно установленный запрет одному и тому же брокеру участвовать в возмездных договорных отношениях одновременно с банками и с потенциальными заёмщиками, а также риэлторскими агентствами.
Поэтому в данной ситуации представляется целесообразным рекомендовать законодательно закрепить основы деятельности ипотечных брокеров и гарантии оказания их услуг, в том числе требование о публичном сообщении, в чьих интересах действует ипотечный брокер.
Вопрос своеобразного «конфликта интересов» брокера лежит скорее в плоскости морально-этической, чем в плоскости правовой, но всё-таки представляется возможным предпринять попытку урегулировать ситуацию в рамках договора, предусмотрев ответственность брокера за ненадлежащее исполнение его обязанностей, например, обязанность возместить убытки в случае заключения сделки, менее выгодной для клиента, чем если бы брокер действовал добросовестно и исключительно в интересах клиента; либо ответственность за умышленное сокрытие всей интересующей клиента информации, на основе которой клиент принимает решение. Но учитывая характер предоставляемых услуг, доказать недобросовестность ипотечного брокера будет практически невозможно, поэтому такое условие в договоре может являться лишь фактором, внутренне удерживающим брокера от злоупотреблений.
В заключение можно отметить, что в условиях мирового финансового кризиса, вызванного несовершенством финансовых институтов, в том числе института ипотечного кредитования, роль компетентных посредников, владеющих наиболее полной информацией о меняющемся рынке, значительно возрастает и может стать для многих ипотечных брокеров отличной возможностью для укрепления деловой репутации.
Рекомендуйте статью коллегам:
