Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое

21 декабря 939 0 Автор: Шмидт Николай 939 0

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2. то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Понравилась статья? Отблагодарите автора, поделитесь с друзьями!

Статья 23

Калькулятор процентов задолженности по ст. 395 ГК РФ
по новым правилам от 1 августа 2016 года (ставки ЦБ от 19 сентября 2016 года) от команды Договор-Юрист.Ру

Калькулятор расчёта пени по оплате коммунальных услуг
по новым правилам от 1 января 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Калькулятор расчёта пени за капитальный ремонт
по новым правилам от 4 июля 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Вам задержали зарплату — Вы можете получить проценты
Калькулятор процентов задолженности по зарплате (ст. 236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Договор-Юрист.Ру Сообщество юристов России
кодексы и образцы договоров

Бесплатные юридические консультации:

Сравнить с редакцией статьи от

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
[инфо] (в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

• 1) заявление о переводе помещения;
• 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

• 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• 2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• 3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

[о части] (часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
[о части] (часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012) )

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьёй возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
[о части] (часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012) )

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
[инфо] (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учётом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учётом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учёт объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
[инфо] (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации. База Договор-Юрист.Ру ежедневно проверяется и обновляется. Здесь вы можете найти самые последние действующие редакции Жилищный кодекс. Комментарии к статьям кодекса вы можете получить, нажав кнопку «Задать вопрос ». По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

На сайте предусмотрен удобный поиск статей, например «ст. 23 ЖК РФ », вам сразу будет предоставлена статья законодательного документа, судебная практика и комментарии к нему.

Копирование материалов с сайта Договор-Юрист.Ру возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Бесплатные юридические консультации:

С-Петербург и ЛО:

по России: 8 800 333-45-16 доб. 498

Перевод жилого помещения в нежилое: оценка, порядок, разрешение, проект, перепланировка, приемка

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ и градостроительными законодательными актами. Собственник подает соответствующие документы в орган местного самоуправления. Эта же инстанция проверяет законность процедуры. Пакет бумаг можно предоставить через многофункциональный центр гос. услуг. Если уполномоченная организация согласовывает перевод, то заявителю выдается Свидетельство о регистрации права.

Условия и порядок регламентированы Жилищным кодексом РФ. Также учитываются требования к магазинам и офисам Градостроительного кодекса, Роспотребнадзора, пожарного надзора и местного архитектурно-планировочного управления.

• Заявитель – собственник. Что доказывается правоустанавливающими документами (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРП на недвижимое имущество).
• Помещение свободно от прав третьих лиц. Если квартира взята в ипотеку. обременена залогом, арестом, то перевести не получится.
• В помещении никто не прописан и не живет. Нельзя прописать человека в нежилом объекте. Также закон запрещает переводить в нежилой фонд отдельные комнаты, а в других жить.

• Отдельный вход. Уже сделан или технически возможен. Доступ через подъезд не допускается.
• Первый этаж. Если помещение выше, то находящиеся ниже квартиры – нежилые. Допускается второй и третий (в крупных и крупнейших городах России) этажи.
• Дом не подлежит сносу по причине аварийного состояния. Трудности с переводом возникают, если в ближайшее время обслуживающая организация планирует капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Не каждую квартиру, даже расположенную на 1-2 этаже, лишат статуса «жилой». И далеко не всякое помещение целесообразно превращать в бизнес-точку.

• население района (количество, уровень жизни);
• наличие транспортных магистралей в непосредственной близости;
• занятость рынка в регионе (парикмахерские или стоматологические кабинеты в соседних домах – сомнительное решение).

• пункты продажи химических и подобных товаров, опасных для экологического здоровья территории и дома;
• магазины шин, автомобильных запчастей и масел, синтетических ковров;
• склады;
• рыбные магазины;
• бани и сауны;
• химчистки и прачечные;
• развлекательные предприятия с количеством посадочных мест более 50, музыкой и площадью свыше 250 кв. м;
• уборные;
• бюро ритуальных услуг;
• лечебные и диагностические кабинеты;
• организации, где хранятся и/или применяются взрывопожароопасные и легковоспламеняющиеся вещества.

Полный перечень торговых и производственных объектов, которые разрешают обустроить в жилом многоквартирном доме, содержится в СНиП 31-01-2003 (п. 4.10).

Нельзя перевести жилое помещение в нежилой фонд, если невозможно оборудовать обособленный вход.

По данному вопросу консультирует местное управление архитектуры и проектирования.

Чиновники откажут, если

• мешают коммуникационные системы;
• входная группа значительно сузит пешеходную часть улицы.

• квартира находится в доме, признанном архитектурно-культурным наследием;
• к помещению не подведены основные коммуникационные сети.

Иногда целесообразнее подыскать другое здание для бизнеса. Поэтому важно проанализировать всевозможные риски еще до начала процедуры перевода.

• заявление установленного образца (спрашивать в Комитете по жилищной политике; примерный вариант – тут);
• документ, удостоверяющий личность собственника и уполномоченного им лица (если сделка совершается по доверенности);
• правоустанавливающие документы на помещение;
• технический паспорт ;
• поэтажный план здания, где расположена квартира;
• проект перепланировки (если таковой требуется).

Это исчерпывающий перечень бумаг, указанный в законе (ст. 23 ЖК РФ ). Другие документы требовать не имеют права (п. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если органу местного самоуправления нужны дополнительные сведения, он самостоятельно истребует их в соответствующих инстанциях.

Срок рассмотрения заявления – 45 дней (п. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Документы рассматриваются БЕСПЛАТНО.

Результат – уведомление о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе. Отказ можно обжаловать у главы органа местного самоуправления или в суде в течение 3 месяцев.

• технический паспорт (есть на руках у собственника; сделать копию);
• поэтажный план всего здания (графическое приложение технического или кадастрового паспорта ; заказать в БТИ);
• экспертиза межэтажных перекрытий (обратиться в специализированную экспертную организацию);
• выписка из технического паспорта на здание (заказать в территориальном бюро технической инвентаризации);
• ситуационный план с указанием мест реконструкции (показывает положение дома на местности; заказать в архитектурном отделе);
• справку из КГИОП о статусе здания (если дом признан памятником истории и культуры);
• акт проверки вентиляционных каналов;
• справка о выделенной электрической мощности.

Готовый проект подается на утверждение в Межведомственную комиссию региона.

• Архитектурно-планировочного управления (разрешительное письмо, положительное решение);
• КГИОП (если дом стоит на подконтрольной комитету территории);
• Комитета по управлению городским имуществом (одобрение постройки входной группы);
• ГосПожарНадзора (положительное заключение);
• Роспотребнадзора (санитарно-эпидемиологическое заключение);
• эксплуатирующих и обслуживающих организаций (ЖСК, ТСЖ, водоканала, электросетей, владельцев подземных коммуникаций и т.д.).

Конкретный перечень согласующих инстанций зависит от проекта, местности, вида деятельности (которой предприниматель собирается заниматься в помещении).

Если перепланировка квартиры затрагивает общее имущество жильцов многоквартирного дома, то потребуется их письменное согласие.

Одновременно с проектом перепланировки помещения готовится проект на строительство отдельного входа.

• Проект плюс техническое заключение – 22800-68400 (для кирпичного дома дешевле, чем для панельного).
• Согласование с архитектурным комитетом – 1500 рублей.
• Заключение пожарнадзора – 0,5% от стоимости проекта.
• Заключение от санитарно-эпидемиологической службы – 900 р.
• Согласование с жилищным комитетом – 700 р.
• Справка из ДЕЗа – бесплатно. Согласование с главным инженером – 700 р. Информацию о стоимости в других управляющих структурах узнаем на местах.
• Согласование с газовой или энергетической компанией (если затрагиваются коммуникации) – 140 р. за обследование + 500-1000 за заключение.
• Нередко приходится платить еще и соседям за разрешающую подпись (зависит от отношений).

Срок рассмотрения проекта Межведомственной комиссией – 30 дней. Но документ могут вернуть с замечаниями.

Когда проект утвержден администрацией, получаем разрешение на ремонтные работы. Теперь на объект выезжает строительный надзор и жилищный контроль. Их задача – установить сохранность конструктивных элементов квартиры. Комиссия проверяет, проходила ли перепланировка без разрешений.

Несогласованная реконструкция оборачивается трудностями при сдаче помещения в эксплуатацию.

Когда комиссии дают положительное заключение, приглашайте строительную бригаду и учтите, что все произведенные расходы влияют на определение стоимости квартиры .

Когда все работы закончатся, в орган местного самоуправления подается заявление.

На его основании формируется приемная комиссия, которая осматривает помещение и составляет акт. Сроки – от 2 недель до 2 месяцев. Бесплатно.

В регистрирующий орган подать заявление на получение свидетельства о праве собственности на переведенное помещение. Срок рассмотрения – 10 рабочих дней. Госпошлина – 350 р.

Одновременно со свидетельством собственник получает выписку из ЕГРП.

Заключительный этап – подписание договоров с обслуживающими организациями. Уже на новых основаниях.

Как переводить жилое помещение в нежилое? Можно ли перевести? Цена

Преимущества и недостатки перевода:

1. Плюсы в том, что у нежилого выше арендная плата. получается можно получить больший доход и выгоду. Также, цена за площадь гораздо выше, чем у жилого помещения.
2. Минусы в том, что такую площадь, возможно, придется дольше продавать. Дорого также содержание нежилого фонда. Вырастут коммунальные платежи, в среднем примерно на 20%. Раз в год придется платить налог на имущество, дорого и долго переоформлять сам перевод, примерно год, полтора.

Помещение называют жилым, когда оно изолированно от других, когда у него присутствует статус недвижимости, и когда оно соответствует санитарным нормам.

Жилое предназначается для проживания. Допускается перевод жилого в нежилое для предпринимательства. Нельзя там разместить например, промышленную мастерскую.

Жилое помещение соответствует следующим требованиям:

1. Присутствуют коммуникации: отопительная система, вентиляционный ход, электропроводка, соответствующие нормам.
2. Должна быть защита от протекания воды. дождя.
3. Все коммуникации должны быть безопасны для проживающих людей.
4. Несущие стены. сооружения в жилье не должны представлять опасности для собственников, не иметь трещин.
5. Как правило, вокруг территории. где находится дом, имеется развитая инфраструктура.

Регулировка вопросов по переводу жилого в нежилой фонд отражена в Жилищном Кодексе глава 3ЖК РФ, часть 2 статьи 23.

Здесь обозначены документы, направляемые в орган. Там посмотрят правильность оформления без проверки достоверности сведений.

Основные виды деятельности собственника при переводе:

1. Последовательность юридически соблюдается. Вовремя успейте подать документы в нужную организацию.
2. Так как перевод связан с переустройством. то перепланировку делайте тогда, когда разрешение на изменения уже получены и проект составлен.

В первой части написано о переводе жилого в нежилое при соблюдении ряда указаний ЖК РФ, законов градостроительной деятельности. Есть два пути по регулированию перевода – техническое и жилищное.

Два существенных законодательных условия, позволяющие осуществить перевод:

1. Вход соответствует нормам.
2. Квартира не находится в аренде. нет никаких обременительных прав.

Вопрос о переводе решается местным органом самоуправления. Контролируется, например, городской думой. Доход от сдачи в аренду нежилого помещения, а также от его продажи более выгоден, чем если то же проделать с жилой квартирой.

В Кодексе Российской Федерации подробно расписана процедура перевода жилого помещения в нежилое.

Смотрим главу 3 статьи 22:

1. Доступ возможен без использования помещений. обеспечивающих вход к жилым квартирам, то есть имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход.
2. Должен прилагаться отдельный вход. независимый от других квартир.
3. Квартира не должна быть местом постоянного проживания частного собственника.
4. Квартира не находится в коммуналке.
5. Прав третьих лиц не должно быть.
6. Квартира может располагаться на первом этаже дома. или на втором этаже, но если под ней находится нежилое помещение.
7. Квартира, чей статус изменяется. не является какой-то частью другого жилья.
8. Здание, где находится неаварийное помещение. без угрозы капиталки, сноса.

На основании статьи 15 пункта 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, в нежилое можно перевести квартиру, признанную негодной для проживания в установленном Правительством РФ порядке.

Перечень всех необходимых для процедуры перевода документов предоставлен в статье 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Пройдя эти подготовительные этапы, смело приступайте к процедуре перевода.

Состоит из системы поэтапных действий, включающих в себя сбор документов и взаимодействие с государственными организациями. Итак, идем в районную администрацию.

Какие документы собираем:

1. Заявление по прилагаемому образцу ЖК с назначением статуса помещения, причины перевода.
2. Поэтажный план. тех. паспорт БТИ.
3. Документы на право собственности. заверенные нотариусом (формы 7 и 9).
4. Копию страниц паспорта.
5. Документына наличие у него другого места проживания.
6. Выписка. подтверждающая, что в квартире на данный момент нет других жильцов (выписка из домовой книги).
7. Справка с заключением Гос. пожарного надзора и Гос. сан. эпидем. надзора.
8. Справка о функциональности зданий, расположенных рядом (справка ДЕЗ).
9. Если вы юр. лицо. то придется представить учредительные документы своей фирмы.
10. Тех. заключение ЖЭКа (организации, которая содержит дом).

Первый этап прошли, затем выясняется стоимость перевода жилого в нежилое комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.

Туда придется отдать следующее:

1. Паспорт или документ, удостоверяющий личность.
2. Учред. документы для лиц, имеющих юридический статус.
3. Право собственности на переводимое здание.
4. Расчет разницы цены на квартиру при ее нахождении в разных статусах (справку) из Бюро Технической Инвентаризации.

Необходимо также будет в проектно-инвентаризационном бюро получить проект по изменению помещения (например, там видно, где находится вход, складские здания).

Затем, заключительный этап – государственная регистрация права собственника на нежилое помещение.

Для нее предоставляем:

1. Подписанное заявление собственником квартиры.
2. Оплата государственной пошлины.
3. Устанавливающее право на собственность.
4. Описание правового объекта.

Далее, по необходимости могут затребовать дополнительные документы. Вообще, сам процесс перевода очень сложен и длителен, лучше в идеале обратиться к хорошему и грамотному специалисту по этим вопросам, это исключит дополнительные денежные траты с вашей стороны.

Государственная пошлина будет стоить физ. лицам 500 рублей, для юридических 7500 рублей. Ее платят за регистрацию права собственности на нежилое помещение. Оплачивается также работа по написанию тех. заключения (здесь прямая зависимость стоимости от площади жилья).

Далее, БТИ производит расчет разницы стоимости смены статуса. Если цена нежилого фонда превышает первоначальный (обычно так и бывает), то БТИ возьмет эту разницу с собственника. При расчете учитывается множество параметров, такие как: местоположение дома, давность постройки, наличие инфраструктуры.

В среднем, цена на нежилое помещение увеличивается на 40%, окупается примерно за четыре года.

Иногда, в помещении под магазин требуется проложить новый электрический кабель, так как мощность, подходящая для жилой квартиры маловата для магазина. Может потребоваться дополнительная перепланировка, а это опять затраты и хлопоты.

Так, стоимость всего перевода примерно составляет 1550-4000 долларов.

В принципе, можно обратиться к сторонним организациям, поручить им оформлять по доверенности все этапы вашего перевода. Стоимость в этом случае их услуг будет составлять примерно 350000 рублей за все, или за один кв. метр. Цена составит 250-350 условных единиц.

Вообще, выгоднее перевести жилую квартиру в нежилой фонд, чем покупать нежилое помещение под коммерческое использование.

Допустим, купить квартиру стоит 3000000 рублей + сам перевод будет 400000 рублей, получается 3400000 рублей, п покупка готового нежилого помещения под офис или магазин примерно обойдется вам в 5000000 рублей. Отсюда очевидная выгода.

Перевод не допускается, если помещение, меняющее свой статус на нежилое, не соответствует установленным требованиям, и нет возможности это исправить.

1. Если нет возможности доступа к переводимой квартире без помощи других помещений, предоставляющих вход в это здание.
2. Невозможно технически сделать такой вход.
3. Переводимая квартира — это часть другого жилого помещения, или является единственным местом для проживания собственника. Оно обременяется правами собственности третьих лиц.
4. Если помещение расположено на втором этаже. а под ним находится жилая квартира.

Отказать могут в нижеперечисленных случаях:

1. Документы представлены в ненадлежащую организацию.
2. Неполный пакет документов.
3. Документы оформлены не в соответствии с ЖК РФ.
4. План перепланировки не соответствует условиям законодательства.

На отказ должно обязательно быть предоставлено письменное решение органа, не допустившего перевод. Если его нет, то можно обжаловать в суде это отрицательное решение переводящей организации. Это надо сделать в течение трех месяцев с даты решения об отказе на перевод.

Надо ли добиваться согласия соседей?

Вообще согласие соседей не нужно, однако если будут затронуты их интересы, нарушены какие-то их права, то возникнут жалобы – на шум, газы под окнами, на запахи и т. д. Поэтому лучше сразу получить согласие соседей, познакомиться с ними, наладить отношения, можно предложить им что-нибудь отремонтировать.

Какие могут возникнуть проблемы с землей?

Иногда приходится устанавливать дополнительный вход в здание, козырек, крыльцо. В этом случае приходится задействовать землю под окнами. А это уже считается пользованием обще домовым имуществом. Однако если земельный участок не состоит на кадастровом учете, он не относится к общему имуществу, то и разрешения на это других жильцов не требуется.

Что такое реконструкция и перепланировка?

Реконструкция — это смена частей строения, его параметров, изменение технических параметров.

Перепланировкой является изменение строения помещения, перенос и замена различного оборудования — сантехнического, электрического, отопительного.

Вроде бы все понятно с терминами, но полного согласия в определении названий между соответствующими органами нет. Например, одни утверждающие органы признают реконструкцию, а другие называют это перепланировкой.