Как самому продать квартиру

Как самому продать квартиру – очень многим людям приходится в жизни сталкиваться с данным вопросом. А некоторые, по тем или иным обстоятельствам, проходят эту процедуру несколько раз в жизни. Те, кто хоть раз продавал квартиру самостоятельно, знают, что это достаточно сложно, и процесс купли-продажи содержит множество тонкостей. Знать все нюансы сделок с недвижимостью. чрезвычайно важно обеим сторонам – и продавцу, и покупателю. В данной статье, мы дадим некоторые советы продавцам жилья, о том, как правильно подготовиться к продаже и как лучше провести данную сделку.

Существует мнение, что такое ответственное мероприятие, как продажа квартиры, лучше всего доверять профессионалам – риэлторам. Однако, за услуги специалистов придется заплатить, поэтому многие предпочитают сами заниматься продажей своего жилья. И хотя процедура эта достаточно трудоемкая, справиться с ней самостоятельно вполне под силу каждому.

Одним из самых сложных этапов продажи квартиры является подготовка всех необходимых документов. Именно этим следует заняться в первую очередь человеку, желающему продать свою квартиру, поскольку срок получения некоторых справок и документов может затянуться на значительное время. Итак, продавцу недвижимости следует подготовить следующие документы для сделки.

-свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на продаваемое жилье. К данному свидетельству должны прилагаться документы, указанные в свидетельстве в качестве документов – оснований (договор купли – продажи, дарения и т.д.). Если квартира приобреталась до 1998 года, то предоставляются только документы – основания.

-кадастровый паспорт квартиры и экспликация из органов БТИ. Хотелось бы отметить, что продавцу следует уделить особое внимание данным документам. Связано это с тем, что хотя на данный момент времени срок действия кадастрового паспорта и экспликации в документах не указывается, в разных регионах могут предъявляться различные требования к подобной документации. Изначально, «срок годности» кадастрового паспорта устанавливался на 5 лет, а остальных справок – на 1 год. Поэтому если продавец давно оформлял подобные документы, может потребоваться их переоформление. В связи с этим рекомендуется заранее обратиться в местное БТИ за информацией о необходимых документах и о сроках их действия.

Обязательно потребуется оформление новых документов, в том случае, если в квартире осуществлялась перепланировка. По закону, собственнику квартиры, прежде чем приступать к процедуре перепланировки, следует получить разрешение из соответствующих органов. Однако, на практике этим многие пренебрегают. Поэтому, планируя продажу квартиры с перепланировкой, следует озаботиться её узакониванием. Иначе это может послужить причиной отказа покупателя от совершения сделки.

-выписка из домовой книги (срок действительности справки ограничен). Данную выписку покупатель потребует непременно, поскольку из неё он сможет получить информацию о том, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Для того, чтобы сделка по продаже квартиры прошла как можно быстрее, желательно, чтобы продавец заранее выписал из квартиры всех зарегистрированных там лиц. Особенно важно продавцу решить вопрос с гражданами, сохраняющими право пользования квартирой после её продажи, поскольку они могут отказаться выписываться с данной жилплощади. К таким лицам относятся:

---лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации

---лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

---получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

-выписка из Управления Росреестра. Данную выписку продавцу следует получить для того, чтобы покупатель смог удостовериться, что квартира не находится под арестом, в залоге. в отношении недвижимости отсутствуют судебные споры, на не имеются права третьих лиц, а так же, что именно продавец является собственников данного жилья. Такую выписку покупатель вправе получить и самостоятельно, но добросовестный продавец может озаботиться её получением заранее.

-нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение купли – продажи (либо супруг должен лично присутствовать при совершении сделки). Данный документ является обязательным. Если продавец не состоит в браке (разведен), то он должен быть готов к тому, что покупатель может задать ему вопрос об истории квартиры: приобреталась ли она в браке (до или после брака), прошло ли три года (срок исковой давности) с момента развода продавца, нет ли в отношении данной квартиры у бывших супругов споров. Данные вопросы являются вполне правомерными, и продавцу следует быть готовым к ним.

-разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры требуется, если собственником квартиры (доли квартиры) является несовершеннолетний ребенок. Такое разрешение дается только в том случае, если родители представят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другим жильем. При этом, следует знать, что если несовершеннолетний в продаваемой квартире просто зарегистрирован, то такое разрешение не требуется. Данный документ может оформляться достаточно долго в зависимости от конкретной ситуации, поэтому, получать такое разрешение продавцу следует заранее.

-нотариальная доверенность. если продавец планирует осуществлять сделку не самостоятельно, а с участием его представителя.

-копии финансово-лицевых счетов (срок действительности справки ограничен). Перед продажей квартиры продавцу следует погасить все задолженности по продаваемой недвижимости (коммунальные платежи, налоги – предоставляется справка из налоговой инспекции об уплате всех налогов)

Вот, собственно, и весь список документов, которые требуется собрать продавцу для оформления сделки. Теперь рассмотрим основные моменты процедуры продажи недвижимости, и нюансы договора купли-продажи, на которые продавцу следует обратить внимание.

Итак, после того, как основные документы для продажи квартиры будут подготовлены продавцом, он может приступить к поиску покупателей. При этом, следует помнить, что первый вопрос, который будет задан покупателем продавцу, касается стоимости продаваемого жилья. Чтобы составить объективное мнение о том, по какой цене можно продать конкретную квартиру, продавцу следует произвести всесторонний сбор информации.

Для этого следует обратиться к газетным объявлениям о продаже квартир (объявлениям в сети интернет), к специалистам по недвижимости (в частности подобные сведения можно получить у риэлторов), произвести независимую оценку у специализированных оценщиков (данная услуга предоставляется платно). Определить самую оптимальную стоимость жилья бывает достаточно сложно, поскольку она зависит от множества факторов, поэтому, в данном случае, следует либо все-таки прибегнуть к квалифицированной помощи, либо к кропотливому сбору и объективному анализу информации о рыночной стоимости сходного жилья.

Поиск покупателей чаще всего осуществляется посредством дачи объявлений (в газетах, на досках объявлений, в сети интернет – в этом случае, если квартира дорогая, с хорошей планировкой, можно выложить в сеть её фотографии), а так же через ближайших знакомых, соседей, друзей, родственников и коллег. Эти два способа являются самыми распространенными и экономичными. Так же можно самостоятельно прозвонить все номера, указанные в объявлениях о покупке квартиры. Продавцу необходимо быть готовым к тому, что потенциальные покупатели уже в телефонном разговоре проявят определенный интерес, относительно продаваемой квартиры – следует заранее продумать возможные вопросы и ответы на них. Если у недвижимости есть недостатки – скрывать их не стоит, но при этом следует делать акцент на плюсы жилья.

После того, как покупатель найден, начинается процедура осмотра квартиры. Продавец должен быть готов к тому, что покупатель, при осмотре недвижимости, будет задавать вопросы о соседях – при всех преимуществах квартиры, неблагополучные соседи могут быть существенным минусом. В данном случае, скрывать или искажать информацию не стоит, т.к. покупатель может получить её и из других источников. А обман продавца будет лишь свидетельствовать о его неблагонадежности. Сведения о соседях следует представлять в корректной форме.

После того, как продавец и покупатель договорятся об условиях основной сделки, ими может составляться соглашение о задатке – в соглашении необходимо указать сумму задатка, момент (время, срок) передачи продавцу, условия его возвращения, а так же сроки заключения основной сделки и штрафные санкции за отказ от её заключения. Продавцу следует знать, что при заключении договора о задатке, в случае его отказа от совершения сделки, задаток возвращается покупателю в двойном размере (при отказе покупателя – задаток остается у продавца). Поэтому, продавцу можно порекомендовать заключать соглашение об авансе – в этом случае, указанное выше правило не применяется.

Затем сторонам требуется заключить договор купли-продажи квартиры. Данный договор заключается в письменной форме, по желанию, стороны могут удостоверить его нотариально. Затем, договор регистрируется в Регистрационной палате, так же, регистрируется переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

При заключении договора, продавцу следует обратить особое внимание на следующие моменты.

-на указание в договоре цены, по которой квартира будет продана. Важно указать способ передачи средств (зачисление на банковский счет, передача наличными и т.д.), а так же срок, когда деньги должны быть переданы продавцу.

-распределение расходов каждой из сторон по оформлению сделки

-срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру от своих вещей и передать покупателю ключи

-порядок и срок подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

В завершении разговора хотелось бы упомянуть о том, что продавцу, перед приходом покупателя, следует тщательно убрать квартиру, в некоторых случаях, можно даже сделать небольшой ремонт – например, наклеить самые простые обои, отремонтировать сантехнику – это придаст помещению свежий вид. Основательный ремонт делать не нужно, т.к. впоследствии окупить его завышенной стоимостью при продаже практически невозможно. Кроме того, если есть возможность, желательно вывезти часть (либо всю) мебель, в крайнем случае, все лишние предметы желательно убрать – это даст возможность покупателю оценить метраж квартиры.

Также продавцу нелишним будет убрать подъезд, поскольку оценка продаваемой квартиры начинается покупателем с лестничной клетки. Покупателя желательно встретить возле дома – так у продавца будет возможность показать покупателю инфраструктуру района. Таковы основные моменты, касающиеся самостоятельной продажи жилья.

Как продать квартиру без посредников - пошаговая инструкция

Малое количество людей за всю свою жизнь не сталкивалось с ситуацией, когда необходимо продать свою квартиру. При этом чаще всего эта жилплощадь является основным семейным капиталовложением. Естественное желание для любого собственника — продать жильё подороже, не переплачивая третьим лицам и в разумный срок.

В данной статье мы рассмотрим все нюансы, способствующие достижению поставленной цели.

Первое, что надо сделать, — это правильно рассчитать стоимость квартиры. Цена жилплощади зависит от множества факторов. Поделить их стоит на основные и дополнительные.

• месторасположения;
• год постройки дома;
• расстояние до метро;
• инфраструктура в районе (больницы, рынки, школы и прочее);
• количество этажей, а также этаж, на котором расположена жилплощадь;
• количество комнат;
• общая площадь;
• непосредственно жилая площадь;
• наличие балкона или лоджии.

Ко второстепенным можно отнести:

• вид из окон,
• состояние подъезда,
• состояние экологии в районе,
• соседи,
• наличие ограничений по продаже квартиры.

Далее необходимо применить, так называемый, сравнительный метод: узнать стоимость аналогичных квартир в вашем районе. Искать квартиры в наше время не сложно — печатные издания (платные и бесплатные), специальные каталоги недвижимости, интернет.

Настоятельно рекомендуется посмотреть аналоги лично — это даст более полную картину и понимание того, какую цену всё-таки выставлять.

Помните неписанный закон рынка недвижимости — если за указанную цену есть хороший спрос, то её можно и поднять, если нет, то необходимо понижать стоимость.

Возьмём, для примера, стоимость квартир в Москве. Цена на 1-комнатные квартиры колеблется в районе 7.5 млн. рублей. Стоимость 2-комнатных не намного больше — в среднем 10 млн. рублей.

А вот далее цены начинают расти в прогрессии — за 3-комнатные квартиры продавцы требуют от 15 млн. рублей, а за 4-комнатные и больше — от 30 млн. рублей.

В Подмосковье ситуация на рынке вторичного жилья меняется кардинальным образом:

И, что интересно: цены на квартиры в Москве практически не меняются, а в некоторых сегментах даже падают, а в Подмосковье растут постоянно.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Одни совершенно не беспокоятся о подготовке квартиры с мыслью, что всё равно жильё продаётся и вкладывать в него дополнительные усилия и время не стоит. Иногда это может сработать, если квартира очень востребована либо есть покупатель, который хочет купить именно это жильё. Чаще конечно бывает наоборот — неподготовленная квартира отпугивает потенциальных покупателей.

Другие продавцы закладывают чрезмерно много усилий — делают глубокий ремонт, что приводит к повышению стоимости жилья.

Ещё бывают случаи, когда продавцы делают ремонт «на скорую руку», то есть, используя дешёвые материалы, которые только внешне делают квартиру более привлекательной. Однако покупатель приобретает не какую-нибудь безделушку, поэтому, в подавляющем большинстве, досконально изучает жильё. Естественно он поймёт, что ремонт сделан некачественно и его придётся переделывать. При таких обстоятельствах лучшее, что может произойти для продавца — это снижение стоимости торга, худшее — покупатель просто откажется от такого варианта.

Чтобы максимально подготовить квартиру к продаже, следует придерживаться следующих пунктов:

• Произвести ремонт по необходимости — убрать явные трещины и изъяны.
  Как уже сказано выше – чрезмерное усердие вредно. Что можно сделать, так это исправить или заменить розетки и выключатели, исправить сантехнику и электрику, поскольку покупатели обращают на это внимание особенно усиленно.
• Убрать ненужные вещи. Это касается хлама, который собирается на балконе, старой мебели и прочего.
• Вывести специфический запах квартиры. Такой запах есть в любом доме, и в каждом он сугубо индивидуален. Для человека, живущего в квартире, это запах незаметен, однако для посторонних он будет весьма ощутим. Источником такого запаха может быть всё что угодно — мебель, парфюмы хозяев, одежда и прочие личные вещи.
• По возможности убрать из квартиры домашних животных. Тут и так всё понятно — покупатель может нейтрально отнестись к тому, что предыдущие хозяева держали животных, а может и негативно (например, у человека аллергия).
  Плюс животные также являются источниками специфических запахов, что непременно чувствуется.
• Навести генеральную уборку. Вымыть абсолютно каждый уголок в доме, избавиться от пыли, привести сантехнику в подобающий вид.
  В общем, сделать всё, чтобы в квартире было ощущение аккуратности и чистоты.
• Привести в порядок подъезд. Хотя подъезд и не является частью квартиры, первые ощущения покупателя начинают складываться именно отсюда. Поэтому стоит закрасить надписи в подъезде, поменять лампочки, по возможности навести порядок.

Предпродажная подготовка квартиры — обязательный и важный этап.

При подготовке квартиры не рекомендуется убирать из неё всю мебель, так как создаётся ощущение пустоты. Покупатель при осмотре квартиры с мебелью будет иметь более наглядное представление, как в целом будет выглядеть заполненное пространство, если он приобретёт жилплощадь и поставить свою мебель.

Подать объявления можно в различные печатные издания (как платные, так и бесплатные), специализированные каталоги недвижимости. При подготовке объявления надо быть максимально лаконичным и в то же время дать потенциальным покупателям всю необходимую информацию — район, количество комнат, объём жилой площади, этаж.

Не рекомендуется в объявлении писать текст формата «Посредников просьба не беспокоить». На практике такие объявления чаще всего дают, как раз посредники, и покупателей это может отпугнуть.

Отдельное место в рекламе занимает интернет. Тут придётся потратить больше усилий, но результат окажется эффективным.

• Зарегистрируйтесь хотя бы на первых десяти сайтах о недвижимости.
• Сделайте как можно больше фотографий квартиры с лучших ракурсов.
• Разместите объявление и регулярно обновляйте его, так как если даже два-три дня не заниматься этим, покупатель может попросту не найти вашу рекламу среди других.

На размещение рекламной информации обычно уходит много времени, но стоит помнить одно правило — если объявление не даёт результат в течение двух месяцев, то его надо менять либо снимать и ожидать более подходящего момента.

Раз уж вы решили обойтись без посредников, то чтобы не возникло непредвиденных ситуаций при продаже жилья, документы следует подготовить заранее.

Вы найдёте полный перечень необходимых бумаг и справок вот здесь. в этой главе мы перечислим лишь обязательные:

1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, завещание, решение суда, свидетельство и прочее).
2. Справка БТИ — срок её действия составляет 5 лет, выдаётся она приблизительно в течение месяца, поэтому получить её лучше заранее.
3. Выписка из домовой книги. Предварительно рекомендуется выписать всех жильцов из квартиры.
4. Справки об отсутствии задолженностей .
5. Согласие совладельцев квартиры, подписанное нотариально, о согласии на продажу квартиры.
6. Справки из налоговой .
7. Справка от органов опеки и попечительства. Получить её необходимо, если участником сделки является несовершеннолетний.
8. Доверенность . если при продаже квартиры от вашего имени действует другое лицо.

Для составления юридически грамотного договора понадобится консультация юриста.

Если все предыдущие пункты выполнены правильно, то следующей стадией будет показ квартиры. Тут необходимо не только показать основные характеристики квартиры, но и обратить внимание на мелочи (например, вид из окна или наличие постоянной горячей воды).

Не следует специально скрывать недостатки жилья — покупатель, если заинтересуется вашей жилплощадью, скорее всего, будет неоднократно её осматривать и может выявить изъяны, о которых вы умолчали.

Следует быть максимально вежливым. Помните, что купля-продажа квартиры — это эмоциональное напряжение одновременно и для продавца, и для покупателя. Будьте готовы к нестандартным вопросам (естественно в разумных мерах).

Вы, как продавец, должны всегда быть готовы показать жильё покупателю, ни в коем случае нельзя затягивать эту стадию, иначе покупатель попросту найдёт более сговорчивого продавца.

Изначально стоит побеспокоиться о предварительном договоре — как показывает практика, покупатель, даже согласившись на приобретение квартиры, до заключения самой сделки будет искать более выгодные варианты. Поэтому лучше заранее договориться о задатке, поскольку это обязывает обе стороны к совершению действий.

Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно, однако опытные продавцы советуют доверить это дело юристам. Так вы сможете обезопасить себя от возможных неточностей в договоре.

При заключении договора немаловажный фактор имеет налогообложение.

Если продавец является владельцем квартиры менее 3 лет, он обязан уплатить налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Это значит, что если квартира продаётся за 6 млн. рублей, налогом будет облагаться сумма в 5 млн. рублей и составлять 650 тыс. рублей. Налог не уплачивается в случае, когда цена квартиры составляет менее 1 млн. рублей.

Процесс оформления сделки происходит в регистрационной палате и обычно не занимает более одного дня. Но вот процедура перерегистрации недвижимого имущества этим органом может затянуться на месяц, и повлиять на это стороны договора никак не могут.

После заключения договора участникам сделки стоит договориться о порядке въезда/выезда. Обычно эта процедура длится в районе двух недель, но срок может быть изменён по обоюдному согласию сторон.

Есть несколько правил, которые помогут избежать мошенников при продаже квартиры.

Реальная стоимость квартиры и цена, указанная в договоре, должны совпадать.

Бывают случаи, когда стороны, во избежание лишних трат на уплату налогов, указывают в договоре сумму гораздо меньшую реальной.
Если по каким-то причинам договор будет признан недействительным, покупателю могут вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

Как указано выше, чтобы избежать неудобных ситуаций, необходимо заранее побеспокоиться о выписке всех лиц, проживающих в квартире.

Проверять все документы — лично, через экспертов, нотариусов. Есть информация о том, что мошенники могут даже использовать фиктивных нотариусов для заключения сделок (это возможно, если «специалист» выезжает на объект).

Заметим, что при купле-продаже квартиры в мошеннические схемы чаще попадают покупатели, но продавцам тоже стоит быть настороже.

Если при приобретении или улучшении жилплощади был задействован материнский (семейный) капитал, то квартира является общей собственностью лиц по заключенному соглашению. Для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие всех владельцев квартиры.

Когда участником сделки является несовершеннолетнее лицо, нужно добыть согласие органов опеки и попечительства. Данный орган не выдаст разрешение, если за продажей квартиры последует ухудшение условий для детей. При этом все доказательства того, что эти условия не будут ухудшены, ложатся полностью на продавца квартиры (опекуна, родственника несовершеннолетнего).

Продажа недвижимости, приобретённой с использованием маткапитала, для совершеннолетних не имеет существенных ограничений. А для продажи квартиры с несовершеннолетними есть одно, но существенное — средства, полученные в результате сделки, должны пойти только на приобретение иного жилья, не уступающего по условиям предыдущему. В противном случае сделка признается недействительной.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.